不要指望一个政策就变天 | 房产周周评

刘德科老师最近新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式在下方呈现。

国务院印发“长三角一体化”文件

中共中央、国务院印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》12月1日公布。（中国新闻网）

｜DK点评｜ 中新社有一篇重要的文章：《长三角一体化还需要击碎哪些壁垒？》。“击碎壁垒”，这个词很关键。 无论是粤港澳大湾区，还是“长三角一体化”，中国新一轮城市化，最重要的一个点就是“击碎行政区划的壁垒”，这是一个非常重要的方法论。 我们把它简称为“破壁”。 中新社的这篇文章，用的是“中新社北京12月12日电”。前面加“电”的文章，都是比较重量级的文章。这篇电文提出了三点壁垒：产业发展的协同性、基础设施与公共服务的一体化、行政机制障碍。 此前写过一篇文章，长三角里面有一个非常重要的区，我们把它简称为“长绿一区”，它的全称叫作“长三角生态绿色一体化发展示范区”。它由三省市各拿出一个区县组合在一起：上海的青浦、苏州的吴江，还有浙江嘉兴的嘉善县。 最新的这份文件里面还讲道：其他一些城区要向“长绿一区”学习。哪些区呢？包括虹桥、昆山、相城（主要是苏州的区县跟上海虹桥之间的合作），然后还有嘉定、昆山、太仓、金山、平湖。 刚才讲的主要是县市区之间的合作， 这里面还有一些令人稍微有点诧异的镇级合作， 例如南 京的顶山街道跟滁州来安县汊河镇。 顶山街道位于南京江北新区的核心区，江北新区也是国家级新区。 以前我们在南京演讲的时候，提出一个概念： “南京未来需要一种‘正方形竞争 力’。 ” 滁州也好，马鞍山也好，本来就是跨省的，不可能并入南京； 哪怕是江苏省内的扬州、镇江、常州底下的区县，也不可能在行政区划上并入南京。 但是现在“长三角一体化”更强调“打破行政区划之间的壁垒”，哪怕行政区划不调整，壁垒还是要打破的。 我们一直非常关注都市圈，这份文件里面正式提出的都市圈，其实是“1+5”。以上海为龙头，叫作“上海大都市圈”，另外五个就是南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈。 这一次的规划文件里面包括了27座城市。2016年国务院批复的《长江三角洲城市群发展规划》，其实是26个城市。我们在三四个月前的一场线下演讲里面，一直强调多出来的城市是温州，如今终于得到了确认。 为什么我们可以提前知道温州被列入了“长三角一体化”？我们也没看过文件，但是我们看到温州在落实“长三角一体化”的行动方案上，已经提前出了一些纲领性文件，所以我们才敢这样说。 在中国，很多事情是有迹象的，我们不做预测，但是我们可以通过这些迹象看到未来的发展是什么样子。 但其实在这里面， 获得最大利好的不是温州，而是台州 。台州就不再是“长三角一体化”的边缘地带，因为它的南面还有温州。

郑州公积金贷款提升至80万元

12月4日，记者从郑州住房公积金管理中心获悉，从2020年1月1日起，郑州市住房公积金贷款额度将由60万元提高至80万元，即借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件且为家庭首次申请公积金贷款，最高贷款金额由60万元提高至80万元。

新政一出立刻引起巨大反响，“这将大大降低购房门槛”“月供也能降低不少呢”“郑州楼市要回暖了”“楼市政策要松绑了”……（大河网）

｜DK点评｜ 每出一个政策，就想要得到一个非常直接的结论：房价到底会涨还是会跌？从逻辑链条的这一端到那一端，一蹴而就。 但是房价上涨，逻辑链条不止一条，而是很多链条交织在一起，非常漫长。 2015年的楼市去库存，那么猛烈的政策，等到楼市反弹也差不多花了半年时间。而且全国各地感受到的时间不一样，有些城市快一点，有些城市慢一点。所以不要指望一个政策就变天。 那么，这个政策到底是不是放松呢？我们换一个角度就能明白了：如果在楼市调控超级严格的时候，郑州敢这样做吗？不敢的。 所以我们就想明白了，它肯定是一种放松。但是这种放松是很微弱的，因为公积金是房地产市场银根的一部分，特别是针对我们购房者的银根的一部分，这是地方政府可以控制的。

