2017地产“金矿”从哪挖？听听专业人士怎么讲[2017房地产市场大预测]

规划设计篇

所有“生意”将围绕大城市做起来，“双修”、旧改、TOD、特色小镇、养老产业和智慧城市，以及充满科技感的新建筑。规划设计不再是被动地解决问题，而将为经济带来新的可能性和价值

设计正成为生活的一部分，特别是3D、VR、无人机等黑科技的出现引发了建筑材料和产品的革命，席卷传统的房地产和建筑设计行业，让未来城市和建筑了充满无限可能。

而设计本身也在不断跨界与融合，“或许可以称之为设计和设计之外（design and design beyond），跨产业链的尝试和整合正在进行。往上游有策划、规划、经济分析和项目定位，往下游有设计、施工建造、金融创新和后期运营。提供一体化的全产业链解决方案，获得项目主导和资源整合的话语权，将是未来设计行业活跃的方向。”奥雅设计董事总经理、洛嘉儿童主题乐园创始人李方悦如是说。

特色小镇“悠着点”

到过德国的人会发现，德国排名前百位的大企业，只有3家将总部放在首都柏林。这些大企业并不喜欢扎堆在大城市，而是扎根在其出生地“小镇”。比如大名鼎鼎的贝塔斯曼集团，总部一直设在一个名为居特斯洛的小镇；全球化工巨头巴斯夫的总部位于路德维希港；而大众、奥迪的总部分别在世人所不熟悉的沃尔斯堡和因戈尔施塔特。

▲德国小镇生活品质并不低于大城市

在绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平看来，国外小镇的发展模式，有可能成为中国小镇的下一步可能。

在德国，大中城市和小城镇形成了独特的梯级带动模式，以总人口约1100万的鲁尔工业区为例，区内既有科隆、多德蒙德等5个50万人口以上的大城市，也有波恩、波鸿等22个人口介于10万-50万的中小城市，同时还有小镇和乡村。“这些小镇产业分布均衡，兼具完备的交通、电信、商业、排污等公共基础设施，以及完善的社会保障体系，生活品质并不低于大城市。”三磊设计总裁、设计总监张华赞赏道。

▲欧美小镇产业分布均衡

而在国内，特色小镇并非行政建制的城镇区划，可以是小镇、村落、园区、开发区或主题公园，也可以是城市内部相对独立的区块和街区。“既要有特色产业定位，避免同质竞争和错位发展，也要功能体系融合，公共服务设施完备，才能宜居宜业，吸引人们长期居住和就业，构成某种意义上一个空间相对独立的项目综合体。”李方悦解释道。

但又并非一般意义上的生活聚集，除了山青水美、宜人舒适的生活营造外，链接城市和乡村也是小镇的主要功能之一。宋卫平认为，“轨道交通的改善和互联网技术构成了特色小镇的时代背景，其不仅要带动并解决周边地区的农业、农村、农民等三农问题，也要形成自己的生态闭环，兼具大城市的配套设施、科技文化和精神文明，共享各行业资源，形成独有的社区内涵。”

“还要特别警惕，不能借特色小镇之名毁特色小城镇。”中国城市规划协会副会长、洲联集团五合国际CEO赵云伟提醒道。在他看来，追根溯源，发改委提出的特色小镇必然是距离大城市较近的产业小镇，而非交通不便、人口稀少，或单一依靠旅游资源的边远地区。唯有如此，即便当地缺乏产业支撑，也可以吸引有特色产业的投资集团合作开发。而政府对于小镇的整体配套也应有完善的规划和长期可预见的制度保证，不是单纯用招拍挂的方式将小镇开发与前期所有准备工作一次性割裂。

位于杭州市西湖区的云栖小镇原本隐于世外，却因“城中”阿里巴巴的投资和规划，成为以云计算大数据和智能硬件产业为主导的特色小镇。“试想若是在呼伦贝尔大草原或贵州边远山区建设一个云生态小镇，或阿里巴巴由杭州迁至北上广，二者缺一，云栖小镇能否赢得投资集团和高端技术企业的青睐，结果显而易见。”赵云伟坦言，可见不是有好的规划和政策文件就可以成功开发特色小镇。

不仅如此，张华坚信，特色小镇的形成也是一个自然而然的生长过程，一切都要“悠着点”。“位于北京延庆的原乡美利坚在设计时原本定位于度假休闲，居住的人多了，周边依次建立起学校、教堂、医院，形成独立的社群文化。越来越多的人开始选择长期居住，发展新的产业，最终‘汇聚’成一个真正意义上的小镇。”张华强调，既非短期内“空降”某种产业过来，也非迁走原住民，打造一个旅游景点，特色小镇的意义并不在此。

