马光远：一线城市房产总值能买下半个美国？房价疯涨到何时？

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一线城市房产总值能买下半个美国？房价疯涨到何时？

文/马光远

最近，有机构撰文称，目前，中国一线城市房屋总价值可买下半个美国。这让很多人想起，当年日本房地产泡沫破灭之前，东京的房价可以买下整个美国的“前车之鉴”。

我春节后接到的大多数的电话，都是要么问要不要卖掉在一线城市的房子，要么是要不要出手买一线城市的房子。买者和卖者都怀着深深的恐惧，表示看不懂现在一线城市的行情。我理解他们的情绪，因为我也看不懂为什么疯涨。就如同很多人看不懂，为什么北京市西城区一个11平米的破破烂烂的大杂院里的破房子，能够卖到530万，每平米达到了46万的天价。

这两天不断有人告诉我，现在房子几乎一天一个价格，真的是疯了。在中国房地产的历史上，这种现象有个学术名称：“恐慌性购买”，而过去的历史表明，在恐慌下参与这个疯狂的游戏的，都成了人生赢家，而每次预测房价泡沫要破灭的，都成了被耻笑的对象。然而，这一次，是历史重演，还是历史的终结？

之前在很多文章中，对于包括一线城市、热点城市、重点城市在去库存和货币宽松背景下出现上涨以及大涨，笔者都有过详细的分析。而且特别告诉大家，按照房地产进入过剩阶段的“二八定律”，20%以上的城市的房产是可以投资的安全产品，除非中国经济崩溃。然而，对于北方还春寒料峭，供暖季都没有结束的情况下，房地产进入如此疯癫的状态我的确始料不及，就如同我没看懂去年深圳房价上涨了50%左右一样。

我不认为诸如大城市的种种优势，什么教育啊，公共服务啊，未来人口流入的预期啊这些陈词滥调可以解释当下的疯涨行情。因为这些优势不是突然就有的，而是一直就存在。去库存的政策和货币的宽松也是过去一段时间很多人的预期。在我看来，唯一可以解释当下热点城市疯涨行情的就是这个疯狂的游戏中的一些玩家通过“首付贷”等金融手段进行的加杠杆行为。在经历一段时间的遮遮掩掩之后，房地产加杠杆的事实已经逐渐的在浮出水面，当然，水很深，不一定全部浮出，但浮出的一小部分已经让人非常骇人。

《第一财经日报》报道深圳的杠杆情况，“从3月初开始，深圳对小贷公司、P2P等为购房者发放首付款进行排查，初步掌握的数据显示，深圳首付贷存量规模在20亿元以上。”而首付贷的参与者，包括中介机构、开发商、小贷公司、互联网金融平台，以及一些正规的银行机构都卷入其中。通过“首付贷”等加杠杆行为，购房者的首付比例事实上可以降到10%，如果通过多个平台反复拆借，甚至可以做到零首付。

深圳查出来的“首付贷”规模尽管只有20亿，但其放大效应不容忽视。这种加杠杆行为带来的，是杠杆的不断放大和反复的炒作，由于资金来源和操作的隐蔽，其中蕴藏的风险根本难以控制。特别是，由于“首付贷”这种产品本身的高收益性，诱使很多正规银行参与其中，在银行的房贷中，究竟有多少是“首付贷”，根本难以查清，风险有多大，只有在房价下跌的时候才能知道。

如果本轮一线城市的疯涨是通过“加杠杆”和操作导致的，则这种疯涨绝不可持续，管理层面对杠杆可能引发的风险，一定会及时出手严打，不会犯去年股市纵容杠杆的错误。加杠杆导致的结果就是激发很多人的“动物精神”，导致市场的非理性繁荣。诺奖得主希勒在《非理性繁荣》中对此有深刻的描述：“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则是因为赌徒的兴奋”。

在《非理性繁荣》中，希勒特别谈到“房价只涨不跌”的神话：“很多人似乎有一种强烈的直觉，无论什么地方的房价都只涨不跌。如果要他们拿出证据来，他们通常会说，因为土地只有一点，房地产的价格一定会持续上涨。”“房价只涨不跌的吸引力在于，它往往伴随着房地产繁荣的故事，被人们口口相传，为房价暴涨推波助澜。”当年日本市场也是如此，日本的地比中国的更少，日本人当年认为日本房价会永远涨下去，然而，结果就是猝不及防的暴跌，和已经进入“失去”的第三个十年。

和日本泡沫经济破灭前相比，中国社会、经济在抗风险能力方面远远逊色于日本，既没有日本具有国际竞争力的制造业基础，又没有居民财富的积累，整个经济的积淀和底蕴远远落后于日本。一些善意的人提醒，我们要避免重蹈日本覆辙，而事实的情况是，一旦这种疯狂的泡沫破灭，我们比日本要惨100倍。

我个人一直支持房地产的稳定和健康，也认为一线城市房价稳步上涨既有利于宏观经济，也符合一线城市的实际情况。然而，一旦上涨变成了疯涨，并且疯涨背后是不可持续的加杠杆行为，则几乎意味着，这是中国房地产在死亡的路上的一次豪赌和狂奔。一个颠扑不破的原理是，疯狂一定是要付出代价。一线城市和热点城市，如果不是疯涨，而是稳步上涨，应该还有几年的好日子，政策也乐意看到。但如果一旦疯涨，政策肯定会收紧，一次疯涨换来的，就是多年的落寂和萧条。加尔布雷斯在《大崩溃》中说的很清楚：“一直充满气的皮球一旦被戳破，就不会有条不紊的漏气。”

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