彩生活唐学斌退任CEO

12月3日，彩生活发布公告称，唐学斌已调任非执行董事，同时不再担任薪酬委员会及提名委员会成员，但继续担任副董事长；执行董事陈新禹委任为薪酬委员会成员，黄玮获任首席执行官及提名委员会成员。 （《新京报》）
｜DK点评｜彩生活的CEO从唐学斌先生换成了黄玮先生，这件事看上去好像跟我们这些普通人没什么关系。其实关系大了，这涉及了整个物业服务行业的变化，因为唐学斌先生是整个物业行业的标志性人物。
彩生活是中国大陆第一家上市的物业服务公司。现在港股有十几家物业服务公司上市，A股现在有两家，沪市一家，深市一家，这样加起来就很多了。 可以说，中国的物业服务行业能够上市，都是靠唐学斌先生那张嘴讲出的故事。 这次换人有什么意义？现在的物业行业模式，我们把它叫作“羊毛出在狗身上”。简单讲就是：哪怕物业费收得再低，物业公司同样能够赚钱。大多数人都很喜欢这一点，物业费能交低一点就低一点。 那物业公司靠什么赚钱？ 靠卖社区的理财产品、保险，还有大米，基本上就是过去我们讲过的各种电商，这是唐学斌所代表的彩生活模式。 新的CEO黄玮先生，本来是另外一家物业公司深圳开元国际的总经理，后来开元国际被彩生活收购，黄玮先生就从开元国际总经理，变成了彩生活的CEO。
这个变化说明，物业行业正在发生巨变： 强调非住宅的物业收入 。 非住宅收入就是写字楼、商铺、商场的收入，物业费可以收得高； 住宅的物业费非常便宜。 怎么看待唐学斌这个标志性的人物？昨天另外一家非常大的物业公司万科物业的总经理朱保全先生，在他的朋友圈里面发表了一通感想，他说：“尽管彩生活模式今天在资本市场遇冷，但是，这个行业今天的活力，必须要说，是老唐把故事讲出来的，应该给老唐一次掌声。” 也就是说，我们未必要认同彩生活的模式，但是我们肯定的是，唐学斌先生把物业行业在资本市场的潜力激发出来了。 那么，中国物业服务行业的未来到底在哪里？ 我们作为普通人，怎么样才能够享受到更好的服务呢？我们不能仅仅指望这些物业公司，还是要指望我们自己，我们要一起去推动、共同去营造一个愿意为服务买单的时代。 如果我们认为物业服务就应该低廉，甚至都不应该存在，雇几个老大爷就好了，最终受损的是我们自己。

佛山新政首日

11月29日，佛山市人力资源和社会保障局、佛山市住房和城乡建设局联合发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定符合要求的人才可享受佛山户籍人口购房政策或首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。（《新京报》）
｜DK点评｜ 佛山放松之后，大家担心其他城市会不会跟进——佛山又不是第一个这样做的，此前，南京、天津甚至上海都已经这样做过了。 只要你不是第一个这样做的，“首发效应”就会减弱，哪怕后面有人跟，也是稀稀拉拉地跟进，所以这个也不用担心。 倒是佛山发布松绑限购新政的前一天， 网络上有传言说，在佛山买房将会认广州的社 保。就是说，你在广州市交社保，跑到佛山去，就可以不受限购约制了。佛山住建局立马说这是虚假信息，这是造谣。 但是我们冷静地来看，这条不真实的消息，才是都市圈融合该做的事情。 什么叫“广佛一体化”？首先是身份的一体化，我拥有广州的身份，在佛山应该享受同样的购房待遇。当然了，我们这只是理论上的可行性，在现实中，在目前阶段还不太可行，他们还不敢这么做。

德科老师从事地产行业20年，他打算用洪荒之力举办一场年终盛典——12月18日，在杭州西湖区文体中心。德科地产频道与杭州万科一起，联合举办《启动：超级底盘》，现场将结合城市、公园、综合体、TOD、社区等等案例，讲解“超级底盘”新概念。

《启动：超级地盘》案例解析会

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