朝阳合生汇试营业，能否激活大郊亭商业死地？

朝阳合生汇成为CBD商圈的新面孔，但地处大郊亭区域的它能否盘活当地市场尚未可知。北京商报记者日前注意到，位于地铁7号线与14号线交汇处的朝阳合生汇已经进入试营业阶段。但需要注意的是，尽管朝阳合生汇所在地块坐拥多处中高档小区，但从大郊亭到九龙山一段此前一度被视为东四环的商业死地之一，包括美罗城、红星美凯龙、乐华梅兰等多个商业品牌都曾在此折戟。业内分析认为，随着交通便利化和市场成熟度的提升，如何发挥地域优势增强与周边消费者生活性消费的高强度连接，这将是朝阳合生汇未来运营的关键点。

01

CBD商圈再添新兵

朝阳合生汇位于西大望路和广渠路交汇、7号线与14号线相交的九龙山地铁站B口，北京商报记者在现场看到，目前朝阳合生汇整体已经进入施工收尾状态，部分商户已经开始正常营业，也有少量消费者出入商场。

朝阳合生汇相关工作人员告诉北京商报记者，目前商场已经进入试营业状态，前期招商已经完成，预计到11月初整体入驻商户的开业率能达到70%-80%。在品牌方面，现场可以看到包括i.t、Zara等时尚品牌已经在装修店铺。另据上述工作人员介绍，相对优势的品牌还有华联精品超市ole、星聚会KTV等品牌。

此外，北京商报记者注意到，从业态上来看，朝阳合生汇与大部分购物中心一样，将餐饮业态作为了主力业态之一，具体涵盖了餐饮茶点、鞋帽服饰、休闲娱乐以及儿童教育培训等。而在整体定位上看，朝阳合生汇仍以大众消费水平的中端品牌为主，也有一些类似i.t等特色品牌和一些价位相对较高的品牌。

从现阶段来看，目前朝阳合生汇内的消费者较少，开业的门店也不是很多，且商场内仍有部分区域仍在施工中。但从周边居民反馈情况来看，消费者对正常运营后的朝阳合生汇持有较高的期待。“距离近、吃的东西比较多。”一位住在大郊亭附近的社区居民表示，朝阳合生汇将会给日常生活带来更多便利。

02

合生汇在京商业首秀

合生汇是合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）去年新推出的城市综合体品牌，根据合生创展官网资料，朝阳合生汇总建筑面积17.6万平方米，商业面积约19万平方米。大体量的空间也意味着充足的配套和休闲空间。据悉，商场配套停车位2500余个，另有休闲景观下沉广场等空间设置，此外，尽管目前商场内装修的气味比较浓烈，但合生创展介绍朝阳合生汇得配套有全新PM2.5空气过滤系统，如果系统完善运转的话，或是合生汇在雾霾严重的北方未来的优势之一。

朝阳合生汇也是合生创展旗下商业品牌合生汇进京的首个项目，根据合生创展官网显示，目前规划当中的合生汇项目还包括北京的通州合生汇项目、上海静安合生汇项目和苏河湾合生汇项目。资料显示，通州合生汇商业面积达11万平方米，覆盖10公里范围内的30多个社区，人口数量近110万人，来往办公及流动客群近80万人。

根据合生创展官网显示，目前在北京项目另外还有位于望京阜安西路的邻里型商业中心北京合生麒麟新天地，此外资料显示，在木樨园欣雅汇专业市场上升级的购物中心合生广场开发商也是合生创展。

03

差异化经营是挑战

良好的地缘条件是优势，但英雄所见略同也对应着竞争。朝阳合生汇坐拥周边中高档住宅小区对应的中高档购买力的消费人群，也拥有相对便利的优势，但同时也是在与已经存在旧商业项目和即将进入市场的新商业项目在共同分享这些优势。在业内人士看来，朝阳合生汇未来运营的关键在于能否配合好周边的生活氛围并与其他竞争对手相比有突出的特色。

中购联购物中心委员会主任郭增利分析指出，大郊亭至双井一带，尤其是大郊亭至九龙山，整体结构以住宅小区为主，生活氛围比较浓厚，商务氛围比较弱，消费者的生活性需求会更强一些。还有上述提到的这一区域如今的成熟度。对于新进入的商业，尤其是位居中间段、在接近性上在更多小区居民步行范围内的朝阳合生汇来说，优势显而易见，如何针对这种生活氛围进行发挥和创新与周边居民的生活性消费建立高强度的连接也是未来运营的需要更多思考的定位出发点。

但在这种优势背后，位于双井的富力广场、位于九龙山的朝阳合生汇以及或将于明年开业的位于大郊亭的芳园里idmall，三家购物中心分别毗邻三站相邻的地铁站，也同时存在于一条两公里多的地面交通直线上，不得不说可能形成影响比较大的竞争态势，尤其是富力广场进入市场比较早，已经有一定的辐射基础。郭增利指出，对于周边居民来说，驾车出行、公共交通便利度区别都不大，两个商场之间的距离甚至是一些希望在闲暇时段散步的消费者可接受的步行距离。在这样的环境下，朝阳合生汇是否能够做出特色或者是核心优势做出差异化就显得尤为重要。

04

大郊亭商业死地复活

除了位于两条地铁站相交的位置、直通通州的广渠路之外，在合生创展对于朝阳合生汇的介绍当中，还提到这一区位的另一种表述——“北京CBD东区繁华金角”。然而尽管看似朝阳合生汇地段优势明显，但对于更早来此掘金的企业来说，大郊亭至九龙山一线尽管坐拥中高端消费人群聚集的资源，于商业而言，发展历史却相当坎坷。尤其是交通环境的改善使得朝阳合生汇相对于早期尝试在附近区域打造商业地标的尝试者更多一份生逢其时。

广渠路从大郊亭到双井一段，聚集了复地首府、风度柏林、珠江帝景、首城国际等不少高档小区，然而商业配套却相对欠缺，这一区域对应的中高端购买力也成为不少企业看好的市场。早在多年前美罗城进入这一区域希望做成商业地标。但最终因定位不清经营惨淡。此外，红星美凯龙、乐华梅兰等其他项目的经营也是草草结束。业内人士在分析时，除了企业自身定位及规划等原因之外，还指出该区域的交通痛点，四环的交通情况不乐观，大叫停桥附近上下班高峰拥堵，且由于燕莎奥莱引流因素，四惠桥-大郊亭桥-四方桥一线周末也十分拥堵，且当时这一区域并没有就近的地铁站。

而随着14号线和7号线的开通，大郊亭到九龙山一线如今的交通环境已经便利得多。此外，随着消费升级和上述区域内消费力自然发展，以及区域内整体生活氛围的发展，如今这片区域的成熟度与此前相比已经“不可同日而语”。而新出现的商业，除了朝阳合生汇，曾经的美罗城已经被总部位于香港的中心资本控股有限公司（以下简称“中信资本”）收购，公开资料显示，改造当中的物业将于2018年以“芳园里idmall”面市，定位可能偏向中高端。

精彩回顾

苹果是否正离年轻人越来越远？

茅台“飞天”的十大秘密

谁是下一个加泰罗尼亚，公投风波暴露欧洲“民主病”