踩盘记｜扶不起的大兴魏善庄
受北京市区快速发展、房价暴涨的辐射，大兴的房价从2014年至今翻了一倍，房价是区域升值潜力最好的试金石，但是在大兴区域房产升值空间不可估量的同时，大兴魏善庄区域的房价却止步不前，2014年8月魏善庄新房成交均价为18731元/㎡，2016年同期魏善庄新房成交均价为23000元/㎡，增幅仅为22%。
但据新地产记者统计中国房地产信息网数据显示，2014年8月北京新房成交均价为26852元/㎡，2016年同期北京新房成交均价为51778元/㎡ ，增幅达到101%；2014年8月北京大兴新房成交均价为19332元/㎡，2016年同期北京大兴新房成交均价为38317元/㎡，增幅达到119%。
对比起北京整体房价的突飞猛涨，魏善庄区域房价22%的增幅相当于停滞不前，其中原因耐人寻味。
还只是个小荒村
魏善庄板块位于北京市大兴区黄村卫星城南8公里，距北京市区25公里，距京开高速路5公里，距首都机场53公里，距大兴新机场21公里。
目前在交通配套上通往北京市区的公交线路只有937路及940路两路公共汽车，没有地铁，也没有地铁规划的信息，如果不配备私家车，在魏善庄与北京市区之间来回极度不便，本文记者从北京南站开车一路无拥堵到达魏善庄，花费一小时28分钟。
周边项目配套设施不够完善，距离最近的商圈也是八公里外的黄村商圈、木樨地商圈；超市只有世纪华联一个，大型医院没有，如果现在入住魏善庄区域享用的设施服务还要依赖天宫院区域。
魏善庄板块如今在售的价格亲民、性价比极高的楼盘基本上主题都主打花园别墅、精修loft的欧式风格。
目前有位于大兴区魏善庄镇龙江路北侧200米处由北京城建地产开发的项目北京城建北京密码，不限购，主题为休闲社区，北京密码的绿化率为30%，50年产权，它的西侧紧临公园，室内则全部采用Loft设计，精装修，买一层送一层，所以60平米的户型可以做成3居室，空间利用还不错。61平米精修两层loft，真实报价148万，均价23000万/㎡，记者试探过此楼盘销售的底线，110万便可入手61平米的两层精修loft。值得一提，北京城建北京密码从2014年7月开盘，当时均价为70万元/套，而到了2015年3月均价就已来到120万元/套，直至2016年8月并未涨过。
此外，位于大兴区南中轴路魏善庄中学北侧由北京兴广厦房地产开发有限责任公司开发的项目一品嘉园，预计于2016年12月31号加推小户型，该项目从2015年05月02日开盘以来新房成交均价28000元/平米 ，主打产品为花园别墅，绿化率42%。
据魏善庄某楼盘销售经理表示，“现如今魏善庄看上去像个未开化的小村镇，交通不便，商业配套、医疗及教育资源还是有些匮乏，生活所需在生活区域便可处理，但休闲娱乐购物广场建起怕是需要些时日，但是新机场的规划让这片被人们遗忘的变成了新的价值洼地，150万/套入手一套南六环边上的别墅，无论是投资还是居住都是比较明智的选择”
对于魏善庄板块的楼市发展本文记者采访了北京城建地产的某位高层，他表示，“当前北京楼市热度的飙升必然能带动楼价的上涨。目前，魏善庄新楼盘整体均价约为27000元/㎡，愈发上涨的高置业成本让越来越多的投资客将目光投向了紧邻新机场的魏善庄板块，房价不及北京市内的的三分之一，却能承接来自于北京市区价值的辐射，也能享受着郊区的休闲和新机场带来的各项交通发展的利好。”
但据本文记者观察，魏善庄区域距离大兴新机场20公里左右，受新机场建设的辐射效果可能不是很大，并且还可能因为新机场的建设带来噪音污染，再加上东边不远处是亦庄工业园环境污染也比较严重，所以个人感觉不太适合养老，可能这也是这两年来魏善庄板块的房价没有上涨的原因。
南城“联动区”的弃儿
2010年6月11日北京市发展改革委《2010年推进城南行动计划工作安排意见》中指出，2010年确定了推进《北京第一阶段城南计划》发展10个方面的主要任务，共安排103个重点项目，全年市政府投资将达到108亿元，使大兴成为关注焦点，房价上涨。
