潘石屹，你到底卖不卖？
10月31日，SOHO中国被曝出以80亿美元的价格，清空国内八大核心资产。SOHO中国的公告对此不置可否，潘石屹本人无回应只称“看公告”。事情发酵近一个月后，潘石屹辟谣了“跑路”传闻，称“这都是谣言，跑不了”，而对于是否出售资产却仍然避而不谈。
作者：刘倩
来源：商业人物（ID：biz-leaders）
卖！卖！卖？
2019年SOHO中国的主题词就是“卖”。
6月28日，在SOHO中国物业销售推荐会上，潘石屹宣布将分批出售北京、上海的13个办公物业项目，总价值预估达人民币78亿元。
9月30日，SOHO中国再次宣布以7.61亿元出售位于北京的9个商业项目资产包，主要包含2583个地下停车位，平均每个车位售价近30万元。
10月22日，有媒体报道称，SOHO中国旗下的共享办公品牌SOHO 3Q正在将位于北京和上海的11处项目打包出售给孵化器公司筑梦之星，已经进入合同审批环节。对此，SOHO中国方暂无回应，而筑梦之星方已有员工表示确有此事。
10月30日，彭博新闻社报道称，SOHO中国正考虑出售所持商业地产的多数权益，交易价格可能高达80亿美元，约合人民币563亿元。另据《财新》透露，潘石屹此次卖楼计划的第一笔交易已经接近最后阶段，第一波将卖出的是北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3及上海复兴广场，买手团为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）。此外，SOHO中国“八大金刚”中的其他5个项目，也在酝酿出售，计划将在两年内完成。
在潘石屹的地产版图中，有光华路SOHO、望京SOHO等八大核心资产，被称为支撑业绩的“八大金刚”。
SOHO中国在公告中表示，“在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前，本公司确认，其不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料”③。
概括来说，就是：不知道要卖楼，但不排除可能。
潘石屹的回应不比公告多一个字，他告诉记者：“你就看公告吧，我们已经发公告了” ④。公开活动中他仍是乐呵呵的，微博上也还是卖苹果、做木工、拍照片，波澜不惊岁月静好。
频繁打脸
潘石屹即使做出回应，猜测也不会停止，过去他曾多次推翻自己的说辞，频繁被打脸。
SOHO中国1995年创立，2007年赴港上市，2012年通过把写字楼像房子一样散卖出去迎来了超百亿利润的高光时刻。正是在这一年，SOHO中国宣布转型，告别散售型物业，转为持有型物业。
仅坚持了一年，利润下滑的SOHO中国在2014年开始了新一轮整售，此后动作不断，频频曝出大宗交易。2014年，它卖出的物业，总价为82.8亿元；2015-2017这三年，也每年都有交易。
低买高卖是SOHO中国一贯的商业模式，在过去的五年中，精明的潘石屹累计“套现”近300亿元。连他的好友任志强都说，潘石屹是天生的二道贩子。
过去的交易始终没有涉及“八大金刚”，今年6月底，潘石屹还信誓旦旦地称，“‘八大金刚’是SOHO中国的核心资产，将继续持有这些优质资产，同时长期看好北京、上海的办公楼市场” ⑤。他最看重的一个是上海外滩SOHO，因为“位置太重要了” ⑥，另一个是北京望京SOHO，“太漂亮了，我很喜欢” ⑦，曾在多个场合称这两个为“SOHO中国永远不能销售的项目”⑧。
言犹在耳，望京SOHO赫然出现在了媒体曝出的出售名单上。
另一个被潘石屹寄予厚望的是共享办公项目SOHO 3Q，2018年中报称其将成为集团未来的增长亮点和动力，可以为写字楼租赁业务注入新的活力。潘石屹多次对外宣传，要将SOHO 3Q打造成“中国最大的办公楼综合服务商”，并计划在2019年拆分上市。
而实际上，3Q项目对外扩张的步伐在2018年下半年就已停滞不前。财报披露，截至2018年6月底，3Q在北京等7个城市共拥有31个中心，超过3万个工位，平均出租率约为88%，到12月底，这一数据未见增加，在2019年的半年报中更是几乎只字未提。
