孙宏斌针对2017年发出了13个行业信号弹
中国未来房企没有“小而美”，只有“小而没”了。
真正的“人物”出场，总是自带闪光灯。
对于融创中国控股有限公司董事长孙宏斌，总是分外吸引眼球。从顺驰的“规模狂人”到今天地产界公认的“收购狂人”，孙宏斌久历风尘，却也千锤百炼。
从最早着魔般狂热拿地，招引万科王石亲临天津“酒桌规劝”，再到今日一路饱尝世路荣枯后的稳健与狼性并包，孙宏斌为自我套上了进退有度的一把子缰绳。
孙宏斌的故事性，不仅仅是其数次与传奇人物沾染交织展示出自身W型跌宕壮阔的人生及商业传奇，更是因为孙更是当下一位行业“实时”性人物，我们回看融创近年来的城市布局，政策调控波动周期越来越短，他却几乎踩准了每一次市场动荡的节点。从一二线城市、再到环渤海、长三角、珠三角、中西部的及时卡位布局都可谓精准。以今年10月底数据为准，融创中国已提前跨入千亿房企俱乐部，成为三年来首个新晋千亿房企。
难道是前有史玉柱后有孙宏斌？我们常常总有所疑问：成功者之所以可以屡次成功，是因为血液里与生的DNA，还是他们曾在无人的暗夜中受到了真理加持？
近日，孙宏斌在一次名为“中国房企的投资逻辑和风险控制”的演讲中，操着满腔晋南口音，对当前的形势似是不吐不畅。在他看来，“中国房地产问题很简单，专家搞得很复杂。”孙的演讲，只有一页PPT，三行标题，却释放出其对未来2017年行业的13个不得不读的信号弹。
（以下内容为孙宏斌演讲内容干货提炼）
之于中国宏观经济的6大信号判断
信号弹之一：全球、包括中国的经济下行压力特别大。
当前中国经济下行压力较大，但从全球横向来比，仍然是增长最快的国家之一。现在大家对国家官方统计的6.7%的GDP速度，仍然心存质疑。事实上，我看没有必要。即使中国经济增长最差回落到4%，这个增速仍然是很可观的。
历史可鉴，只要经济下行压力大，不管全世界哪个政府都会选择量化宽松、低利率。这几乎是必须选项。即使在这种增长环境下，我们还会有挺多机会。
信号弹之二：流动性即使偏多，未来还要继续印钱，利率仍将保持低位。
M2原来增速是13%，即使下降到12%、11%，你大可放心的是它不可能变成负增长。所以你担心什么？M2小幅波动对企业没有什么影响。
美国未来肯定是要加息。一面是共和党预期加息，而新任总统特朗普要修路、修桥、减税，以上两点形成了通胀预期，所以美国加息可能会快一点。但美国加息中国就必然步其后尘吗？不太可能！
因此，第二个判断是：当前即使流动性很多，政府还要继续印钱，利率仍然要保持低位——这是不会变的。
信号弹之三：人民币汇率贬值或保持在8-9范围间。
2014年之前，人民币增值了约30%~40%，现在人民币贬值幅度在12%-13%，可见，人民币增值的那部分还没有贬完呢！
人民币贬值压力肯定有，只是快点贬还是慢点贬两种选择，这对我们很重要，因为它会影响到资产价格。
为什么我们最近对一家香港的境内公司的并购没有做成？我谈的是人民币价格，对方却要求付港币。“我说那付港币资产价格就要打八折。否则，融创面临的风险非常大”。
融创去年美元债的利息有7亿元人民币，落实到帐面就是我们一年又亏了几个亿。
信号弹之四：去产能、去库存易，去杠杆难。
差的企业，要想活着就必须借钱还利息；而好的企业，银行都抢着借钱给它，所以企业无论好坏都离不开杠杆。
经济下行压力大，有很多并购机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做不去用，反而扭头去减杠杆那是不对的。
未来企业去不去杠杆，还要看自身情况。如果企业素质高、资产质量好、操作能力强，当然可以加杠杆；反之，企业杠杆越高，死得越快。
信号弹之五：全世界、贫富分化越来越严重。
贫富分化，我已经关注了10年。为什么？这决定未来我们要把房子卖给谁，房子怎么盖！
2008年之前，美国老百姓的工资涨的很少，老板的钱更多了。逻辑就是，因为全球化、以及信息系统高速发展，老百姓没有工作了，但老板成本在降低。
全球量化宽松那么多钱都去哪里了？钱都去有钱人那里了。
这个问题怎么解决？西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配，所以才会出现美国这样的选举结果。中国怎么办？我不知道。
但是有了这个判断前提，我们就有了房地产定位的罗盘与指南。融创一直坚持做高端和改善型住房，将来也一定有市场。事实证明，现在我们是越来越好做了。
信号弹之六：去全球化正在发生，请接受。
无论它好或者不好，但是去全球化确确实实已经在发生了。所以知道这一点，对我们下一步决策一定是有好处的。
我不觉得中国的投资机会比美国差，所以这也是我们融创不愿意去国外开发的原因。
作为房企，必须要有对未来宏观经济的判断。判断正确那是万幸，判断失误可以慢慢再调整。但是没有判断，未来无法得出自己的投资逻辑。
