热锅上的燕郊
不曾在深夜里痛哭过的人不足以谈人生，不曾想在燕郊买房的北漂不是个纯粹的北漂
文|樊睿昕
编辑|李惠聪
曾经，每10个北漂里，就有8个计划去燕郊置业。
当手里凑够了25万，加上开发商明里暗里提供的首付贷一类的按揭支持，差不多就可以付清一个小Loft的首付，正式在大北京安家了。
不过这一切都成了过去时。
我的一位朋友，一位聪明俊秀、长发飘飘的北漂姑娘，在省吃俭用了两年，上个月再加上妈妈不多的一点资助，刚刚凑够了人生的第一笔25万，于是她毫不犹豫地赶赴燕郊，准备把钱换成房子，却发现当地房价的首付规模早非区区25万就能撬动的了，而且由于限购，在政策严箍的燕郊她只能考虑小户型商住。但可惜自己在大学期间不知情的情况下助学贷款没有及时归还，造成未出社会就先有了个人征信不良记录，再加上高额的首付压力，使她在燕郊做商住贷款买房的机会变为零。
权衡再三，姑娘最后选择了很快要开通京唐高铁宝坻站附近的一个住宅项目“海棠雅筑”。
朋友长吁了一口气，频繁搬家也不怕了，买了漂亮衣服也不用担心没地儿放了，“2021年京唐高铁就要全线开通，到时候周末可以小住”。
刚刚过去的金三银四，不少本想成为“准燕郊人”的北漂就这样成了“准天津人”。
2019年第一季度，不断积压的人口沿溢需求与不断释放的环京规划利好相叠加，正刺激着燕郊楼市转暖，成交量低位回升。然而承压上涨的房价，以及“三年社保或纳税”、征信收紧等不断加码的限购条件却又成了这轮回暖的最大阻力。
北京统计公报显示，截至2018年末，北京常住人口中三分之一是外来人口，大约有764万人。也正是这764万名北漂们热切的置业需求托起了燕郊楼市的大半江山。但持续了一年多的限购却把这部分人群的购房需求挤向邻区，甚至某种程度上引发了北京与天津两座直辖市的人口分化。
公报显示，2018年末北京外来人口数量比上一年减少了30万左右，常住人口净流出22.25万。但在北京常住人口净流出的同时，天津的却是在净流入——常住人口增了0.782万。
需求不断流失，交易持续受阻，重重规划利好下，燕郊楼市却依然坐镇火山口，随时准备着喷发。
需求暗涌，燕郊楼市春日回暖？
燕郊楼市一向是北京楼市冷热的信号灯，环京楼市涨跌的排头兵。
据诸葛找房统计，2019年3月，监测燕郊二手房挂牌均价18552元/㎡，创下近一年来的高点。二手房挂牌价最能反映卖方心理预期，2018年12月与2019年3月期间，燕郊被监测的十个代表小区挂牌价上涨幅度均在10%到30%之间不等。
再从涨价房源量与降价房源量的占比来看，2018年11月到2019年2月，燕郊涨价房源量占比不断提升，3月份涨价房源量占比有所下降，但占比仍高达56%，超过降价房源量占比。
▽ 表：2018年12月/2019年3月燕郊部分小区挂牌均价变动情况
数据来源：诸葛找房
回顾环京楼市的上一轮上涨，当时是赶上了通州副中心建设、冬奥会主办、首都第二机场、产业外溢等一系列概念的提出。如今，当时提出的“1小时通勤圈”等等各项利好都在相继兑现，于是环京楼市迎来了较强的反弹预期。尤其自从今年初北京市政府搬迁至通州，地铁平谷线规划确定在燕郊设站之后，燕郊作为“通二环”的价值逐渐凸显，这无疑给了二手房卖家更多的信心。
▽2019年环京地区规划利好落地情况
资料来源：政府公开渠道发布，诸葛找房整理
新房市场上，2019年3月燕郊成交商品住宅340套，创下2017年10月份以来的新高，一季度累计成交商品住宅504套，相比2018年一季度30套的成交量，大幅增长16.8倍。但这是否意味着燕郊楼市的回暖？答案还尚未可知。
2017年燕郊的楼市也曾出现过一波小高潮，但之后市场又重新归平淡。反观燕郊目前的楼市成交，比以往更加依赖北京的外溢人口，本地购房者非常少，因此需求端调控政策的放松与否，才是燕郊楼市再次扬帆的真正东风。
初步可以断定的是，在“房住不炒”的政策大背景下，燕郊房价难以出现上一轮暴涨的可能，为此投资客大多持观望态度，而受限的刚需购买力则会随着京津冀一体化的推进，转而投向环京的其他区域。
新房缺位，燕郊房企资金承压
2017年6月份以来，廊坊限购政策不断升级，最要命的是要求本地户籍只能拥有2套住房，外地户籍要有3年社保或者纳税证明才可以购买1套住房。过去一段时间里，严厉调控让燕郊楼市成交量腰斩、房价断崖式下跌、中介人员大量流失。
