将投资性房地产归纳为炒房，不是故意，就是无知 | 房产周周评

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式在下方呈现。

政治局会议未提房地产是何信号

12月9日消息，12月6日中共中央政治局召开会议，分析研究2020年经济工作，此次会议未提及房地产相关内容。（第一财经）

｜DK点评｜过去7年12月份的政治局会议中，前5年都有关于房地产的表述，最近两年，就是2018年—2019年，都是没提房地产的。

往年都是强调长效机制。2015年比较特殊，说要“化解房地产库存”，这是非常明确的刺激政策。中性一点就是“稳妥推进城镇化”，或者“做好房地产调控工作”等等。 往年年末的那场政治局会议，基本上都会提到房地产，所以今年跟去年没有提，那一定是特殊节点的特殊表述——不表述也是一种表述。 没有故事也是一种好故事，有的时候沉默是金。

北京举行中央经济工作会议

12月12日消息，中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。（新华社）

｜DK点评｜ 中央经济工作会议里面，跟房地产相关的最重要的一句话就是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。
总结一下，就是“房住不炒”“长效机制”“平稳健康”“稳地价、稳房价、稳预期”，这些词大家都非常熟悉了。
可能有一些朋友会说，你看前两天的中央政治局会议没提房地产，这次中央经济工作会议不就提了吗，那说明还是很重视的。 中央经济工作会议和中央政治局会议是两个平行会议。 我们在分析的时候，不是比较这两个会议，而是要分别将它们各自跟去年相比较：比如今年年末的政治局会议没提房地产，去年年末的政治局会议也没有提房地产；今年的中央经济工作会议提了房地产，去年的中央经济工作会议也提到了房地产。 2019年的表述和2018年的表述，看上去几乎是差不多的，主要还是“长效机制”“房住不炒”“因城施策”，所以可以说，今年的中央经济工作会议跟去年的中央经济工作会议，在房地产表述上是一样的。 另外还有一点，大家一定不能忽略： 今年年末的房地产市场是很冷的，去年年末也是很冷的，当然今年年末会比去年年末更冷一些。

住建部专家哈尔滨论证老旧小区改造

12月6日，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心在哈尔滨市组织召开了《哈尔滨老旧小区改造综合解决方案》课题研究成果专家论证会。（中国房地产报）

｜DK点评｜ 通常来讲，老旧小区改造就是把外墙粉刷一下。更有作为的政府就把里面的结构也改一改，本来卫生间是在走道上的，现在把卫生间重新规划一下，纳入到室内。 如果仅仅只对老旧小区做一些改造，这个费用就变成了地方政府的财政支出负担；如果要实现资金平衡，需要引进社会资本。不提高容积率，不另外创造出价值，社会资本是不会进来的。 简单讲就是，能把楼建得更高，让它有创造价值的空间、有利润，地产商才愿意来做，不然就是做慈善。企业或许也会愿意，但是做慈善是解决不了长远问题的。让地产商进来提高容积率，盖出更多的可售空间，那就是房地产，政府不太喜欢，会严防死守。 所以老旧小区的改造就陷入了这样一个悖论： 光是改造，增加负担；如果进行增量空间的改造，又变成了房地产——很让人为难。 任何事情都没那么简单。当然，我们期待能创造出更好的方式，真的像住建部专家们所说的那样“变独唱为大合唱”。

A股上市公司持有投资性房地产13000亿

12月6日消息，据Wind数据统计，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元，投资性房地产均值也不断攀升。

2003年之前，持有投资性房地产的上市公司数量寥寥无几。当年8月，国务院“18号文件”将房地产行业作为国民经济的支柱产业，非房地产的上市公司开始响应号召加入了“炒房军团”，持有投资性房地产的上市公司快速增长。

｜DK点评｜ 这是大家对房地产的敌意，这种稿子不仅是现在，过去你肯定也经常能看到。 有些上市公司业绩不好，卖几套房子，然后就产生了利润。这种现象确实存在，但肯定不是主流现象。如果把这样一个非主流的现象，归到“A股1800多家公司持有13000多亿的投资性房地产”身上，就更让人误解了。 什么叫投资性房产？比如说这家公司是制造业上市公司，它拥有的工厂；或者商业公司有商场，然后它还买了写字楼。 房地产本身是百业之母，没有房地产，你在哪一个空间开展生产活动？ 所以很简单粗暴地把13000多亿的投资性房地产直接归纳为他们在炒房，这是非常不负责任的报道，这是故意用对房地产的敌意误导人。我也不知道他们是不是故意，如果不是故意，就是无知。

房信贷紧缩正在通过多渠道缓解

12月11日，大摩发表报告，受惠政策和信贷两大推动力，预计内房股2020年表现将强于恒生指数。报告同时指出，中国证监会上周批准两家地产商H股发行计划，此外12月政治局会议没有提及房地产行业，中央政府释放的积极信号意味明年房地产政策基调将更温和。（观点地产网）

｜DK点评｜ 这份报告讲的是内房企信贷紧缩正在通过多渠道得到缓解。什么叫内房企？就是中国内地在中国香港上市的房企。
我们知道此前，特别是下半年，房地产企业贷款面临的监管非常严格。大摩的报告提到，中证监批准了两家H股的发行计划，并称内房信贷紧缩正在通过多渠道缓解，境内发债和资产支持证券（ABS）的通道现在都已经重新启动。
所以从最敏感的资金面来看，相对一点点的宽松，现在正在打开一扇小小的门，让一部分阳光慢慢地透射进来。这个真实的市场反应是不容争论的。

德科老师从事地产行业20年，他打算用洪荒之力举办一场年终盛典——12月18日，在杭州西湖区文体中心。德科地产频道与杭州万科一起，联合举办《启动：超级底盘》，现场将结合城市、公园、综合体、TOD、社区等等案例，讲解“超级底盘”新概念。

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