一线城市办公楼的空置率有点让人担心

◎作者 |章子姨

◎来源| 壹地产（yidichan） 已获授权

世邦魏理仕发布的一份报告显示，三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升到了10.9%，将近10年的最高值。

上海的写字楼空置率也在上升。陆家嘴的写字楼平均空置率已经超过了25%。高力国际研究了深圳的写字楼市场后也发布了一份报告，说深圳的平均空置率是21.1%，而且到2020年都不会好转。

谁在撤离？

世邦魏理仕特别指出了几个行业对办公楼宇空置产生的影响：

非传统金融、文化传媒及医药。

非传统金融说的有点委婉，准确的称呼应该是P2P和理财公司。过去几年，很多家庭与个体因为这些新生事物命运发生了改变。

8月份的时候，北京朝阳区互联网金融协会连续公布了两批失联P2P网贷机构，数量合计达到了34家。

被公布出来时，这些企业早已出现了经营异常。遭遇损失的，不只是投资人的钱，每一个P2P公司倒闭，都意味着办公楼宇的空置。在北京，目前还在运营的P2P公司，仍然超过了200家。

刚刚去世的先锋集团实控人张振新曾经在内部信中忧心忡忡地说：

正常运营的P2P平台从2000多家减少到650家，703家私募机构被列入失联名单。

按照每个平台租赁1000平米的办公面积计算，消失的1000多家平台会让P2P最发达的北京、上海、广东、杭州，至少增加上百万平方米的空置面积。

前几年互联网金融刚刚兴起时，这些P2P公司纷纷涌进了各个高端商务写字楼。他们曾经让开发商误以为楼宇经济将一片大好，又在经济环境变化时率先倒下。

空置率不断攀升，有的投资人在撤离，也有人在马不停蹄地进场。

今年前三个月，国际私募巨头黑石在西安、郑州、上海等地撒出了200多亿收购商办写字楼。凯德为首的新加坡资本在上半年以前的18个月时间里，一共投资了435亿的物业资产。

从2017年到现在，戴德梁行帮助了多家外资在内地收购物业，很多都是对手盘交易，大家不是你买我就是我买你，综合测算下来，回报率也就是3%-4%。

但他们可开心了。

戴德梁行的朋友说，他们协助过的外资，大部分都是香港背景。这些外资的融资成本极低，并不指望高额回报，他们的诉求就是稳定。

这种心态，内地投资者还需要很长时间才能培养出来。

在几个一线城市中，比较特殊的，是广州。三季度，广州的甲级写字楼空置率跌破了4%，创造了历史地位。在很长一段时间里，广州都是一线城市中写字楼市场最稳定的。

在珠江新城，一年的时间里都没有一栋新的办公楼，天河商圈5年了没有新的供应。

今年第一季度，广州突然扬眉吐气了，他们的GDP增长率达到了7.5%，在一线城市中仅次于深圳。去年，广州的GDP增速甚至低于天津。

对过去两年有些失落的广州来说，这可能是个难得的好消息。在杭州崛起之后，很多人再提起一线城市，会说是北上杭深。大家都不太明白，那个拖后腿的广州怎么又冒出来了。

贴吧里有人说，广州2300个专业批发市场，支撑了广州的实体经济。

2017年，一份名为《2017年中国独角兽企业发展报告》的文件在网上引起热议，其中最扎眼的一个统计数据莫过于广州居然只有3只独角兽，不但少于北京、上海、深圳、杭州，甚至连武汉都不如。

现在，独角兽企业纷纷都不见了，网信理财出麻烦了，爱屋及屋已经没有了，点融网也深陷资金紧张、欠薪裁员的漩涡。

更糟糕的是，几个一线城市的供应量都还在增加。三四年前的商业用地正在变成一幢幢办公楼。一个咨询公司的朋友说：

开发商误判了“形势”。

在二线城市，开发商还在重复这样的错误。

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