公司债“变脸”

上交所的一纸监管函将公司债收紧应验，众房企犹如被当头一棒

近日，上交所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(下称“监管函”)，拟对房地产、钢铁、煤炭等过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。

至此，房企发行公司债收紧的传闻得以坐实。随后深交所也向各公司债券承销机构下发了《监管函》。

分类监管

《监管函》称，房地产业将采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，房地产企业发行公司债券募集的资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

作为房企主要的融资途径，公司债募集资金的用途不能用于拿地，只能用于偿还债务、项目建设和补充流动资金。对房企而言，无疑当头一棒。

据了解，《监管函》中所指的“基础范围”即发债准入门槛，规定符合基础范围要求的房地产企业应具备资质良好、主体评级AA及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策等条件。

其中，发行主体房企被限定在四类企业：(1)境内外上市的房地产企业；(2)以房地产为主业的中央企业；(3)省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；(4)中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

此外，《监管函》还明确规定，存在以下三类情形的房地产企业不得发行公司债券：一是报告期内违反“国办发【2013】17号”规定的重大违规违法行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；二是房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为；三是之前公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。

即便达到“基础范围”准入门槛后，监管函还要求企业通过五项综合指标评价进行下一步遴选，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。这五项指标为：最近一年末总资产小于200亿元、最近一年度营业收入小于30亿元、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。

其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。同时，上交所要求，对于评价结果为“风险类”的发行人，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目；对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商应按要求进行进一步披露和核查。

据经济观察报报道，按照“基础指标”和“综合指标”对已发行债券的房地产企业进行审核，上交所申报的154家发债房地产企业中，尚有28家企业发行人尚无主体评级，有101家符合基础指标，其他53家房企不符合基础标准，其中符合基础指标的101家房企中，有74家正常类，25家为关注类，两家风险类；不符合基础指标的53家企业中，有21家正常类，12家关注类，20家风险类。

根据《监管函》的要求，江苏沿海东方置业有限公司和北京金泰房地产有限责任公司便是符合基础指标却被列入风险类的两家房企，他们可以反应出此《监管函》对房企发债的条件相当苛刻。其中不符合基础指标的房企包含格力地产、融科智地、鸿坤伟业等。

盛富资本董事长黄立冲对此表示，“不符合基础指标的风险类房企，不仅规模小、盈利能力差，同时财务状况也较差，如果存在违规行为，短期内发债成功的可能性不大。此政策实施后，不论是上市的房地产公司和非上市的房地产公司发行债务方面都会收缩，会比以前更加困难。”

他还表示，“不符合两个指标的房企发债大门没有被堵死，虽然各类指标是固定的，但企业审核分级名单并非一成不变，比如一家企业现在主体评级不符合基础指标，但随着业绩改善，评级也会上调，相反现在符合的公司未来也可能就不符合了。”

除了发行指标，还对募集资金的用途有严格的限制。房地产企业通过公司债发行募集的资金不得用于购置土地，其中保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%；发行人应披露项目基本情况、应针对募集资金监管专户等。

中小房企“吃土”

随着2015年年初出台的《公司债券发行与交易管理办法》将公司债的发行主体大幅放宽至非上市公司，导致规模较小的房企等发行主体蜂拥而至，发行量快速攀升。据上交所公开数据显示，2015年房企发行公司债为4122亿元，2016年前三季度发行规模达7481亿元。

据中原地产统计，2016年以来，高价地数目高达228宗，其中，很多地块摘得“地王”头衔。而公司债的收紧一方面让房企的融资受限，同时也使其在拿地时不敢恣意妄为。

业内人士普遍认为，“此前证监会和发改委对于企业发债用于拿地没有限制，导致2016年‘地王’频出。此次出台《监管函》乃是延续10月初国家对房地产的调控思路，主要是避免资本市场的融资推高土地价格。”

国开证券研究部的一位人士表示，“房地产企业是公司债市场发债规模最大的主体之一，监管层对房企公司债的态度倾向于强化监管。自2015年公司债券门槛放宽以来，房企盲目发行风险也在进一步加深，如今出台的监管政策会使房地产企业发行公司债的规模缩小，同时拉长发行周期，某种程度上有利于房地产市场平稳。”

“在其他融资领域包括信托、银行贷款方面也会有其他配套监管政策，受伤害最大的为业务在三四线城市和负债较高、资金链紧张的中小房企，其融资将更为艰难。”业内人士普遍预测。

对此，黄立冲认为，“对于大房企融资途径变窄只是放慢了他们前进的脚步，短时间内不会出现洗牌，不少房企已经利用此前宽松的融资政策积累了一定的弹药。对于中小房企而言失去了融资途径在参与拍地中的胜算几乎为零，依靠‘短平快’模式的中小房企可能会越来越被边缘化，等待他们的只有两种结果，坐以待毙或被大鱼吃掉，小型房企自救的方式或只能通过一些还没有被堵死的渠道筹集资金，如信托、房地产基金等，并承担高昂的资金成本。”

“自从公司债开闸后，能发的公司债大房企基本都已经发过，而且利率远低于银行贷款的利率。公司债收紧以后，虽然大型房企的资金需求与优质资产荒的银行不谋而合，但从银行借钱的成本要远远高于公司债，对于大型房企而言，融资的途径并未有收窄，只是利息成本会有所增加。”一位工商银行的经理指出。