为什么越来越多的中国家庭开始投资海外地产？

赶上中国楼市财富的人都赚得盆满钵满了，但现在已经进入下半场。另一方面，这几年国人海外置业投资开始迅猛增长。在北上广的很多富裕家庭和中产阶级中，投资海外房产已成为一种受追捧的投资理财的方式。那么，他们的投资回报到底怎么样？

租金收益大概是国内的2倍

全球主要城市的年净租金一般是房价的4%—5%，现在国内的房子租金只能做到2%左右。比如投资一套300万的房子，宁波的年租金大概只有6、7万。但这300万的贷款利息每年就要15万左右，如果房子不涨价，每年就要净亏8、9万。同样300万（45万美元）在美国佛州买一套房子，租金一年大概是6%左右（18万），房贷利率4%左右，租金覆盖掉利息后还有盈余，即使房价不涨，每年也能有净收入。

去年全球房价涨幅，深圳第一，悉尼第二

地球人都知道去年北上广深的房子涨疯了。深圳房价涨幅全球第一，但涨幅第二名居然是悉尼。另外，墨尔本、伦敦、旧金山、温哥华，涨幅都超过北京。从长期来看，不仅是中国，全球主流大城市的房价平均每年涨5%~8%是正常合理

另一方面，国内房价几乎没有停歇地涨了二十年，现在的房价基本是08年全球经济危机前的2倍以上。但全球其他大城市的房价正在从08年的经济危机时的水平逐渐复苏中，现在基本上才恢复到危机前的价格左右。

汇率转向引发出海投资

汇率一天两天看起来波动很小，但是五年十年的差别非常可怕，波动周期长而且巨大。过去十几年人民币一路升值，大量全球资本进入中国投资房产，赚取了房价和汇率的双重收益。

但从2014年底开始，人民币开始贬值。特别是去年8.11汇改一年来，人民币兑美元贬值了7.8%，引发了大量国内资本的海外投资和避险。

赚钱效应显现，家庭资产全球化配置兴起

前两年，那些投资海外房产的家庭都尝到了甜头。租金、房产增值和汇率三方面收益累积计算年回报在30%~50%的不在少数。有人预计平均租金每年收入5%，房产增值每年5%，汇率5%，三者合计15%。如果贷款50%买房，资本回报率就能达30%。扣除贷款利息后，净回报基本可达25%左右。

随着资讯传播越来越快，家庭的理财意识和全球化视野开始形成。所以这一轮的海外资产投资潮不仅仅只是企业和富裕阶层参与，许多中产阶级家庭也开始尝试海外房产投资。一些家庭把这里的一套房子趁高位卖掉，换成一套海外的房产，除了想把鸡蛋放在不同的篮子里，很多也是为了孩子以后国外留学做些准备。

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