【情报速递】房地产行业情报
导读 1、1月楼市成交面积下降； 2、地产股2018年净利润多数预增； 3、2019年棚改推进变化几何？
1、1月楼市成交面积下降
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中国证券报：2019年1月，一线城市楼市成交面积环比下降明显。尽管三四线城市成为楼市成交主力军，但大部分三四线城市楼市出现降温，返乡置业更趋理性是重要因素。业内人士指出，近年来不少房企进入三四线城市拿地，返乡置业降温对这些房企的销售业绩将造成一定压力。
关键词：成交面积
2、棚户区改造左右景德镇房价，需求少春节期间楼市人气不足
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证券日报：2018年4月18日“地王项目”均价为9800元/平方米，随后席卷全国的棚户区改造政策收紧，部分地区暂停了货币补偿方式，直接令景德镇房价“哑火”，18年国庆期间“地王项目”每平方米7000多元。春节期间陶缘山庄等多个楼盘现场人气明显不足，看房者与签约者寥寥。
关键词：棚户区改造，景德镇
3、去年北京商办公寓网签环比大跌，“由售转租”趋势加剧
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新华网：2018年1月-12月北京商办公寓全年共成交3381套，全年成交甚至不足2017年326新政出台当月的成交额。出售端的萎缩使得一些项目转向了租赁市场，新租和扩租面积共超过152万平方米，再次打破了成交面积的历史记录。目前市场需求主要集中在乙级写字楼。
关键词：由售转租
4、地产股2018年净利润多数预增
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国信证券：根据已发布业绩预告、快报(剔除B股)的70家公司，预增或扭亏40家，占比57%。其中增幅超过500%的3家；增幅位于100%-500%的8家；增幅位于30%-100%有11家。
关键词：地产股
5、机构看空情绪有所缓解，香港楼价未来数周将反复探底
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中国证券报：反映香港最新地产市场价格变动的中原城市领先指数(CCL)两升两跌，结束此前连跌态势，目前在170点附近徘徊。业内人士表示，香港楼价未来数周将反复探底，但将有别于早前连跌的局面。近期机构对香港楼市的看空情绪也有所缓解，认为新房供应紧张将限制2019年香港楼价跌幅。
关键词：香港楼价
1、云南城投4亿摘昆明1331亩土地，为控股股东提供8亿贷款担保
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云南城投公告：该公司下属控股子公司欣江合达近日竞得位于昆明晋宁区晋城镇新街片区1331.28亩土地，成交价格约4.01亿元。上述土地包含21宗地块，涉及15宗城镇住宅用地、1宗医卫慈善用地、1宗科教用地、1宗商务金融用地以及3宗混合用地。
关键词：云南城投
2、时代中国1月份合同销售41.8亿元，同比增约36.9%
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时代中国公告：时代中国月内合同销售(连合营项目销售)金额约为人民币41.8亿元，同比增长36.9%。同时，其于报告期内相应的签约建筑面积约为31.2万平方米，同比增长84.6%。
2019年1月，时代中国成功发行了总金额11亿元，票面年利率为7.5%为期三年的债券，用于现有债务再融资。
关键词：时代中国
3、正荣地产将发行2.3亿美元2021年到期票据，年息9.8%
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正荣地产公告：拟在联交所发行2.3亿美元2021到期年息9.8%的优先票据，所得款项净额再次拨付现有债项。
标普预计，正荣地产合同销售额和收入将保持高增速，会部分抵消债务上升的影响。
关键词：正荣地产
4、厦门建发集团申请发行100亿元可续期公司债已获受理
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上交所：厦门建发集团申请公开发行2019年可续期公司债券已获受理，该债券拟发行金额为100亿元。厦门建发集团本次债券募集资金拟用于偿还公司债务及补充营运资金，未来可能调整用于偿还到期债务、补充流动资金等具体金额。
关键词：厦门建发集团
2019年的政策走势，在“房住不炒”大前提不变的情况下，对于一些楼市下行压力大的城市，将遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面，会有放松的可能。
具体来看，未来一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。
1、1月上海房价大全
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2019年棚改推进变化几何？（二）
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部分省市2019年棚改开工目标有所下滑，河南、山西降幅明显。由于近年来棚改新开工力度不减，未完成的棚改计划已有明显减少。从目前已公布2019年棚改新开工套数的省市来看，计划开工规模均出现了一定的缩减，其中河南、山西两省新开工计划较2018年实际开工数有明显的下滑。以河南为例，该省过去一直是棚户区改造 重点区域，棚改推进力度也较大，2018年棚改新开工目标完成率超过130%，但2019年棚改计划新开工套数已降至约15万套，力度明显减弱。随着未来改造力度的下降，预计棚改对地区房地产市场的拉动效应或有所弱化。
图表1：部分省市2019年棚改开工目标较2018年开工数有所下滑
政府购买棚改服务模式面临调整，棚改资金来源或将承压。政府购买棚改服务模式下地 方政府资金获取与使用方式灵活，是过去几年棚户区改造的主要方式。但该模式下相关 支出纳入地方政府预算，政府对相关支出有一定偿付责任，而地方在棚改实际操作中的 一些不规范行为加大了地方政府隐性债务风险。
前期地方棚改资金来源有四个，一是中央和地方财政拨款，占比13%左右，其中，中央拨款计入城镇保障性安居工程专项资金，地方拨款计入地方住房保障支出；二是政策性银行贷款，占比近80%，占据主导地位，以国开和农发行为主，央行PSL投放给政策银行，政策银行再发放专项贷款；三是商业银行发放贷款；四是城投平台等发行的募集资金投向棚改项目的企业债券，以及18年新批的棚改专项债等，合计占比5-10%上下。
根据2018年10月25日住建部会议，政府购买棚改服务模式或将调整，棚改项目融资以发行棚改专项债为主；未来棚改项目推进或将更多依据项目本身的偿债能力，采取市场化的方式进行融资；而棚改专项债或将成为重要资金来源。棚改专项债券实行总量控制和专款专用，同时要求偿债来源必须是对应项目所产生的政府性基金收入或专项收入，不得使用其他收入进行偿还，实现项目收益和融资的自我平衡。由于在总量和项目要求上更加严格，未来棚改融资端或出现一定压力。
图表2：棚改专项债券模式解析，模式强调总量控制与项目收益和融资自我平衡
经过多年来持续的推进，目前待改造的存量棚户区规模已逐步缩减，预计未来棚改推进 力度将出现下降。过去数年中棚改及其货币化安置对于低线城市去库存产生了一定积极 影响，随着未来棚改推进力度边际下行，部分人口流出、基本面情况转差的低线城市需 求或有所趋弱。
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