“小镇的持续运营或许需要5年、10年、15年乃至更长时间，在居住和生活的各个层面做到更好，这一切都需要时间来培养。”宋卫平坦言。

养老生意怎么做不亏？

5年前，年逾七旬的全联房地产商会创会会长聂梅生本着“利人利己”的想法选中了新兴的养老产业，开始对工作重心进行“适老化”改造。不同于过去房企推行的“地产养老”，聂梅生探索的是一种“双零”的养老模式——去招拍挂，降低土地成本，以及创新融资链条，让融资成本趋向于零。

▲养老地产要降低土地和融资成本

“养老产业不能重走商品房招拍挂的‘老路’，被土地财政困住，否则后果只能是土地成本越来越高。”聂梅生介绍，降低土地成本的办法除了利用政策支持由政府划拨土地外，还可以租用农村集体建设用地，或盘活城市中的存量土地和产业用地，如闲置的写字楼、酒店、学校、医院甚至私人物业等，将其转变为养老用地。

在她的概念里，“双零”是一种形象的说法。除了土地成本，融资成本也应趋向于零。譬如在日本，政府会出资解决养老问题，企业只需对养老产品本身和养老人群的需求负责。而在美国，医疗保险和养老保险两笔资金会进入养老和医养领域，覆盖40%-50%的资金渠道，剩余部分则由政府解决。

很显然，这些渠道和办法并不适用于目前的中国，但仍有创新余地。“尽量利用政策性贷款和金融、保险优惠条件，投入比以前少的资金整合或收购医疗、看护资源，从短平快的房产销售转型为细水长流的服务管理，是今后房企试点养老产业的趋势之一。”华润置地集团北京区设计总监宋涛说道。

同时，由于60岁以上老人不能办理贷款和抵押，因此，“‘反向抵押’或‘押金制’、‘会员费’两类模式可以形成新的金融工具，帮老年人盘活房产和存款等重资产部分，让其为养老服务。”聂梅生建议道。在她看来，2020年前后，大规模的产业交接和推广才真正开始。在此基础上，“双零”模式有望在2-3年收回前期投入，继而进入经营性收入阶段，且利润基本可以做到20%。

“双修”让城市更美好

继城市重建、城市再开发、城市更新、城市复苏以及城市再生之后，“双修”正成为当下最“时髦”的城市运动。“过去，城市在增量建设过程中忽视了对三维空间、公共活动和城市建成环境的设计，从生态环境、城市景观、基础设施到公共服务，可以说欠账无数。”中国城市规划设计研究院院长杨保军举例道，譬如项目只要符合控规指标和高度限制，方案可以做出很多种，导致城市风貌杂乱无章。因此，将建筑群重新织入城市肌理中，与城市和谐生长，是“双修”的内容之一。

▲海南三亚“双修”正热

以时下“双修”正热的海南三亚为例，要将城市开发对生态系统的干扰降至最低，就要制止对城市生态系统内山体、河流、海岸、湿地、植被以及土壤的破坏行为，恢复山海相连、绿廊贯穿的微循环系统。“在此基础上，有计划、按步骤地调整土地使用模式，从小微尺度修复或复原城市的生态要素，逐步恢复、重建和提升生态系统的自我调节功能。”杨保军解释道。

一言以蔽之，从破坏到修复，重在“修”而不是“拆”。包括城市中小街区密路网、窄断面的设计，也应出于民生取向，而不是简单的形象工程。两侧路段全长共计840米的三亚解放路综合改造项目，就将从建筑立面和道路双方面入手进行整治。包括统一建筑外立面墙体颜色，规范建筑物广告牌大小，恢复城区部分街道原有的骑楼建筑特色，对外墙悬挂物进行美化，以及将私自封闭的廊道恢复原貌或加以改造等。“整治原则即充分利用原来的结构，但不破坏原有结构。”杨保军介绍道。

“对城市排水、环卫、道路交通等的修补也非常重要。除了修补当前‘旧的’，还要明确以后‘新的’怎么建、怎么管，才能形成可持续的长效机制。”北京市城市规划设计研究院副院长潘一玲强调。

旧改向一线城市“要地”

北京、上海、深圳等一线城市正面临无新地可拿的困境。以“日子”最艰难的深圳为例，据统计，未来5年，深圳每年实际的新增住宅用地供应量仅有0.33平方公里，拿地一词几乎成了段子中的段子。

而自2015年2月起广州首次挂牌成立城市更新局，深圳、济南等城市也先后加入了第一批“战团”。从“建新城”到“改旧城”，背靠政府支持，手握规划审批权和土地确认权的城市更新局成为了最“牛”的政府部门之一，担负着再次向城市拿地的重任。

“土地供应和市场形势将倒逼开发企业参与旧改，虽然成本较高，手续和技术问题更为复杂，但是通过专业的规划设计调整过去定位不合理的老旧项目，发挥其应有的土地价值，已成为房企未来开发的主要工作之一。”宋涛坦承，特别是商业业态和运营模式的更新尤为频繁，后期需要更新升级的商业项目因此将越来越多。

