孙宏斌对行业未来的若干重要判断
文|刘健会
编辑|李惠聪
在民生银行的不动产金融年会上，融创中国董事长孙宏斌在上午的会议中压轴出场，并对于行业现状和发展方向提出了自己的看法。
孙宏斌演讲有些与众不同，本人是学数学出身，没有铺垫和客套，直接从数据切入表达对新时期的判断，用数据说话更适合他。
如何定调房地产已成国之战略
孙宏斌在演讲开篇直接指出：改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择，并用数据加以辅证。
房地产行业已经占据了国民经济太多比重，房地产的相关行业在GDP中要占到30%；卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%；房地产行业的贷款，占28.9%；加上用房地产做抵押的其他行业，贷款占到了50%。所以这个行业占用社会的整个资源已经太多。
对于已经在整体经济中如此占如此巨大份额的行业，我们要理解这次的调控。
很多人有疑问房地产企业压力那么大，什么时候能够放松？
孙宏斌认为近期不太可能。自2016年10月开始限价至今，已经第四个年头了，还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。
虽然对房地产行业的政策始终紧缩，但孙宏斌还对未来充满信心。
目前中国城市化率在53%左右，2030年到达70%，将来还要达到80%以上，还有充足的空间。
在指出未来的广阔空间时，他也提出了自己的担忧，今年房地产行业市场大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。同时市场达到15万亿的量级的时候，将从增量市场向存量市场转变。
而这个存量——不是一般意义上二手房存量、增量，而是目前房地产企业手中产品的存量，增量。2007年，这个行业市场份额是3万亿元，到2019年涨了5倍。从2011年到2019年之间上涨了3倍。
开发商在这些年一直在抢占增量，有那么多增量，所以房地产企业日子都好过。但是发展到了现在，就是这15万亿存量，在这个时间点，就难做了。他指出，从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。
同时孙宏斌认为：前一轮去库存的调控是有失偏颇的，一线和二线库存本就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市和强三线城市，这些城市现在已经没什么库存，所以就发现房价倒挂。同时还把风险挤到了底线城市，导致了底线城市房价翻了一番。
同时，孙宏斌不仅提出问题，还指明了未来房地产行业的发展方向。
降自己的杠杆去&自己的库存
高周转已经成为了目前房企迅速发展的捷径，融创无疑也是高周转的大师，数学专业的孙宏斌想必是这种“数学游戏”的老玩家。但这位老玩家似乎已经不想再玩“数学游戏”了。
今年5月23号文件出台后，房地产行业负债总量处于严格管理下，想增加负债是几乎不可能的。行业的杠杆肯定在下降，因为政府限价，把整个行业风险锁定，政府把建设总量控制之后，企业杠杆率便降下来了，因此这一阶段的调控带来是利弊兼有。
在一二线城市，如果开发商想房价上涨，只会导致地价涨得比房价还快。所以限房价对行业是好政策，无论如何调控后企业经营风险会变小。
在他看来，现在的调控已把政府期望值也调下来了，原来房价跌了，政府地价不降，随便出来的地价起价算一下账，企业都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来。
未来的限价是将风险控制住，因此企业负债总额，以及杠杆率都在下降，这个行业会由此更健康。融创有一个综合的负债率目标，正在努力降负债率。
在降低负债率的同时，企业还要提高综合竞争力。综合竞争力的关键便是布局和土储质量。因为房地产行业分两段，一段是前面投资，一段是后面做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，土地储备布局不对，那就只能变成库存，而房地产的去库存很麻烦。如果企业不幸有大量库存，那基本上不用提综合竞争能力比拼，能不能活着还是个问题。所以布局和土储很重要。
在对行业侃侃而谈后，孙宏斌在最后说到了他对银行的几点建议。
“屁股决定脑袋”的判断？
孙宏斌的第一点建议看似在为行业说话。他呼吁行业适度放松按揭限制。
现在中国有11万亿的开发贷存量，境外债大概有1万多亿人民币，境内债大概1.4万亿，债券大概有2.4万亿债量，此外信托还有2万亿元，加之还有其他资金，开发商手上的钱是超过15万亿元人民币的。今年行业的销售额大概在16万亿元，有15万亿的债用于拿地、开发肯定足够。而作为大多数购房者所必备的金融工具，按揭的增长速度似乎不够。
今年6月30日按揭的存量是29万亿元，二手房有9万亿，一手房19万亿，2017年的时候整个按揭增了2.8万亿，2018年增了大概3.9万亿，到了今年到了9月底又增了3.3万亿元。在孙宏斌看来，这样的增长速度不够，还需要继续增长，以此来带动销售，整个按揭如果没有增量的话，整个行业会很麻烦。
众所周知融创是出了名的“并购大户”，截至今年10月，融创已经五年没有拿地，其土储来源主要就是依靠并购。
孙宏斌要求银行支持并购，他认为并购是解决当前企业风险最快的方法。
在很多风险暴露出来之时，并购是解决风险的重要良方之一。他假设一家房企如果还不上银行借贷的钱，基本上从企业违约到银行将收缴到的资产处置完毕，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购三个月至半年就可以解决以上问题。所以并购是化解房地产行业风险的最好方法。房地产行业的风险就是经济风险，就是金融风险。他大呼：不管是从额度上也好，还是并购贷也好，要支持并购。
此外，孙宏斌还要求银行多多支持房地产头部企业。
他给出的的理由是：当前房地产行业的头部企业，前五名大概占行业的18%，他预测在未来五年，行业的前五名能占到会增长到30%。
横向与其他行业相比较，房地产这个行业前五名所占比例与其他行业想必过低：汽车行业中国前五名是51%；啤酒行业是73%；空调行业78%；手机行业83%。孙宏斌在结束后又补充道：头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说的是前100名，这也是一个建议。
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