限竞房上半场遇冷，美好时代还是生死之年？
洗牌的时候到了
林志愿/文
李惠聪/编辑
2018年北京楼市出现一新物种，在些许人眼里是天使，亦有人视它为魔鬼。
它的出现带来了一大批低总价的房子，所以对购房者来说它是天使，但在利润压缩和产品限定的情况下，对开发商来则是魔鬼。
这一新物种便是限竞房。
自2016年11月起北京首宗限竞房土地供应以来，至2018年9月已出让限竞房土地63块，其中可售商品住宅536.7万方。除西城、通州外，在北京14个区均有分布。其中中心城区20个，近郊区33个，远郊区10个。
距首宗限竞房土地供应以来，如今北京已有18个限竞房项目入市，限竞房迎来了集中入市销售的阶段。
限竞房土地出现之初，由于价格优势，普遍认为其入市理应是“日光”，但就目前市场开盘情况来看，事实并非如此。
相关成交数据显示，2018年1-9月限竞房成交1833套，成交面积16.78万平方米，成交均价49360元/平方米，成交金额82.82亿元，除了个别推售套数较少的项目外，普遍的开盘认购率仅仅在30%以内。
未来，限竞房何去何从？
限竞房的上半场：冷热不均
限竞房入市之前，因总价低之因备受购房者关注。
“限竞房抢到就是赚。”今年春节之时一位房客对新地产财经说道。
而在开发商眼里，限竞房由于限价，比周边商品房价格略低，所以对市场极为乐观，“敢不敢打赌我们项目开盘便能清盘。”某项目营销总曾对新地产财经自信地表示。
但期望有多高，现实便有多残酷，限竞房入市后，大部分项目的认购率不到50%，基本处于30%左右，有些劣质项目仅认购了10%左右。
“限竞房认购率超过50%的便是现状市场里面的赢家了。”知名地产评论人韩乐表示道。
“限竞房的上半场成交分化冷热不均的现象非常严重。这种分化与项目所在的区位，包括其产品还有项目周边的资源情况都有一定的关系，是多元的因素造成的。另外也与入市时机有关系，限竞房早期备受关注，入市早的项目去化率高，后期市场冷却了，再入市的项目便没有多大的关注度了。”韩乐分析道。
查阅数据显示，位于孙河板块的中粮瑞悦府是最早开盘的限竞房项目，开盘的去化率达到了80%，据中粮内部人员透露，该项目已接近清盘，而目前北京市场上已难有项目达此高度。
而在7090的政策下，开发商的产品创新增加了不少难度，限竞房的同质化也使很多项目失去竞争性。
而在同质化的情况下，项目所处环境为项目支撑起了巨大的作用。例如，早期开盘的灜海府挨着南海子公园为项目加分不少。
上述的中粮瑞悦府挨着温榆河，因为温榆河是北京少有的森林湿地公园，稀缺的水流环境也为瑞悦府造就了优势的条件。
除此之外，限竞房起初的备受关注来源于总价低，但从近期的市场来看，房山以及平谷的限竞房项目销售都遇到了极大的难度。
原因是房山以及平谷的房产均价本身并未达到限价的高度，尽管是限竞房但限价并不影响项目距本身的定价。
以位于大兴亦庄的项目和悦华锦举例，该项目今年共去化143套，项目总价500万元，但亦庄多为改善区，动辄两千万的项目比比皆是，和悦华锦500万元的别墅产品在该区域价格优势明显，但在房山、平谷，高端项目多为400万元左右，500万元的限竞房并未有价值优势。
“总价比的是相对值，不是绝对值。”韩乐表示道。
所以在限竞房的上半场，热销的项目具备了开盘早、稀缺的环境、相对值总价低的优势。
而保利北京营销总监袁野认为，“限竞房冷热不均说明现今的购房者更加冷静了，不是货比三家，而是货比十几家。”
另外他还认为，“在价格、区位都一样的情况下，项目的销量出现偏差，与企业的品牌口碑度、营销总的能力以及产品的设计都有关系，此前积累下好口碑的房企的品牌效果在现今越来越明显。”
