9000万土拍“乌龙”下的北京限竞房市场

折腾，意味着机会与可能性，不折腾，终将在这个行业悄无声息。

文|刘健会

编辑|李惠聪

昨日，北京新拍出3宗限竞房用地，分别位于大兴黄村、通州马驹桥、大兴旧宫。

拍地过程证明，尽管行业当前政策限制、融资冰川期，企业现金流承压，以上种种都未阻挡诸多房企在京拿地热情，即便是成本“上限高”，利润“下限低”的限竞房地块。

其中，大兴区黄村镇孙村组团DX00-0009-6010地块颇具戏剧性。

拍卖开始，起始价18.1亿元！各方豪强开始了贴身肉搏，频繁举牌，价格也一路水涨船高来到了19亿元。其后现场企业举牌频率开始降低，似乎已经到达了上限，毕竟这是“限竞房”顾名思义还是要“限竞”的。

“融创+南昌市政”的王牌组合对此地块志在必得！在与“金茂+路劲”、金地、保利等敌人一番厮杀后，似乎终于要以19.4亿元将黄村地块收入囊中。
拍卖槌高高举起，又迅速落下，锤声响起，一时宣布该地块花落融创！而在这千钧一发之际，同样实力雄厚的“金茂+路劲”开始发难，举起了属于自己的33号牌。

至此场上出现了长达一个小时的“技术暂停”，在一番唇枪舌剑，刀光剑影之后，再次开拍的孙村地块虽然仍被“融创+南昌市政”纳入囊中，但这对“好兄弟”却为之多付出了9000万元，地价款由19.4亿元变成了20.3亿元。

众所周知孙村地块是限竞房地块，其货值上限已被锁死在40亿元，住房销售均价不超过42672元/平方米，且最高销售单价不得超过46939元/平方米。这多支出的9000万元意味着硬性开发成本的增加，且这项成本并不能通过提升售价转嫁出去。

货值上限40亿元，拿地成本就超过了50%，此地块的利润空间已经透明。想必融创愿以20.3亿元的价格拿下是对此地块前景预期乐观，对自己成本控制有信心，认为项目仍有利润空间。在规划建筑面积9.78万平方米中配备有8010平方米基础教育用地，可能也会影响其售价。

孙村周边楼盘主要有：新房华远和墅、大兴金茂悦、二手房格林云墅、蓝桥驿苑。除华远和墅售价51187元/平方米外，其周边售价均在3.5万元/平方米左右。根据过往经验，限竞房的售价多已锁死，为其规定上限。孙村地块虽为限竞房但与周围房价相比仍要高出一些。

据记者了解，孙村地块位于南六环，位置偏远，且周围配套设施建设极度匮乏，尚未开通地铁，周边甚至没有一家大型超市，也没有大型的公园、医院。同时教育资源匮乏，仅有数家村镇学校。

根据中原地产数据，大兴黄村板块商品住宅，近两年来成交价格在5000元/平方米左右，长期供大于求。去年12月，区域新增供应的1000套房销售惨淡，甚至三分之一都未能消化，直到今年“小阳春”终于迎来了一波高潮销售开始回暖，随后又开始下滑。与之形成鲜明对比的是此次出让的大兴另一块地：旧宫地块，成为 诸多企业追捧的“团宠”。

随着大兴机场的启用，大兴地区已经成为了诸多地产企业眼中的掘金福地。旧宫地块正是此次最大受益者。

与前者不同，大兴旧宫地块性质较为复杂，12.44万平方米的规划建筑面积中除基础教育用地外还包含了城市道路用地。同时拍卖文件中还规定了容积率为2.2。其规划建筑面积比黄村地块多27.19%，而其起始价33亿元却比同在大兴的孙村地块却高出了82.32%。

但因其地理位置优越性，虽然局限颇多，价格高昂，仍为行业内所看重。

现场竞拍前，旧宫地块已经收到10次网上报价，最高报价为34.53亿。现场竞拍更是腥风血雨经过49手举牌，溢价率高达34.24%，紧贴着35%的溢价率红线，被电建与京能联合体以44.3亿元摘得，相比起始价高出了11.3亿元。

地块绑定要求商品住房销售均价不超过54715元/平方米，且最高销售单价不得超过60186元/平方米。而目前，周围楼盘主要有新房棠颂别墅和中海墅，两者平均售价在6.3万元左右。其规定的最高销售单价甚至达不到周围新房的平均水平。

仅就目前看，地块位于五环内，周围有地铁8号线，亦庄线通过，同时区域 内有多个大型公园，基础设施完善，居住条件相对优越。

北京一直是房价调控的重点城市。为调控房价，近年来“限竞房”成为了土地出让主力，而限竞房也呈现了“冰火两重天”的现象，优质项目供不应求，问题项目投诉频频

2018年6月至2019年5月，北京新房市场限竞房总成交10333套，多数位于五环内。反观五环外积压库存达93.57%，购房者的意愿已十分明显。而开发商则也同样看好优质地段，融创更是时隔五年重归一级市场拿地，可见其对优质地块的渴望。

一向“财大气粗”的融创，此次选择与南昌市政合作拿地。本次出让的三幅地块购得者均为企业联合体。规模房企联合拿地已经成为了业内常态，合作拿地意味着在现在这个现金为王的时间节点上，可以“花小钱，办大事”。大幅降低双方投入，缓解资金承压，以保证现金流的安全。同时，在资本市场上合作双方均可将合作项目全额计入自己年报中，充实其报表。

对于“限竞房”的种种现状，市场分析人士郭毅也表达了自己的看法：对于房地产企业来说：虽然金融政策对房地产的单边收紧仍在继续，但很难完全阻断宽松货币向房地市场的传导，而经济企稳，就业上升，收入上涨的预期下，国人的置业热情在积蓄之后终将释放。

她认为，房企踏准周期、低谷拿地，将可能成为下一个周期里迈上更高台阶的起点。

此次京城拿地的开发企业中既有熟悉的老面孔，也频频出现生力军。活跃在北京房地产市场的中海、金茂、城建、首开继续深耕，而暌违土拍市场已有5年的融创，阔别8年之久的京能置业则以势不可挡之姿强势回归。房企对北京楼市的重视，尽情展现在了土地市场上，也为未来的角逐带来一些可供想象的空间。

而对购房者个人，不管买不买房，都已经无法阻挡资产价值上涨的趋势。孙河、石榴庄、造甲村等5宗不限价、不限7090的商品住宅地块楼面价达到6万+，决定着明年还将有更多新楼盘向10万+发起挑战。

需要注意的是，这5宗地块的起始楼面价基本在5万以上，这在另一层面清晰标示出政府主管部门对北京土地价值和住宅市场价值的认定。

市场起伏，如人饮水，冷暖自知。折腾，意味着机会与可能性，不折腾，终将在这个行业悄无声息。

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