厦门楼市成交量断崖式暴跌 保利、禹洲等房企或陷资金周转困境

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虽然库存较少,但从目前所执行的调控政策来看,厦门的房价或恐难抗住市场需求端客户结构的变化,很难再有上涨空间。

在厦门楼市成交量出现断崖式下跌的同时,多个楼盘也开始了“变相”下调价格。


8月12日,《财经》新媒体记者调查了解到,厦门一些楼盘以精装变毛坯、叠墅产品楼层不同以及尾盘清仓等原因,大幅下调了销售价格。其中,融信海上城降价幅度达每平方米万元,而保利叁仟栋·壹海里同样户型区间的叠墅,总价从500万元/套起调整为约460万元/套起,其他楼盘价格也出现不同程度的下跌。数据显示,从去年到今年上半年,新房、二手房交易量同比均出现显著下滑,降幅超四成。


值得注意的是,在成交量和价格均出现下跌的同时,此前拿地比较激进的房地产公司或陷入资金周转困境。记者梳理发现,2016-2017年,包括保利、禹洲、海投、融侨等房企折合超3万元/平方米楼面价拿下的多个地王地块,目前仍未动工或处于待售阶段,高溢价率地块迟迟未入市或对房企现金流造成重压。截止今年7月,厦门商住土地溢价率已全面回落,甚至不足1%,楼面价多降至2万以下。与此同时,外地客群占比连降两成,投资客的撤离将对高端楼盘的销售进度产生影响。


业内人士表示,目前厦门住宅价格出现调整、成交量骤减,实为调控政策影响下部分城市退烧的信号。政策方面监管趋严,房企高溢价率拿地建造的高端项目,难以按计划入市。即使顺利入市,在限购限售等政策的影响下,销售和回款速度放缓,利润被压缩。并且,房企以新贷还旧贷,资金方面压力将更大,或会出现以价换量等现象。


成交量持续大幅下降 房价难有上涨空间


近日,《财经》新媒体记者查询发现,目前厦门热销的部分楼盘已下调均价。


例如,今年5月,融信海上城均价为35000元/平方米,从6月份开始调整为25000元/平方米,降价幅度达每方米万元。据该楼盘的销售人员介绍,项目已进入尾盘销售阶段,所以降价促销。另外,在售的保利叁仟栋·壹海里,自今年7月,同样户型区间的叠墅产品总价从500万元/套起调整为约460万元/套起,均价从55000元/平方米降至47000元/平方米。同月,三盛国际海岸项目均价从17800元/平方米调整至15000元/平方米。


对此,以上两项目销售人员均表示,项目并未降价,销售的产品类型不同,价格有所调整。保利项目置业顾问对记者表示,之前该项目所售户型为叠墅的下叠产品,包括地下室和花园,而现在销售的是中上叠产品,所以均价显示上有所不同。同时,三盛国际海岸项目置业顾问表示,之前销售的产品包含精装修,现在则是毛坯房,所以价格有所调整。


在“变相”调价的同时,厦门楼市成交量也出现了腰斩。据厦门国土资源与房产管理局官方数据显示,从去年到今年上半年,新房、二手房交易量同比均出现显著下滑,去年厦门新建商品住宅成交面积为152.2万平方米,同比降低51%;成交14413套,同比减少46.5%。二手房方面,交易面积为287.5万平方米,同比降低48.6%;成交28060套,同比下降49.1%。


然而,今年上半年,成交下降趋势仍在延续。1-6月,厦门新建商品住宅成交面积为58.7万平方米,同比下降30%;成交套数为4505套,同比减少41.9%。同时,二手房方面下降更为明显,交易面积为71.3万平方米,同比下降64%;成交套数为6995套,同比减少65%


中国豪宅研究院院长朱晓红在接受《财经》新媒体记者采访时表示,一个城市房价的整体水平,主要由城市政治经济地位,以及居民的收入水平决定。楼市调控政策会改变供求关系,让需求人为减少。同样,市场也具有调节作用,还原真正的供求关系。在供大于求的市场环境中,房价一定会降下来。


从库存量来看,公开数据显示,截止今年8月12日,厦门可售新房套数为13650套,不足2017年一年的销售量。不过,现如今,厦门仍执行2017年调整后的楼市限购限售政策。具体内容包括,厦门本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。另外,对无法提供购房之日前4年内,在厦门市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。


这些至今严格执行的房屋买卖限制条款,一定程度上抑制了疯狂的购买力。厦门外地购房者客群购房面积占比连续两年下降,今年上半年占比再下探:从2017年底的26%降至21%,同比下跌5个百分点,两年半时间共下降超两成。反观本地购房者客群购房面积,占比从74%升至79%。


在同策研究院总监张宏伟看来,目前房地产市场进入调整期,购房者、投资客不见得会认可现阶段市场价格,或导致交易量以及房价呈现下降的趋势。


朱晓红认为,目前情况产生的原因在于,前几年厦门是全国楼市高速发展的热点城市,成交量、价格大幅度上涨之后,出现了市场透支与政策迫降的并发症。从去年开始,厦门住宅市场已渐现颓势,成交面积、成交套数均出现负增长。今年成交量的继续下滑,可以理解为调控政策影响下的部分城市退烧的信号。