袁野的观点受到旭辉北京区域销售总监常天旗的赞同，他分析道，“整个大市场成交数据还好，只不过是集中供应的量很大，市场被分摊了，所以项目的去化率都不高，但这市场并不冷，而是买房必涨的年代已经过了，客户不是冷静而是‘有点蒙’，项目太多，不知道选哪家的好，所以进入了观望期。”
据数据显示，从大兴来看，现在整体限竞房都是早先的7090用地，2018年区域内70-90平米面积住宅产品供应量，截至今年9月份是1308套，该数超过2015、2016、2017年三年的供应量总和。
“从我们项目数据上来看，平时售楼处的访客量并不少，同样的区域购房客拥有更多选择，房子是终身的事，购房者会去考量生活半径，思考未来生活规划，以及轨道交通、商业等配套问题，所以他们的冷静也是人之常情。”常天旗补充。
“所以冷遇只是暂时的，而冷静也是短期的，最核心的是对于一个经济环境、一个市场环境来说，它是供求关系比例的问题，供求关系是需要时间来消化的，这个波段也是需要不断调整的。所以在这个时间节点大家还能选的情况下，选择质素好的项目是非常重要的。”常天旗说道。
另有金地华北区域营销总监马丹分析道，“现今买房的人群，八年之后才有再次更换的可能性，所以大部分购房者考虑的限竞房大多以家庭结构为主，八年内，孩子上学、老人看病都会有变化，所以学区、地铁、医院等配套，对项目影响也很大。”
目前，北京限竞房市场的周期来看，已开盘的18个项目皆未售馨，而在今年四季度依然会有不少项目入市，海晏春秋、祥云赋、和悦华玺、华萃西山等热搜项目皆会入市，另外在明年入市项目或高达40多个，限竞房下半场的竞争会更加激烈。
To be or not to be？
限竞房的大量入市，在集中供应和限价双重挤压下，开发商的利润空间以及操作余地都被大大地压缩，不少专家更是将2018定为限竞房的生死之年，不过也有极度相反的声音，楼市迎来了最美好的时代。
马丹认为现今正是美好时代。她表示，“对于购房者来说，今年是北京第一年集中大量供应限竞房的时期，大概五千多套限竞房进入市场可供刚需和改善的客户选择，有很大的选择余地。今年一定是他们在近几年遇到的最美好的时代，没有之一。”
另外，袁野表示，“对于开发商来说，现今的市场最能体现企业的价值，产品同质化严重、总价低，只有更好更优秀的产品，能为客户服务更多价值的产品才能胜出，这个时代对于开发来说是一种机遇，也是一种拉开差距的时代。”
而常天旗认为，“现今的市场不是一个好的年景，但尚未达到生死的地步，对于开发商来说，最不舒服的是利润被摊到极其薄，价格亦被限死，而市面上竞品又多。”
“不过也正是这种严峻形势，才能清洗这个市场，让市场变的更健康。”常天旗补充道，“对地产行业这是一个好的时候，所谓生，即是让更好的产品、更好的企业有更多发展空间，所谓死，是让一些投机取巧的项目变得无路可走。其实所谓生死，对一个行业来说是一个好的方向，对于一些之前投机取巧的项目来说就可能是死。”
远洋北京区域营销总监周楚表示，“在限竞房的市场环境下，开发商是需要去做减配的，但减配的房子不代表粗制滥造，好的装修也不代表是最好的产品，我们可以从好的户型、好的设计、好的居住解决方案上提升房产的价值。”
土地成本没变，价格又被限制，限竞房唯一可变的量是什么？就是开发成本，所以在限价之下，不少项目“缺斤少两”备受房客诟病，而能在节省成本却能造出好房子的开发商，在限竞房的市场将会走的更远。
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