影响楼市的超级大招：“三条线”来了！
◎作者 | 刘晓博
◎来源| 刘晓博说财经（liuxb929） 已获授权
11月1日夜，新华社全文播发了《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》。
这份重要的文件，是今年7月24日在“中央全面深化改革委员会第九次会议”上审议通过的，近日由中央办公厅、国务院办公厅联合印发。
所谓“三条控制线”，是指生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界。这三条控制线好比加在房地产行业头上的“三道紧箍”，不能越雷池一步。
如果逾越，后果将极其严重，房子很有可能保不住，也不会有像样的赔偿。
“指导意见”把三条控制线的意义，上升到了“中华民族永续发展的基础”的高度。并宣布，三条控制线是“调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线”。
1、关于生态红线：自然保护地核心保护区原则上禁止人为活动，其他区域严格禁止开发性、生产性建设活动，在符合现行法律法规前提下，除国家重大战略项目外，仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动。
2、关于基本农田：永久基本农田是为保障国家粮食安全和重要农产品供给，实施永久特殊保护的耕地。确保永久基本农田面积不减、质量提升、布局稳定。
3、关于城镇开发边界：城镇开发边界……框定总量，限定容量，防止城镇无序蔓延。科学预留一定比例的留白区，为未来发展留有开发空间。城镇建设和发展不得违法违规侵占河道、湖面、滩地。
那么问题来了：当三条边界发生矛盾的时候，谁更优先？
文件说：
三条控制线出现矛盾时，生态保护红线要保证生态功能的系统性和完整性，确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变；
永久基本农田要保证适度合理的规模和稳定性，确保数量不减少、质量不降低；
城镇开发边界要避让重要生态功能，不占或少占永久基本农田。
也就是说，生态保护红线最优先，其次是永久基本农田，最后才是城市开发边界。
生态放在第一位，这是很容易理解的。人类的一切活动，都必须以尊重自然为基本原则。没有生态安全，就没有粮食安全。没有生态安全和粮食安全，城市就无法正常运转，转眼之间繁华就可能变成噩梦。
正是因为生态保护红线、永久基本农田处于“优先级别”，所以文件规定：
1、涉及生态保护红线、永久基本农田占用的，报国务院审批；
2、对于生态保护红线内允许的对生态功能不造成破坏的有限人为活动，由省级政府制定具体监管办法；
3、城镇开发边界调整报国土空间规划原审批机关审批。
看到这里，或许有读者会问：这跟我们买房子有什么关系？
关系非常大！
第一，这意味着任何一个城市都可以“摊大饼”、无限扩张的时代结束了，土地将越来越宝贵。
过去二三十年里，中国无论多么小的城市，哪怕是四线、五线城市，都纷纷设立各种开发区、新区、新城。
国家发改委“城市和小城镇改革发展研究中心”2014年的时候公布过一个数据：全国当时规划的新城、新区有3500多个，如果规划全部落实，可以装下34亿人口。可以想见，这些规划如果完成，中国楼市的库存量会达到什么程度，而土地浪费会达到什么程度，房价会跌到什么程度。
近年来，随着中国人口红利终结，结婚率、出生率都在下降。而以“大城市+城市群+都市圈”为特征的“新型城镇化”正不可阻挡地到来，大城市对中小城市的抽血才刚刚开始。
国家已经开始提出“收缩型城市”的概念，这说明高层意识到，未来很多中小城市人口不可能无限制增长，摊大饼式的发展将带来可怕的资源浪费。所以，开始重视划定城市边界。
此外，中国人均耕地远远低于全球平均水平，中国粮食自给率一直维持在90%左右，必须划定永久基本农田，否则将来粮食安全无从谈起。
至于生态环保，中国也必须补课。过去这些年，生态环保欠账太多，再不保护可能威胁到民族存亡。比如我们耕地的重金属污染，就达到了触目惊心的地步。
“三条控制线”受到前所未有的重视，意味着土地会变得更加珍贵。对于城市来说，建设用地跟人口挂钩将越来越严格，没有人口增量，城市边界就会被严格限制死。至于有人口增量的城市，也首先从提高容积率入手，其次才是适度扩张城市边界。
这对于房地产来说，是大利好。想想看，中国3500个新城可以装下34亿人，这种恐怖的局面不会出现了。城市边界的划定，让土地变得更宝贵，新房的供应被控制，传说中的大熊市就很难出现了。
第二，人口将被导入主要的城市群，城市发展将出现“马太效应”。
今年8月26日，中央财经委第五次会议强调，中国的“经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”。
在这个背景下，官方已经放弃“大中小城市协调发展”的模式，走大城市化、城市群都市圈化的“新型城镇化道路”。所以中央财经委第五次会议说：
发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚，……增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。
也就是说，中心城市和城市群将成为未来承载人口的主要地区，其他地区如果人口密度达不到，就种种地、维护生态安全、守好边疆就可以了。
很显然，未来城市的发展将严重分化，马太效应将加强。大城市及其都市圈、城市群将越来越发达，其他中小城市则大多会走上收缩之路。
这其实是最好的结局，因为大城市化可以提高土地利用效率，节约耕地，更加环保。
第三，千万不要买生态红线、基本农田范围内的房子，即便是地方政府批准的，也风险巨大。
最近两天，江苏南通启东一处造价据说接近1.3亿元的农村私宅被强拆，引发了很多人的围观。从下面图片可以看出，这栋房子坐落在河道边，显然属于生态红线范围内，被拆除是必然的。
视频来自微博
或许有人会说，如果是商品房还会拆吗？一样拆，在武汉就有先例。当年被强行爆破的“外滩花园”一度销售超过90%，这个小区建在长江防洪堤内，并打出了“我把长江送给你”的广告词，最终灰飞烟灭。
类似的案例，还有西安南部的秦岭别墅，无论是否拿到过许可证，最终都被拆除了。
因为中央文件说得非常清楚，“涉及生态保护红线、永久基本农田占用的，报国务院审批”。一些地方政府懵懵懂懂，擅自批准了一些项目，最终都是非法的。买房子的时候，要千万注意别碰这类小区。如果买错，拆除的时候谁都救不了你。
第四，对于远离城市中心的景区、海滨物业，要保持充分警惕。
随着国家环保要求越来越严格，景区住宅和一线海景房、江景房将越来越少。或许你会说，这很好呀，不是稀缺了吗，我买了会升值。
这真的很难说。如果配套好、位置好，有人气、靠近中心城区，可能是这样的。但如果在景区内部、远离城市的区域，就未必是好事。原有的房子固然稀缺，但没有后续小区建设，已经存在的房子将沦为“孤军”，各种配套都跟不上，最终价值大打折扣，甚至无人问津。
总之，生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界是非常重要的三条线，它将改变房地产的基本逻辑。对于文旅项目基本上偏利空，对于城市“刚改项目”基本上是利好；对于人口流失的中小城市是利空，对于有显著人口增量的大城市，则是利好。
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