楼市“大稳小乱”，这是“次好”的时代
如果楼市的未来是平稳的，这就是仅次于高速增长的“次好的时代”。
文 /新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷
当下的住房市场已经出现两个调整迹象:
一个是房子促销增多。杭州、成都、海口、哈尔滨、石家庄、包头、桂林、香河今年7月、8月住宅成交量同比均是下降的，而且对比2016年、2017年同期也均是下降的。部分城市下行可能会影响市场信心。
先知先觉的房企正在抢收有资格、同时也有购买力的客户。因为在限购的城市里，有资格的客户在逐渐的减少，就像池子里的鱼不断被捞掉，而小鱼还没有长大。
在房价被摁住的城市和房价已经上升至高点的城市，房价上涨预期减退，投资客退潮，刚需客无力面对高昂的房价、被慢慢挤出，导致流量减少，改善客户出现更多的观望情绪。
另一个是土地流拍增多。根据中国指数研究院的数据，今年土地流拍已经达到了历史相对高位，截止到9月20日，流拍已达824宗地。显然，土地流拍增多也会影响客户的信心，从而造成购买意愿的下降，减少客户流量。
01
土地流拍并非市场下行信号
但是，我们认为土地流拍并非市场下行信号，而是过高的地价已经顶在了房企的喉咙口：
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在限价严厉的一二线城市，地价居于高位、房价受限，房价地价差很小，不足以覆盖建安成本、运营成本和税费，项目就有可能面临不赚钱甚至亏损的局面；
而在房价已到高位的三四线城市，房价几乎没有再上涨的空间，即使不限价，房价也很难再继续上涨，而地方政府还想推升地价。
既然房价地价差算不过账，房企拿地也就慢慢趋于理性了。
其实，去年市场很好，大家信心很足，但去年三四线城市土地流拍更多，也许今年三四线城市流拍的住宅用地数量都未必能超过去年。
土地流拍还会不会增多？我们认为不会了。
7月流拍130宗住宅土地，8月流拍147宗住宅用地，达到今年的高峰，而9月份前20天流拍住宅用地仅11宗，我们相信，今年后几个月土地流拍的现象会慢慢减少。这是源于两方面的因素：
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一是今年住宅用地成交量已经很多。二线城市成交住宅用地面积比去年同期增长了33%，三四线城市成交住宅用地面积比去年同期增长了57%，整体上政府出让土地相当充裕。
二是大房企土地储备充足。根据全国前19强房企的上市公司年报分析，其合计土地储备面积折合成规划可建面积大约相当于19亿平方米，它们去年全年合计销售面积为3.2亿平方米，以此匡算，未来两年，这19家房企不用再拿一宗地，也可以销售5.9年。
流拍的土地在哪里？毫无疑问，三四线城市更多。今年以来，三四线城市流拍的土地占比达到了78%。
对于调控，三四线城市的市场反应显然慢了半拍。
7月31日，中央政治局会议已经明确要求“坚决遏制房价上涨”，改变了过去“遏制房价过快上涨”的提法。过去，一二线城市限价，房价是不能过快上涨的，所以有些城市就缓慢上涨。三四线城市是不限价的，所以部分城市产生了过快上涨。现在，限价令会从一二线城市传导到更多的三四线城市，三四线城市未来也会成为限价令的新战场，高价地也会面临限价的风险。
但是，很多本地的中小企业仍然未曾醒悟。
7月31日之后至9月20日，溢价率超过100%的高溢价地块有98宗，其中在三四线城市的就有80宗，而中小房企和个人拿地就占了98宗地的87.7%。
02
高价地复制“地王”命运
这些中小房企和个人拿了这么多高价地，未来会怎么样？
答案显而易见。
有媒体统计，去年300多宗地王项目，基本上都在一二线城市，只有10%入市了，剩下的都没有入市。原因众所周知——因为限价而亏本，只好放着不卖了。
过去我们说过，在调控严厉的一二线城市，限价令不可能放开，哪怕地方政府酌情考虑适当上调预售价格，也不要指望能通过大幅涨价来覆盖成本。更何况，在目前的局势下，涨价逻辑既不能符合中央政策，也不能迎合市场期待，高价地入市拖得越久，资金成本越高，未来解套的几率越低，盈利可能性越小。
