双十一“剁手”最狠的人:加价358轮,豪掷1555万拍下20年楼龄的豪宅

双十一“剁手”最狠的人:加价358轮,豪掷1555万拍下20年楼龄的豪宅_第1张图片

◎作者 | 齐以和

◎来源| 楼市黄大大(ID:HouseLeader) 已获授权

刚刚过去的双11,有人为了5块钱的优惠拼了老命,但有人分分钟优惠上万,豪气买房。


法拍房,一个很多人感到陌生的名词,在这个双11悄然刷屏。


有人花23万一平的天价拍到心仪的学位房,有人竞拍358次鏖战终于竞得千万豪宅,还有人豪掷数千万“剁手”买房……


法拍房,真的香?


01


阿里、京东、苏宁等电商巨头纷纷加入卖房大军,搞起了降价优惠、百万补贴等活动。


阿里拍卖“1元拍学区房”的活动炒得沸沸扬扬,京东更是悄悄上架了5折房源;苏宁联手恒大推出1111套特价房。


OMG,这简直比李佳琪还魔鬼。


昨天,阿里拍卖网的其中一处房产——坐落在北京胡同深处的一套 “老破小”学区房,卖到了23万一平米的天价。


最终,这套还不到6平米的房子,以总价127.55万元成交,远高于65.76万元的评估价。


无独有偶,1000多公里外的深圳,龙岗区布吉某20年楼龄的老式别墅拍出了3倍多的价格。


双十一“剁手”最狠的人:加价358轮,豪掷1555万拍下20年楼龄的豪宅_第2张图片 深圳莲花别墅,图源阿里拍卖网


深圳的楼市本就特立独行,该别墅起拍价和评估价一致,均是439.9万。当天有17人参与竞拍,经过358次加价,最终以1555万成交,“战况”可谓是异常激烈!


实际上,这两处拍卖的网红房源均是法拍房。


02
我们所说的房产线上拍卖,更多的是法拍房,房子被法院强制查封后,拿去执行拍卖变现。近几年,法拍房这类特殊、小众的标的物屡次进入公众视野。


在“限购令”节制和市场高房价的大背景下,法拍房似乎成为一种捡漏和落户的捷径。


法拍房之所以“火”, 主要出于两个核心优势。一是便宜,二是不限购。这两点直切购房者的“痛点”和“要害”。


有多便宜?一般情况下,银行批房贷会给出一个稍低于市价的「评估价」。第一次拍,市价基础上打7折,经过多次流拍,法拍房的起拍价最低可达市价的5折。


这样的渠道有不少淘到真豪宅的案例。例如杭州某豪宅,4月以5600万元的起拍价挂出,结果流拍。5月份再次挂出,起拍价直降600万,最终经过1轮报价,以起拍价5000万元成交。


“不限购”也是这类法拍房的利好之一。只要后续能逐渐满足购房条件,可以慢慢办理过户。倘若真的捡到漏,还能满足落户、学位等诉求。


而市面上的法拍房,主要有商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产等四种来源。


双十一“剁手”最狠的人:加价358轮,豪掷1555万拍下20年楼龄的豪宅_第3张图片


一般而言, 抵押给银行的房子是最好的一类法拍房,因为金融机构在放贷之前都会有严格的审核流程,能保证房产手续的真实性。过户、债务风险都很小。


而民间借贷、司法没收产生的法拍房往往问题较多,不规范不透明,民间借贷可能涉及多头借贷,司法没收可能涉及凶宅。


因此,买法拍房其实很容易踩雷,不可心大。


03


前阵子发生过一个真实案例。家住武汉的刘女士,看上一套法拍房,在缴纳30万竞拍保证金,并成功拍下后,单方面毁约。20万保证金无法退回,究其原因,居然是落户存在问题,并未与原房主协商一致,从而白白造成巨大损失。


那么,那么法拍房究竟能不能买、如何买,究竟有哪些需要注意的坑呢?