燕郊是开发商最早入市的环京地区之一，当地开发主要以燕达、汇福、福成等本土开发商为主。知情人士称，燕郊本地开发商手里的住宅用地土地成本都较高。
据记者实地查访，当前区域内调控政策严厉，这些项目能否盈利还是未知，因此燕郊当地众多开发商都暂停了推盘计划，主要以不限购的商住项目为主流销售物业，如燕达集团的首尔甜城等项目，以首条北京首条跨境的平谷地铁线为项目卖点，也吸引了一部分客群。
区域的开发商推盘积极性不高，直接导致目前燕郊新房供给几乎停滞。2017年全年燕郊新增商品住宅1344套，2018年全年新增商品住宅662套，2019年一季度新增商品住宅仅108套，在环京县市都处于较低水平。
据知情人士称，燕郊许多项目都是根据市场需求量现买现盖的。因此经历了成交冰封的燕郊，2018年12月底库存量却只有75万平方米，环比下降4%，同比下降23%，低库存又进一步加剧了成交低迷，楼市呈现供需两弱的局面。
没有了销售回款，众多当地开发商面临较大资金压力。有消息称有些房企已经开始悄悄寻找接盘方，这也为一直以来伺机进入环京市场的大型房企制造了绝佳时机。
燕郊未来或仍有一场饕餮
短期看，环京楼市受调控政策影响巨大，北京外溢需求购买力骤减，而政策短期内又不可能放松，燕郊楼市受到调控政策精准打击后，投资客离场，销量锐减，房价连环下跌，似乎看不到出头之日。
但长线来看，由于优越的地理位置和与北京的特殊关系，燕郊及北三县价格洼地优势相当明显。北京第二产业外迁加之第三产业逐渐走上“高精尖”，促使北京核心功能更加聚集，高收入人群对于北京的房价形成支撑，未来核心区仍存上涨动力。
而作为北京外溢购房客户的第一选择，燕郊区域吸引人口主要在于通勤价值和配套价值，随着北京购房资金门槛的提高，价格优势为燕郊楼市提供了发展空间。
事实上，和燕郊同为北三县的香河以及受新机场辐射带动的固安，新房市场表现与燕郊大致相似，经历了2018下半年市场企稳，以及2019年一季度成交量上涨。在北京购房客户为主导的情况下，限购政策的实施，对楼市成交都造成了重大影响。
在2017上半年香河月均成交商品住宅2437套，到2017年下半年月均成交骤降至314套，此后持续低迷，2018年上半年香河月均成交商品住宅仅116套。但2018年下半年市场有企稳迹象，月均成交回升至306套，今年一季度市场有所回温，月均成交量也上涨至570套。
固安在严格限购政策未执行前的2017上半年月均成交商品住宅1592套，到2017下半年月均成交量骤降至259套，2018年上半年月均成交量小幅回升至282套，2018下半年市场企稳月均成交量达到476套，2019年一季度市场升温月均成交量上涨至609套。
再看二手房挂牌价，燕郊价格最高，其次为大厂，价格梯度上大致遵循与北京距离远近的因素；从2019年一季度累计的二手房挂牌价格涨幅来看，大厂、燕郊、香河涨价幅度位列前三，地理位置上的优势及北京市政府的搬迁，对北三县的楼市提振效应明显。总价上看，环京区域挂牌房源价格多在200万以下，固安、香河多数挂牌房源的总价在120万以下。
从与北京的对比看，2019年3月北京市二手房挂牌房源一居室套均价435万，二居室套均价510万，三居室790万，与环京价格梯度明显，副中心所在的通州一居室套均价277万，二居室392万，三居室557万，而紧邻通州的燕郊二手房挂牌套总价不及通州的一半，环京楼市相对北京价格洼地优势明显。
▽ 2019年3月北京及环京部分区域二手房挂牌房源分居室总价情况(万元)
数据来源：诸葛找房
长期来看，北京房地产市场供需矛盾依然突出，而环京楼市整体格局的第一梯队当属燕郊及北三县。仅从距离北京市中心的距离来说，燕郊比密云、怀柔、延庆还要近，背靠东部的北京城市副中心，是承接北京市区和通州人口外溢的首选。
环京地区和其他三四线城市一样，存在着城建落后、产业支撑薄弱、住房空置率高等负面因素，但是区域发展并非一朝一夕，燕郊作为近邻北京最近区域，仍然对北漂有着莫名的吸引力。
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