虽然库存较少,但从目前所执行的调控政策来看,厦门的房价或恐难抗住市场需求端客户结构的变化,很难再有上涨空间。张宏伟表示,今年政策监管更为严格,高价地的高端楼盘在政策审批放量上受到影响。对于房企来说,未来将更充满挑战,项目入市的节奏和定价问题,则成为一大考验。


高端项目销售遇阻 房企或陷资金周转困境


在成交量和价格双双下降的同时,业界最关心的是曾经的地王地块却迟迟未动工,这些房企或难逃资金周转陷入困境的尴尬。


2016年6月,禹洲以价率183.69%,总价为28亿元(楼面价32825元/平方米)拿下厦门集美区一地块,是当时的新单价地王。目前,该项目仍未上市;同年,海投以竞价上限57亿元(楼面价37012元/平方米)的巨额总价拍下海沧区一地块,是当年厦门新总价地王,但也未上市、未公布案名。


此外,记者梳理发现,除了仍未上市的地王项目外,一些高溢价率的项目也正在等待预售证发放,仍然处于待售阶段。其中,融侨置业在2016年以139.66%的溢价率,总价42.18亿元(楼面价36345元/平方米)获翔安区一地块,属翔安区的地王。目前已公布案名为融侨·铂樾府,但仍处于待售状态。


同样,2017年拿地的多个项目也面临上市困难。去年5月,保利以上限价10.08亿元(楼面价31500元/平方米)获得的同安区滨海新城一地块,以及禹州以上限价13.49亿元(楼面价31519元/平方米)获得的同区域一地块,两个项目一年后均未正式动工。


对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前的地王项目面临入市销售以及定价方面的压力。尤其,受房企资金面收紧影响,房企暂缓或断断续续施工。


由于限价政策被严格执行,全国范围对高端楼盘入市多有所限制。张宏伟表示,因入市价格受限,项目利润较低,试图通过高溢价率实现高利润越来越难。同时,由于行业正处于调整阶段,房价难以继续上涨,对于众多高溢价率的项目来说,开盘和开发的周期都会延后。


不过,业内人士表示出了对于房企资金方面的担忧。在朱晓红看来,受融资难、融资成本高、土地贵,而房价不能提高的叠加因素影响,使得房企陷入定位难、生存难的困局中,厦门并非个案。


此外,2018年,房企面临着债券到期的情况,部分高地价项目必须卖房。并且,受同板块内,低地价项目的定价压力,高地价项目自身或会以价换量。目前厦门楼面价多降至2万以下,重回“1”万元时代,或将加剧周边高价项目的销售压力。


土地市场降温、投资客撤离 未来楼市或趋冷


公开数据显示,2016年,厦门商住用地成交16宗,土地出让金为476.2亿元,同比增加166.1%,多幅高总价、高溢价率、高楼面价的地块诞生。例如,泰禾以27.84亿元拿下同安区一地块,成交楼面价30097元/平方米,溢价率为141%;万科以总价21.22亿元,楼面价22337元/平方米,溢价率为242%。


值得关注的是,2017年商住用地成交30宗,地块总数出现翻倍。不过,楼面价及溢价率已有所回落,楼面价多降至3万元以下,溢价率多降至100%以下。

2017年,万科以总价15.66亿元(楼面价20113元/平方米)拿下同安区某地块,溢价率仅为1%;世茂以17.70亿元(楼面价20091元/平方米)拿下同安区某地块,溢价率仅为0.5%。


到2018年,商住土地溢价率继续回落,楼面价降到“1”万元时代。截止2018年7月,商住用地已成交10宗,再难见超过高溢价率、高楼面价的土地。上半年,保利以29.1亿元拿下海沧马銮湾板块一地块,溢价率为0.34%;金地以23.8亿元拿下海沧马銮湾另一地块,溢价率为0.42%。同时,于7月2日成交的五幅地块,其中四块楼面价低于20000元/平方米。


不仅土地市场出现降温,一些投资客也纷纷撤离。据一位投资客的朋友介绍,2016年,该人士加入了厦门炒房团。这一年,厦门商品住宅销售均价为24348元/平方米,同比上涨19%。当年,厦门房价虽不敌深圳(49709元/平方米),但已排名全国第五,超过南京、苏州、广州等城市。同年,本地购房客群购房面积占比57%,外地购房占比43%。


虽然,该投资客购入多套厦门房子后房价出现增长,而更大的隐患还在于,其资金来源除了银行贷款外,还有高额利息的小额贷。房价上涨带来的房子升值还未到一年,2017年厦门限购限贷政策出台,该位购房者的房子无法按正常手续出手。又因房子的贷款利息和按揭无法按时偿还,其只能降价抛售房子。


事实上,在2017年已有一些投资客撤离。从数据方面来看,2017年,厦门本地购房客群购房面积同比增长17个百分比,为74%,外地购房占比降至26%。


上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示,过去几年厦门房价一直偏强势,房价水平明显背离多项其它指标,存在一定程度泡沫。本次厦门楼市震荡,是多年积累下的“病痛”集中显现。下半年,成交量若不能出现强反弹,房价将出现下跌趋势。


“此阶段在各类调控政策持续执行下,不仅厦门的新房市场出现交易量下滑,上海、苏州、南京的一些郊区刚需盘并不好卖,以上这些区域的房企已经出现一定的销售压力。”张宏伟说。

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来源:《财经》杂志

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