改造旧商业的“潜规则”

“历经高潮、行至低谷，白银时代之后中国商业地产行业迎来了新的时代——存量时代。如今，全国一二线城市有改造潜力的商业资产已达千万平米量级，上海更是首当其冲地成为了存量改造、城市更新的先驱。面对亟待更新的城市，盘活存量物业，实现资产增值，成为了商业地产的核心发展路径。

2015年，在经过团队大量的市场调研及多方面数据的论证下，中粮广场项目改造破土动工。这标志着，存量时代下，由商改写为代表引发的一系列项目增值手段已在北京核心商业区内悄然而生。

然而，旧商业经历过盘活，改造，真的就能“凤凰涅槃”？

一场名为“城市更新，重塑商办物业新价值” 主题论坛中，就以中粮广场项目改造为例，对存量、老旧商办物业的如何展焕新颜，展开了一场别开生面的讨论。

攻坚 克难 锋芒初露

论坛中，中粮广场总经理孙天立表示，目前一二线城市新房市场的空间越来越小，核心区域饱和度决定了城市的发展外溢。满足核心区域的城市需求，形成一套成熟的市场体系，核心区域的竞争力在商办物业方面将尤为明显。而一线城市核心区域已不在允许新建商业圈，例如北京。旧楼改造便成为一个历史发展的必然趋势，中粮广场恰逢其时。改造伊始，困难重重。中粮广场具备些许的特例，要在维护正常运营的同时保证施工周期。这样的工作前提无疑已经给中粮广场的项目改造增加了很大难度。然而短短几个月时间中粮广场就完成了67家商户的清退工作，客户投诉更是从最初的几百次降至现在的偶尔投诉。这一剂强心针使得项目改造的步伐迈出的更加坚定。同时，在2016年10月中粮广场获得北京首个改造项目LEED金级预认证。

中粮食集、联合办公、中粮艺术展区，随着工程的层层深入，具有中粮特色的概念性空间也一一浮出水面。从办公到生活、从餐饮到休闲，中粮广场打造了一个集办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区。

中粮广场总经理助理聂志毅在分享中粮广场改造经验时阐述，中粮广场改造前写字楼的体量为六万平方米，商业为四万六千平方米，而整体配套仅有一万四千平米。待改造后，写字楼体量增加到八万六千平米，同时增加一万多平米的联合办公空间。并且配备了一万六千平米的餐饮配套及一万八千平米的休闲配套。中粮广场终极目标是成为国际金融贸易大厦，成就百年经典楼宇，打造中粮城市名片。

CBRE华北区写字楼部执行董事王茂君表示，对比世界各地金融商圈，北京优质写字楼存量少、未来竞争力大。商业改写字楼项目并不少见，而中粮广场改造之所以成功，与其不断发展中重视绿色、社区、文化、智能四大理念密不可分。

金融 增值 运营为基

孙天立表示，我们对未来的价值判断，比如建立15%的商业业态，中粮广场未来趋势就是辐射周边十公里内的办公及住宅人群。让其对中粮广场印象由原来的办公楼宇延伸到生活休闲场所。未来以中粮广场为中心，在三至五年内促进更多的写字楼形成一个产业集群的生态圈。包括以综合体为中心的商业圈，以住宅及生活配套为中心的商业圈。同样这也是中粮广场未来的价值。

在采用轻资产运营管理模式的同时，楼宇本身的运营服务也要一并提升。为此中粮广场创建“智慧运营体系”集客户需求为一体，从入驻到办公到生活，秉承以人为本、以客为尊的运营理念。

高和资本合伙人石志平表示，资产证券化保持了物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值。并且实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制。

在运营过程中，过硬的资产管理能力是所有金融创新的基石。尤其是在一线城市已经进入存量时代的大背景下，城市更新的需求激增。通过重新定位、产品改造尤其是租客的升级迭代，极大的改善经营状况，大幅提升经营性现金流状况。商业地产最终回归资本的属性，其价值由物业产生经营性现金流的水平来决定。

从存量时代的大背景开始，到商办物业未来发展的思考；从城市更新单体项目的思考与实践，到资产管理证券化；从改造项目案例分享，到现有社区项目的参与经验。中粮广场，通过以单体项目的革新而带动整个行业的良性可持续性发展的探索与思考，真正成为城市更新中的优秀典范。