长河税务：房地产营业收入确认时点知几何？

房地产业是一个特殊行业，营业周期较长，资金占用较大，造成企业确认收入的时点比较集中，待达到清算条件，就要进行本行业特大税种-土地增值税的的清算，在这清算的过程中我们发现了这样一个问题，土地增值税系统录入后会出现少缴纳营业税的额疑点，究竟是为什么？营业税收入确认时点是什么呢？

房地产业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

下面分收款方式说一下收入确认时点：

1.一次付款。买卖双方在签订合同销（预）售合同时，一次性支付全部购房款的，纳税义务发生时间为收取购房款的当天或者合同约定应当收取购房款的当天。销售方在没有取得销售许可证之前预收定金的，纳税义务发生时间为预收定金的当天。如果将来退回定金的，可冲减当期的应税营业收入。

2.分期付款。买卖双方在签订合同销（预）售合同时，约定分期支付购房款的，纳税义务发生时间为合同约定的付款日期的当天。最后一笔付款，有的约定在交房前；有的约定在产权变更的当天。由于产权变更的办理时间，双方无法掌控，一般仅约定为产权变更的当天，而没有约定具体的年月日。象这种情况，能否按照没有约定付款日期确定纳税义务发生时间呢？回答是否定的。如果出售方因某种原因，一直无法给购买方办理产权变更手续，出售方就无权向购买方索要剩余的售房款，并且有可能会因违约而向购买方支付违约金。因此剩余售房款的纳税义务发生时间只能是产权变更的当天。

3.抵押贷款。随着房地产市场的持续升温，在商品房销售中，抵押贷款被广泛运用，一手房、二手房均可采用，但小产权房不能采用，因为小产权房属违章建筑，不能取得合法的权属证明。房地产抵押贷款又称按揭贷款，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。购买方以其购买的住房作为抵押物，向银行申请贷款，由银行直接把贷款作为购房款支付给房地产开发企业，购房人按照约定的时间和金额分期偿还贷款。抵押贷款的纳税义务发生时间为开发商收到首付款或合同约定应当收取首付款的当天和银行划入款项的当天。

纳税义务发生时间你清楚了吗？有不明白的可以直接致电我们哦！

财税专家简介：

赵倩倩，女，毕业于河北师范大学财务会计专业，本科学历，学士学位；河北长河税务师事务所项目经理，从事财税工作多年，主持多个大中型企业土地增值税清算与企业所得税汇算清缴工作。