▲“利物浦一号”更新改造

更何况在发达国家，城市更新是近百年来房地产开发的主要模式。2008年，英国BDP建筑设计公司（下称“BDP”）对占地面积超过42英亩（约17公顷）的“利物浦一号”综合性开发项目进行了更新改造，并与开发商和市政府建立起良好的合作模式。项目伊始，国际物业发展、投资及基金管理集团高富诺公司就经过几方竞争，总投入10亿英镑（约合人民币100亿元）获得了250年的租约，但城市依然拥有基地的永久产权，同时项目年收入按一定比例归城市所有。基于三方一致的城市更新理念，所有地块的规划、设计方案得到了强有力的执行，项目的年客流量增速高出区域及国家标准的5%以上，为周边社区带来了可观的利益回报。

“很多上世纪80年代的老旧社区将面临第二次更新改造。而拆哪儿、拆多少今后将由城市更新局来统一研究和划分，且要安顿好政府、开发商和原业主三方的利益。小到拆除一栋楼或厂房，改成创意中心或公园，大到一个片区的有机生长，城市更新是一个漫长而极其复杂的系统，不能快，更不能变成对城市的再次掠夺和开发。”赵云伟语意深沉，既不是对历史文化名城进行全盘保护，限制其建筑文化的发展，也不能全部换新，一个都不留，两种极端方向都不可取。

▲纽约高线公园更新改造

“以往解决居住功能的棚户区改造已然过时，引入产业或进行产业置换和升级将是今后国内城市更新的共识。”赵云伟提醒道，产业的引入并不都是“798”或咖啡馆式的阳春白雪，譬如原来生产精密仪器的机床车间，现在有可能生产某种芯片，这些微制造企业不必全部迁出，却可以带动城市更新中的产业置换和升级。

TOD上的“速度与激情”

段子手王朔曾调侃称：老觉得挤到北京生活的人挺幽默的，买着动辄七八百万的房子，扛着一屁股债干活，整天吸雾霾，完了你问他，为什么来北京啊？他说，这里医疗条件好。

虽是段子，却也是令人哭笑不得的现实。

“城市越大，磁力越强，吸引的人口会只增不减。从经济流来说，这无疑是把双刃剑，优秀的人才和资源会首选来到一级城市，城市则会将次一级的产业逐级外推，形成地区间金字塔形梯次递减的产业分布，进一步拉大大城市与其周边市镇的距离。”赵云伟表示，与长江经济带相比，京津冀城市群的这种发展不平衡尤为明显。

▲“轨道”上的京津冀

不过，这一现状正在发生改变。到2020年，24条城际铁路将贯通京津冀城市群，总长约3457公里，投资额将达6500亿元，实现京津石中心城区与周边城镇0.5～1小时通勤圈，以及京津保0.5～1小时交通圈。

日益发达的轨道交通将迅速缩短城际间的出行距离，重构区域经济和产业空间的布局。但是如何吸引区域人流、物流、资金流和信息流的畅行，并不能完全依赖于轨道交通带来的红利。“只有通过产业、教育和医疗配套设施的完善，才能破解周边地区的‘洼地效应’，实现真正意义上的产城一体。”张华认为，结合产业导入的TOD（TransitOrientedDevelopment，以公共交通为导向）模式无疑是最佳解决方案之一。

对北京而言，TOD模式颇具借鉴意义。发达的高速铁路和轨道交通，曾带动伦敦、日本及香港等城市周边的卫星城呈带状分布和发展，使中心城区不至于过度臃肿。人们即便住在郊区或周边城镇，也可以通过便捷的地铁、公交和城际高铁，很快坐车来到市中心，每天不必花费太长的通勤时间。

“最典型如涿州，高铁20分钟可达北京，比北京市内交通甚至还要快捷。而相对便宜的土地价格，也使当地城市建设更有发展空间。”张华举例道，由于非首都功能疏解，将部分业态和功能外迁至河北高碑店的新发地果蔬集散地，将成为当地一级市场，以产业和轨道交通为导向，带动周边住宅、商业，以及二级市场、物流园区和电子贸易的升级，吸引一部分人口流动和消费。

需要规避的是，以往住宅产品销售为导向的房地产开发模式已不适用于TOD模式。要让TOD真正发展起来，还需为区域创造产业机会，包括学校、文化和社会服务设施等，形成复合型城镇，避免出现睡城甚至空城现象。

据了解，京津冀城际铁路将通过车站与周边区域的土地综合开发，将成交后土地溢价收益的50%纳入轨道交通建设基金，弥补铁路和站点的建设、运营成本，形成“轨道+土地”一体化的开发模式。“深耕环京区域的大型房地产开发商将有望转型为城市运营商，而一些经营其他产业的开发商也将加入，以城市和项目开发补充原有产业的现金流。”张华提醒道，通过经济手段实现各项资源的自由流动，而非行政手段增高壁垒，显然更符合未来区域发展的需求。

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未完待续