2013年3月19日，北京市发展改革委公布北京市《关于促进城市南部地区加快发展第二阶段行动计划（2013-2015年）》，安排公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等4类232项重大项目，总投资约3960亿元，比第一阶段计划（2010-2012年）相比增加了1000亿元，而《北京第二阶段城南计划》顺利实施，则是大兴区域内楼市持续坚挺的重要原因。
经过两次城南计划的发展改革，城南已脱离往日的"旧"印象，从基础设施建设、民生改善，到产业功能区开发和重大产业项目带动置业需求，已然"新"城南呼之欲出，但是属于城南板块的魏善庄依然是个破旧的小荒村。
2016年5月18日至24日期间世界月季洲际大会在魏善庄召开，因月季大会的契机，通过转型升级，魏善庄本该从传统农业镇转型为拥有月季产业园区的月季小镇，但如今依然还是道路泥泞，垃圾泛滥，晚上伸手不见五指。
据魏善庄镇相关负责人表示，“尽管经过此次月季大会之后，魏善庄虽然依然脏乱差，但是通过土地流转，未来魏善庄将13个分散的小型农业园升级改造为综合性的月季公园，目前全镇完成平原造林面积3万亩，植树183万株，村庄绿化面积达到70万平方米，未来镇子将会成为天然氧吧，适合养老居住。”
随着各大房企的不断进驻，黄村、天宫院板块内项目已开始呈现出饱和趋势。有业内人士分析，大兴区作为南城规划中的重点区域，以上两个板块尚不足以支撑整个区域产业和居住的需求，大兴区域内还需要新兴崛起的优质板块承担起提升区域价值的重任。
那魏善庄板块会不会成为继黄村、天宫院之后承担起南城崛起的第三个区域？
2016年2月23日绿地集团以39亿元，楼面价4.7万/平方米，竞得大兴黄村地块，成为此区域新地王，同期黄村板块新房成交均价28000元/平米。
为什么开发商宁愿冒着风险去当黄村地王，也不在楼市比较平稳的魏善庄争取机会呢，对此记者采访了某房企高层，他对此表示到，“从规划层面来看，魏善庄的核心可能成为新媒体产业基地和新航城，也可能成为绿化充足的别墅休闲小镇，本来应该是大兴地区最具有投资价值的地块，但几次政策扶持之后，交通、配套等依然无法起来，南城大兴固安以及新机场可能会联动成一个新的高端商圈，可黄村、天宫院等地的发展已远远超过魏善庄，可能成为未来的下一个望京、三元桥、而魏善庄可能会变成南城联动区的弃儿。
周边板块前景更好
魏善庄周边被新机场辐射的热门价值洼地有固安、永清、黄村等。
2015年8月固安新房成交均价为7500元/㎡，2016年8月均价固安新房均价已到12643 元/平方米，一年内价格涨幅69%；2015年8月永清新房成交均价为6161元/㎡，2016年8月均价永清新房均价已到12507元/平方米，一年内价格涨幅100%；2015年8月黄村新房成交均价为23745元/㎡，2016年8月均价黄村新房均价已到35675 元/平方米，一年内价格涨幅53%，而魏善庄房价在这一年内纹丝不动，根据“马太效应”，魏善庄楼市的前景不被投资者看好。
固安与永清区域比起魏善庄距离北京市区更远，但是生态环境更加优秀，固安与永清区域已经确定下来，定位为新航城规划的核心区域，以及国家新媒体产业基地、北方服装产业基地的承载之地，南邻首都第二机场仅10公里的固安与永清，承担着黄村、亦庄、第二机场北京南城三大板块的连接中轴作用，其区位价值不言而喻，将会成为吸引大量人口来此就业，势必会带来大量的人流量和人群规模，带动更多人在周边安家，带来大量居住、商业配套需求，这必然会带动固安与永清房地产的发展。
比起魏善庄板块未来产业规划的不确定性，固安与永清区域的楼市前景更被看好。
北京某位城市规划专家表示，“北京在成为世界级城市的建设道路上，只差南城区域了，魏善庄近期已拆除腾退工业大院和“三场一基地”1000多万平方米，为实现规划蓝图提供了关键保障为实现规划蓝图提供了关键保障。魏善庄未来可能不会成为产业圈，但是很可能成为南城的花园，成为南城环境最好的区域，不是投资的价值洼地，但却是最适合养老居住的地方。”
无论居住还是投资，选好洼地和时机是最重要的。目前魏善庄周边都未开发，交通不便利，如果工作地址在北边那交通出行生活都将十分不便，但考虑到此版块如今房价不是很高，不限购，入手条件简单，未来可能交通的改善可以促进魏善庄区域的经济发展。
如手魏善庄区域楼房是否能给买房者带来一个惊喜，得买房者自主判断了。
