进入「后开发时代」的房地产业该何去何从丨十问冯叔
2017 年 2 月 27 日，冯叔做客「格局商学」，向大家讲述了自己在残酷的现实和赤裸裸的生活当中邂逅的真相。之后，冯叔还为几位企业家答疑解惑。
今天，就让我们来看看他们问了什么，冯叔又是如何回答的。
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01
问：冯老师您好，现在的房地产已经走过了它的「黄金时代」，行业整体呈现出下滑趋势，传统的房地产行业该如何转型升级？
冯叔：从横向说，房地产的转型可以分成三类。第一类叫微转型，就是我做住宅，在住宅里做细分，比如我原本不做度假和养老类的，现在我这两种都做一点。
第二类叫小转型，我除了做住宅，还做一点商用不动产，比如物流仓储、购物中心、写字楼等等。万科就是小转型，由原来的单一住宅企业变成了城市配套服务商。
第三类叫大转型，从房地产转到别的行业去。比如万达就是大转型，已经转得快要脱离房地产业了。
▲《钢铁侠》丨从武器研发商变成钢铁侠，这也是一种转型
冯叔：从纵向说，房地产已经由「开发时代」进入了「后开发时代」。开发时代挣的是这 3 笔钱：土地增值的钱，通货膨胀、估值财富虚涨的价值，城镇化的刚需（刚性需求）带来对住宅的爆发式需求。
到了后开发时代，这 3 件事都面临挑战，特别是当城镇化率到了 60%，甚至 65% 以上，刚需得到满足以后，二三线城市人口绝对增量（不考虑其他因素，只对比增加的量）在减少，房产增值就会变得很慢。所以我们最主要的是这 3 方面的竞争力。
第一，运营能力，比如是把一间教室变成餐厅还是酒店，这就要优先考虑运营能力了；第二，品牌价值，因为品牌的一头连接客户，另一头连接资本市场；第三，资产管理的能力，比如你拿到一笔资产，怎样才能把机电、设备、财务模型等管理好，让它能够有更大的产出，能抗击更大的风险。
实际上进入后开发时代以后，全国房地产企业都应该朝着这 3 个方向转型，然后结合微转型、小转型等等，重新定位你的企业和战略，最后才能找到下一个 10 年的方向。
▲《越狱》丨制定好战略目标，行动才有方向
听说你想要进一步了解后开发时代房地产的细分领域？想要探究中国房地产未来可能会出现的市场机会？
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02
问：冯老师，您先后在政界、商界打拼过，对于现在政府权力机构的变化，尤其是对政府过度介入市场有什么看法？对我们当前的民营企业家又有什么建议？
冯叔：首先，我的感受可能跟你不太一样，最近我倒没感觉政府过度介入企业的微观经营，反而之前比较多。在几个月前，中央深改组和中央文件都专门提出一件事情，就是关注产权。另外，政府过去承诺的事情，就算领导人换届也要延续，而不是改变。
简单说就是政府答应的事得办，比如你要拿地去做个项目，政府连协议都签了，结果一换领导人，这事就没人管了，你都不知道该去找谁。所以从目前来看，我觉得政府跟企业之间，最重要的两件事情就是产权界定和政府诚信，而改革和措施都要有连续性，政府的诚信才能慢慢提升。
▲《我不是潘金莲》丨上头换了人
之前商量好的事情都不知该找谁去办
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03
问：房地产税可能会开征，我想请教冯老师对房产税的看法，它对我们房价有什么影响？
冯叔：房子的价格是由四到五个主要因素决定的。第一，人口的增减。第二，产业的聚集度、就业率和居民的收入。第三，城市规划，它决定一个城市未来的空间布局和人的走向，最后也会决定房价。
第四，政府关于住的制度安排。比如美国是完全市场化的，非常自由；新加坡是政府管 80%，市场管 20%；德国不鼓励大家通过房子来挣钱，大部分德国人都租房子，而且一生最多买一次房。所以尽管新加坡那么小，它的地产公司都比德国的大。第五，才轮到税收、利率、遗产制度，以及人们对于未来的预期导致房价改变等因素。
可能房产税开征以后，买房有了 5% 的增值税，可是当你想到死了还得交遗产税时，最后就决定不买了。现在税收已经影响到了我们置业的预期，到底值不值得？所以我觉得最好是看你的根本需要，如果有需要就买，没有需要也不要多买。
▲《欢乐颂》丨有的人觉得买房会亏本或者买不起房
就干脆租房住
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04
问：听说大概在今年七八月份，您的第一颗个人卫星「冯仑风马牛一号」就要上天了。这个消息在江湖上传得很盛，甚至说这是太空直播，那么您对未来远程在线直播的模式有什么样的期待呢？
冯叔：这是我旗下公司做的创新项目，卫星大概会在 8 月份发射，而且能通过手机直播观看太空的奇幻景色，这个过程由自媒体以及其他业务互相配合运作。每天会直播 3 次，每次大概 1 小时，不过，他们好像要收费，但我觉得最多每分钟 1 元钱。
当初杨利伟在太空发回来的直播画面就很清晰，所以我们现在完全能实现这种直播技术。而我觉得，如果把这种技术运用在教育上，会是个非常好的模式，能够在非常短的时间内聚集很多有想法、有研究、想讨论问题的朋友，大大提高了效率。
另外，通过直播，也能去除人与人之间的隔膜，你不会有在围墙里的感觉。再加上人是会改变的，原本我们觉得手机视频通话、视讯会议很别扭，看多了以后也就习惯了，这不是说它好了，而是我们改变了。
▲《机器人总动员》丨卫星远程直播
拉近了普通人与太空的距离
封面图片｜ Pixabay
编辑｜咸鱼王 主编｜寿佳茵
总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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