之于中国房地产行业投资逻辑的3大特点判断
信号弹之七：企业的两个投资点——买对地，盖好房子。
企业地买错了，盖什么样的房子都是赔钱，因为投资方向就错了。
因此，行业首先是投资方向要正确，买对地，再辅之以高品质、好品牌的房子，这就成了！当然，这个行业投资比别的行业更难。为什么？杠杆太多。有银行借贷、客户预付款，层层杠杆让投资变得很复杂，而且能不能赚钱还要等三年以后，“这比种庄稼还难”。
信号弹之八：未来房企没有“小而美”，只有“小而没了”。
这个行业截至到今年10月底，已经有将近10万亿规模。这么大的盘子实现再增长也难了，但是有一个特点：资源都在快速向大公司集中。就是平常说的马太效应。
现在房地产前100名占全部销售规模超过40%，前10名占比超过20%。未来，这个行业下一个5-10年，前100名的房企将会占到销售总额的70%-80%，前10名的比例会占到35%-40%。由此，我的判断是行业的前10名平均就要实现4000亿的销售规模，没有两三千亿进不了前10名。
这个是怎么形成的？小公司买了地挣了一部分钱，后期不好干决定退出让大公司做，此外就是大公司的不断收购与兼并，这也根源于行业本身就有金融属性。有的企业战略定位是小而美，在我看，房地产行业未来没有小而美，只有小而没了。
信号弹之九： 行业不平衡的绝对性。
这个行业存在绝对的不平衡：城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。
中国房地产的错配体现在：需要房子的地方没有供应，不需要房子的地方瞎供应。
某些特大城市土地供应住宅占比很低，出地出让有大量工业用地，然后强制要求大规模超过50%商业配比，但住房占比却又很低，容积率也很低，这三个因素加起来供应量就跟上不，供应量奇缺但人口流动涌入带来了大量需求，实现了供需的完全错配。
当然有错配，就有机会。从城市看，我去年最看好是南京，今年最看好的是武汉。
另外还有企业面临的最实际问题，“有人跟我说房子、地都太贵，没有办法干了，一溜烟就跑美国了。但是我说别着急，还有调控呢，一调控就都又下来了。”
“现在有几个月踏空一直没到买的地企业着急了，我的建议是，未来地一定会便宜的。有钱，先留着”。
因此，对于企业，未来要买对地方、买对时间，多借点可以穿越周期的钱，这是投资的三大逻辑。
之于中国政策宏观调控3大信号判断
信号弹之十：本次宏观调控绝对是个好事！
国家针对行业的本次调控，对买房客户、开发商、银行等等都是多方的好事。
我们看到地越来越贵、房子越来越贵，风险越来越大，最后大家钱都更难挣了。最近，北京推出几块地政府至少少收200亿土地出让金。所以，政府愿意让出这部分利益来进行整体调控，因此我说调控绝对是件好事，肯定是大家愿意看到的。
信号弹之十一：这次调控严厉程度很多企业预计不足。
这次宏观调控严重的力度超过每一次，包括超过2008年的政策大调整。这一次是自上而下，甚至是设定目标管理的政策风向转换。当然，每个地方政策、执行力度也有差异。
首先，现在银行的金融信贷政策越收越紧，对融创现金流影响特别大。另外，现在对开发商预期还没有变，买房预期到目前为止还没有变，但是会变的。为什么？通过政策持续发酵，以及舆论的一直酝酿，“客户的预期，说着说着就被改变了。”
“过去我们对政策的预期是到“两会”时候，这次我预计政策一定会直接持续到十九大的召开。因此，再怎么重视这次宏观调控，都不为过。”
信号弹之十二：宏观调控给做高端产品的企业带来利好。
调控政策首付门槛提高，很多家庭想一步到位：原来买2套，现在买1套。最后一定选择买位置好、品牌好、品质好、大一点的房子，品牌企业就有机会了。
之于当前中国房企面临的风控判断
“不确定经济形势下的确定选择”这是我演讲最喜欢用的一句。因为从某种意义看，对于房地产行业，就是买不买地或者卖不卖房子，还有什么选择的？有钱看着卖，没钱赶紧卖。“任何形势再不确定，我们作为房企的选择都是确定的。
信号弹之十三：控制好现金流与企业价值跷跷板平衡
房地产企业风险控制有两点：一是现金流风险；二是公司核心土地价值。
众所周知，没有现金流企业必然死亡。同样，作为房地产企业，土地价值又是企业的核心竟争力。
如果企业现金流没有问题，但土地没有价值，这种然情况就很危险，企业运营转着转着转出一个可以把自己吞噬掉的“窟窿”。如果企业现金流有问题，但土地是有价值的，公司仍然可以卖掉，仍有后路。对这个行业来说，第二类的企业面临的情况可能更好一点。
最后我想说的是，如果你的公司现金流有问题了，但是还有价值，那你就可以找我。（此处融创广告出没，请注意）
第一：因为我们要的是市场价，不占合作伙伴便宜。市场价我们都认，而且价格好谈。
第二：买完不想要还可以退！
第三：有时候卖不必全卖，50%、60%或70%都可以，合作企业可以作为股东享受并购后的溢价收益，赚更多的钱。（完）