未来，很多三四线城市的地王项目极有可能复制一二线城市地王的命运，也会掉入“被限价”的陷阱。此轮调控以后，拿了高价地的中小房企和个人将会陷入非常被动的局面，哀嚎遍野、死伤无数。
03
地方政府地价预期未变
地方政府不甘自降地价。
因为房价已高，拆迁补偿安置成本水涨船高。如果低价出让土地，卖地收益不足以覆盖拆迁、补偿、安置成本，地方政府将入不敷出，这是个亏本的买卖，那又如何愿意白费力气拆迁安置、出让土地呢？
而且，地方债的偿还压力巨大，没有土地财政，庞大的地方债又如何偿还利息？这也导致地方政府不可能低价卖地。
地价太高、流拍增多？地方政府并不担心。既然卖不掉，就先不卖了。
沈阳市最近出让一宗调规后再卖的土地，地价翻了一番。这是当年流拍、时隔六年再次出让的地块，地方政府有足够的耐心，却没有降价的欲望。
如果地价不降，房价也不能涨，房价会不会降下来？答案是：还不能。
一线城市房价已经贴着限价令，处在相对低位，下降空间很小；
大多数二线城市房价已经接近重症病人的心电图，也没有什么波动了；
房价处于低位、基本未涨的三四线城市房价跌无可跌，房价已经到高位的三四线城市，小幅降价、促销动作效果甚微。
大幅降价缺乏动力，根本原因还是在于房价已高，投资客退潮，刚需客无力，流量下降，改善客出现观望，降价更会吓退客户。
因此，局部城市的流量下行并不一定必然导致整体市场房价下跌。
事实上，也有更多的城市成交面积同比是正增长的。
在这些城市，供求关系与预期管理依然是最重要的。
04
信心比黄金更贵
7月31号的中央政治局会议，非常明确地提出“稳中有变”，我们需要“变中求稳”。
包括稳经济、稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳地产、稳预期等等，稳定是第一位的。
年初的时候，我们预判，在“房住不炒”的定位下，楼市不会大起大落，房价没有大涨大跌，进入“大稳小乱”的新时期。
所谓大稳，就是调控体现了调整和控制，未来五年，楼市将在“不突破上限、不穿透下线”的区间内小幅波动就像重症病人心电图。过去“刺激、火爆、打压、冰冻”的三年轮回周期论不会再现。
所谓小乱，是指地方政府有的在收紧，有的在放松，有的在刺激，有的在打压，因城施策转向一城一策、甚至一城多策，小乱局面不可避免，但是不会影响整体楼市的大稳。
大稳小乱也意味着楼市将进入“零增长区间”。
什么是零增长区间？就是房地产主要指标在正负3%以内，少数指标在5%左右。
从数据来看，银行按揭贷款和开发贷款都在负增长区间，只有定金和预收款、自筹资金还在增长，这是因为房企提高了首付比例，加大了融资弥补银行资金来源的不足，使得房企到位资金还在正增长，但目前仅有6.9%，因为三四线城市预期下降，未来趋势还是会回落的。
钱不会更多，房企投资也会回落。
8月份，房地产投资已经掉头向下了，虽然只是比上月微幅下降了0.1个百分点，但印证了我们的预判。
土地面积增速还在上涨，这是因为三四线城市中小房企还没有觉醒，还在大举拿地，带动土地购置面积增速从11.3%提升到15.6%，显然，这与调控的逻辑是相悖的，也是不可持续的。预计未来几个月，土地购置面积增速会快速回落。
新开工面积增速也在上涨，这来源于两个可能：一是去年以来三四线城市销售火热，带动了房企补仓、补货；二是大房企加速去化土地储备，加速开工、加速推盘。预计随着房企资金收紧，新开工面积增速还会回落。
今年1-8月份，一二线城市销售面积与去年同期基本持平，三四线城市还在增长，但整体销售面积增速开始回落， 已经从7月份的4.2%回落到8月份的4%，正在接近零增长区间。
楼市“大稳小乱”不仅是政策要求、也是形势使然。
楼市稳字当头，这对房企恰恰是好事。如果市场是平稳的，房企可以制定发展战略、匹配人力资源、调度资金资源，拓展土地储备，实现均衡发展。如果楼市大起大落，企业是很难踩准节奏、平稳发展的。
虽然不比黄金时代的高速增长，但是，如果楼市的未来是平稳的，这就是仅次于高速增长的“次好的时代”。
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lihuicong2005；linzhiyuan358234；frx915731227