因共享办公行业的盈利模式尚不成熟，SOHO 3Q在摸索中持续亏损，11个项目被打包出售，若出售完成，SOHO 3Q所剩规模将大幅缩小，被潘石屹视为二次创业的项目就此沦为“弃子”。
跑路？海外投资？卖了再买？
据SOHO中国2019半年报显示，目前SOHO中国非流动资产共计636.6亿港元，约合81亿美元。若传说中的80亿美元的交易全部完成，SOHO中国将完全清空内地自持的商办资产。潘石屹“跑路”说传言纷纷。
2011年开始，潘石屹张欣夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
潘石屹的三个孩子现也全部在海外。长子潘瑞在英国亨利商学院攻读房地产博士学位，还成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN；次子潘让在耶鲁大学就读；幼子也在今年8月被哈佛大学录取。
海外投资布局、家人常住国外被有些人视作潘石屹完成海外铺路随时可以跑路的“证据”。不过，潘石屹和张欣都曾对外表示，投资海外资产是通过家族信托，与SOHO中国无关，且最近几年，潘石屹夫妇并没有在海外购买任何资产。这与他们在国内的动作基本一致，继2013年获得北京丽泽SOHO项目后，资产购买行为近乎停滞。
SOHO中国近两年的业绩并不好看。2018年净利润约为19.25亿元，同比下降了59.33%；2019年上半年净利润约为5.65亿元，同比下降48.36%。2019年半年报显示，八个核心地块共计为SOHO中国带来约7.51亿元的租金收入，但相比2018年底有四个项目的出租率都有所下降。
出租率下降、租金回报率不及贷款利率或许是SOHO中国出售资产的一个重要原因。潘石屹在采访中说：“从全中国来看，办公楼的租金回报率就不高，全球的回报水平是基准利率加上1.5个点，像纽约这种城市，大致在5%-6%之间，中国的基准贷款利率是4.9%，而我们的租金回报率只有它的一半。” ⑨
用租金来偿还银行贷款的“包租公”模式也引起了部分股东不满，还款周期漫长，股东分红少。潘石屹表示，出售资产后收回的资金将用于偿还贷款、股东分红及“集中在一线城市最繁华的地段拿地”⑩。
SOHO中国错过了房地产市场的红利，被恒大、碧桂园等房企远远地落在了身后。在《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》中，SOHO中国位列第100名，其营业额尚不及排名榜首的恒大的零头。
业绩虽然不断下滑，但是潘石屹张欣夫妇的个人财产却没有严重缩水，2019福布斯全球亿万富豪榜中，第597名是张欣&潘石屹，财富值36亿美元，与2018年持平，名次上还有所上升。若不是这次事件又将潘石屹推向了风口浪尖，人们几乎忘了微博上那个“富贵闲人”还是地产界的大佬。
如今卖不卖楼，卖了之后做什么，恐怕只有潘石屹和张欣知道，靴子尚未落地，各方都翘首以待。
注释：
①②丽泽SOHO首批客户签约仪式现场视频。
③SOHO中国有限公司《股价及成交量之不寻常变动及有关新闻报道》公告。
④丽泽SOHO开幕仪式现场视频。
⑤《潘石屹张欣彻底告别房地产》，界面新闻，2019.11.9，吴波。
⑥⑦⑧《再见，地产老炮儿》，AI财经社，2019.11.17，田晏林。
⑨《潘石屹回应卖资产“跑路”：不要相信谣言，跑不了的》，中新经纬，2019.11.29，薛宇飞。
⑩《SOHO中国计划出售京沪78亿物业，下一步瞄准一线城市拿地》，36氪，2019.6.28.
其他参考资料：
《563亿元高价出售写字楼？SOHO中国回应了》，商业周刊中文版，2019.10.30.
《棱镜独家丨潘石屹卖掉光华路SOHO3Q，筑梦之星确认接盘》，棱镜，2019.11.22.
《SOHO中国路在何方：五年“只卖不买”出货233亿，潘石屹称“不是跑路”》，搜狐财经，2019.12.4.
*图片购自视觉中国
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