第一,拍卖房是否已搬离或是有租约。


但凡你细心,基本上都能在拍卖公告上面发现这样的一行字:法院不负责清退现场,按现状拍卖。


因为这类房子一般都是企业或者个人破产后被法院查封拍卖的,很难保证拍卖后前屋主已经离开。


倘若一不小心遇上那些“老赖”,一开始还会面临有房不能卖的窘迫局面。


更尴尬的是,如果这套房子被长期租出去了,你也没辙。现行法律规定,租赁大于买卖,如果这套房子之前被签了长期租赁合约(10-20年)的话,你得等租约结束,才能收回这套房子的使用权;


第二,是否存在大量的税费。


因为性质特殊,所以通常情况下,法拍房转让和受让的税费,都是由买家一人承担。


由于缺少之前业主的购房发票,缴纳的税款往往都比较多,如果你接手的房子是“国有划拨”而不是“国有转让”,还需缴纳一笔不菲的土地补偿款。


打个比方,一套现价500万的房屋,原先是由公司持有,属于国有划拨,登记总价为50万;拍卖后成交总价为300万,与等级价差额太大,则需按照差额的60%来收取土地增值税,即为270万。


这样折腾来折腾去,算下来还不如用市价买周边正常出售的房子。


第三,户口是否可迁入。


有一种糟心的情况是,就算是到手的法拍房,能不能过户另说。


因为原则上拍卖是为了偿还债务,户口并不在法院受理范围内。如果落户意愿强烈,一定要事前沟通了解清楚。学区房同理。


04


拿四个一线城市的数据来说,截至11日24点,阿里拍卖上今日已结束拍卖的39个房源,有25个成交。


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其中,北京、上海推出的法拍房只有个位数字。而深圳当天推出14套法拍房全部成交,其中9套房的价格远低于市场价;广州法拍房市场就没这么走俏,当天推出18套法拍房,11套流拍。


整体上来看,相比天猫双十一的火爆,买房的热情依旧过于冷清。


线上房产拍卖的市场似乎还未成熟,购房者对于法拍房的顾虑依旧不小。那么,法拍房究竟值得买吗?


法拍房有点像特殊版的二手房,但相比二手房,法拍房的市场价往往更低,房屋位置相对较好,交易周期短,大部分不限购,还能按成交价申请额度更高的贷款,如此一来,买房者拿来二次转卖有较大的出让优势。


因此,即便处处有坑,那些经过“大浪淘沙”后的法拍房,依然值得上车,依旧存在淘到笋盘的可能。


需要注意的是,拍卖前要有几点原则。


房产交易中最重要的环节是实地去看,买法拍房至少需要花费普通买房三四倍的工夫,因为后顾之忧实在太多,需要一一排除。


目前,法拍房情况透明度已经很高了。在法院处置之前,会公式权属、共有人、房产性质、债权债务关系、占用使用情况、位置结构、附属设施、装修装饰、已知瑕疵抗性等内容,这些结合线下看房仔细比对。


理念上,要优先选择那些因商业贷款抵押的法拍房,后期扯皮少很多;那些未清场的法拍房,坚决不碰;不太走俏的法拍房,先观望,尽量在“三拍”时再出手;如果是投资,不要被价格蒙蔽双眼,起拍价哪怕只要1块钱都只是噱头,做好地段分析更重要。


是否值得买,往往也要结合个人的实际需求。就像北京那套不足6平米的房子卖到120多万,显然不是考虑自主,冲的就是户口和学位价值。这个时候,就得明确户口和法拍房是否都能双双到手。


在拍卖时,也要预设好自己的心理价格,只是通过电脑和手机点击,很容易因为抬杠、较劲把价格拉上去,如果超出市场上同品质房屋价格,就太得不偿失了。


毕竟,“法拍房”坑多且深,没人想折腾老半天,最后只买了个房产证回来。


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