孙宏斌：并购是化解房地行业风险的最好方法

编辑｜高欣

11月5日，由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”在北京举行。第12次，该论坛和各界嘉宾一起审度未来宏观经济趋势，探寻中国房地产发展路径。

年会上，融创中国董事长孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。以下为演讲全文精选：

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我的发言主要想说一下新形势是什么，因为这个行业不是讲理的行业，我们有很多逻辑，但是现在目前我们的新形势是什么。第二，融创的选择其实跟大家一样，没啥可选的。第三，我不知道给谁提建议。这就是简单的三点。

“这个行业我觉得会更好”

我想说的第一点，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了。我们要理解这次的调控。

为什么？这个行业太多了，这个行业的相关行业在GDP中要占到30%，这个行业的卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%。这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。

很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。

大家记得2016年10月份限价，很多人误判了，觉得2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。说十九大以后放开，结果没有放开。说2018年“两会”以后放开，还是没有放开，一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。

主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。

第二，未来房地产整体规模，原来我们说60%多，刚才盛司长说53点几的城市化率，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。

一个，是城市化的需求，另外是改善性的需求。在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，你不换（房子）也能活着，但是都想换。你任何10个朋友里面，肯定有一半的人想换房子。

这个行业（规模）我估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右。这是一点。

另外一点，这个行业还有一个变化，到15万亿量级时，从增量市场往存量市场变。

从2007年到2019年，（行业规模）涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。

大家从抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。

再一个变化就是，前一轮的时候去库存，这个调控是错的，因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，限的是强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。

最大的问题就是把风险挤到低线城市了。低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，有风险吗？要看结构的话，风险大了去了。

一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。三四线城市在这几年房价也翻一番了，供应量增加很多。所以未来房地产市场的整体规模大概就是这样。

第三，今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的。这种管理下，行业杠杆肯定在下降，限价把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了。

我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢、没有泡沫也罢，我们好干，最起码风险性小。

而且现在好就好在，调控已经把政府的期望值也调下来了，原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来了。

未来限价是把风险给弄好了，限负债总额是把杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。

如何提高企业综合竞争力

第一步，是库存。库存有问题的话，说不上综合竞争力。

房地产的库存很麻烦，挣点钱很难，亏钱特别容易。因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着（的问题了）。

第二就是品牌、产品、服务。

什么是新形势呢？新形势就是这次的调控，一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具。这一轮加上上一轮的限价，这是一个长期的行为，我们觉得这是从国家政治高度和国家战略（上）的选择。

所以不能有侥幸心理，基本上会持续很长的时间。好处就是，限价让（企业）没风险了，限制贷款规模让这个行业的负债率降下来了。

还要看布局和土储质量，看产品和服务。然后持续地降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。

第三就是坚定布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。

我们也一直这么做的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。

头部企业对行业稳定有好处

第一，我给银行提点建议。（发贷）限的总量，但是不能把按揭限得太狠了。

为什么？因为现在我们有11万亿的开发贷存量，我们有2.4万亿的债量，境外债大概有1万多亿人民币，境内债大概1.4万亿。所以境内、境外债加起来是2.4万亿，信托还有2万亿，还有其他资金，开发商手上的钱是超过15万亿的。

你销售15万亿，有15万亿的债肯定够了，你把总量限住了以后，按揭现在的存量，到6·30的存量是29万亿，二手房有9万亿，一手房19万亿，2017年的时候整个按揭增了2.8万亿，2018年增了大概3.9万亿，到了今年上半年增了2.2万亿，到了9月底又增了3.3万亿，相当于整个按揭总的增量4万亿。

整个按揭如果没有增量的话，这个行业会很麻烦。你可以限别的，但按揭这块还得有点增量。这是我第一个建议。

第二个建议，要支持并购。因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。

如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。

这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。

第三个建议，还要支持头部企业。

这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？因为每个行业，比如中国前五名汽车行业是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%。头部企业对行业稳定也有好处，所以这也是一个建议。

谢谢大家。

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