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北京时间9月8日凌晨1时，苹果公司在比尔·格雷厄姆市政厅礼堂举办了新品发布会，iPhone7正式面世。中国作为首发国家已于9月16日正式开售。
每一次苹果公司发售新品，都会造就很多“剁手党”。iPhone7来了，六代即使还能正常使用，剁手党们都会选择向过去告别，向潮流致敬，入手新产品。
这个升级换代的故事简单易懂，但是当你给它一个投资版本，往往很容易被忽视，甚至都觉察不到。
这个故事就发生在当下。楼市话题持续升温，除了国内北上广深四个一线城市之外，还“生出”所谓的南苏厦合楼市“四小龙”。
但是，房地产业的心气依旧非常镇定。房价依旧未达警戒线，房产投资热依旧升温，有房没房的都在打着算盘。
房地产已成国之重器。明知山有虎，偏向虎山行。房地产身上背负的不再是区区一个行业，而是为国家经济结构发展转型保驾护航的重大使命。于是，再不能用小格局的产业逻辑来看待楼市的区域性涨跌。
一线城市苦房价久矣，但是，众多二三四线城市的房地产仍在等待“去库存”雨露的到来。
楼市冷暖调控，应该是每个城市的自由命题，“北京感冒全国吃药”式的全国一盘棋被炮轰了十年之久，终于改弦易辙。现在，中国楼市又开始进入因时因地、一城一策的调控阶段。
调控个性化、微创化，这是个巨大的进步。泡沫慢慢挤压，自我破裂，消失的过程，亦是一道别样风景。
一个简单的房价上涨现象背后，可以总结出很多硬道理：货币现象；囚徒困境；羊群效应与从众心理；避险情绪；资产配置；投资消费双向拉动理论，等等。
唯独有一个硬道理，虽然大家每个人都明白，但经常被无视：构成消费中坚力量的中产阶层强大的居住改善之心到达了临界点。
买更好的房子，买更大的房子，为此，不惜卖掉位置更核心却更老旧的房子，让自己的生活因为房子而变得更加美好。
就像iPhone 6还能正常使用，却换成iPhone 7一样，中产阶层对自己的生活有无数的期待，这是推升地产行业健康运转最纯正的动力来源，也是每一个决策者最愿意看到的房价逻辑。
在这种房价逻辑里，房价上涨，对外输出的是生活改善的机会：你能高价成功卖掉一个产品，再利用合理杠杆买一个更好更贵的产品。改善自我的愿景，成为楼市中的一股清流，更提供了一个价格安全垫。
所以，与其诅咒楼市泡沫，不如学会与泡沫共舞。
更重要的是，过去几年，虽然房价上涨，但是房子产品力的提升一样有目共睹，越来越多的人正在享受价格上涨背后的红利。
我们熟悉的日本安倍经济学，其政策意图无非就是用大量的廉价信贷，人为制造出价格端的上涨，点燃生产与投资的积极性，从而刺激出收入与购买力的增加，最终，完美热启动一个闭环。
所以，在价格快速上涨的时候，最不应该被忽视的一个推动力就是，来自中产精英阶层心底深处对改善自我生活的强大需求，以及，住宅产品在质量端与品质端的同步提升。
在手机行业，乔布斯的天才创意与精工品质，让升级换代的消费故事变成了一个6000亿美金市值的资本故事。
同样，我们应该欢迎看到，日益庞大的中产阶层汹涌的购买力，能够碰撞出一个含金量更高的海外资本市场。
当今以中产精英阶层为主群体的高净值人群，已经“杀出”一条“血路”。尤其是2015年的股灾导致中国六十万的中产阶级消亡，也正是这次剧烈的股市波动，促使高净值的富裕人群在投资市场上更趋于理性和成熟。
研究报告显示，预计到2020年，可投资资产大于600万人民币的家庭将达到346万户，2015年这一数据尚是201万户，年均平均增速13%，远高于全球5.9%的平均增速。而中国这346万的高净值人士可投资金融资产将占据中国整体个人财富的半壁江山。
中国高净值家庭数量&可投资资产总额
图片来源：波士顿咨询公司
而中国上百万的高净值人群又是如何配置个人财产的呢？《中国对外投资市场报告》中指出，今年上半年，中国海外房地产投资延续了快速增长的态势，来自中国投资者近两百亿美元的资本涌入跨境房地产市场，已达到去年全年投资总额的65.6%。相比于2015年底，中国的排名上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡，仅次于美国投资者。
为什么越来越多中产阶级热衷投资海外房产？不外乎以下三种原因：
规避风险，安全投资
对很多国人来说，在海外买房的一大动机是通过规避国内可能的经济风险实现财富保值。
近十年来，中国的一二线城市在房价不断暴涨的同时，租金涨幅却大大落后，租金回报率极低。在北京价值人民币500万的一套普通公寓，月租金收入也就八九千元，年化租售比不到1.6%。而在二线城市价值100多万的公寓，每月租金也就3000多元，租售比也刚刚达到2%，投资回报率实在是低得可怜。
2016上半年，国内房价疯狂式地暴涨，也让很多理性的投资者开始后怕，怕名义房价暴涨的同时，实际货币购买力大大降低。
而海外房产的性价比高、收益稳定回报率高、永久产权等诸多优点，正中投资者命门，备受投资者的青睐。
认为人民币继续升跌影响市场运转
优质市场的海外房产一直以来都比中国国内房产和股市更加稳定，人民币持续贬值也让人们对安全投资的需求更加强烈。
8月多项经济数据公布。众多业内人士认为，近期央行重启14天逆回购，意味着重心仍在维持资金面平稳格局，并避免释放过多宽松信号，货币政策实质仍将保持稳健。
央行9月7日对15家金融机构开展MLF操作共2750亿元，人民币CFETS指数近四五个星期保持平稳，人民币兑美元的升跌主要受到美元走势以及市场对美联储加息预期的影响。
在楼市调控上，由于中国一线城市房价过高，部分投资、投机资金开始撤出一线城市转向二线城市，使得热点二线城市的房价涨幅超越一线城市。
8月31日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知称，自9月5日起厦门将执行住房限购政策，成为继苏州之后第二个开启限购的二线城市。武汉同日宣布收紧个人住房贷款政策，二套房贷款首付最低比例提升至40%。
无论是限贷限购，还是苏州厦门等地祭出的“限涨”新招，其最终目的都是“控房价”。
但这只能治标不能治本。首先，此类政策调整下，需求并没有真正抑制下去，而是出现了转移，二三线城市的楼市开始升温。其次，理论上说打压房价会使房价下降，但打压也会使购房者存在一种心理暗示，即后续购房资格将收紧，所以这时候，房企反而会加快推盘节奏，购房者也会出现抢收的心态。
从长远来说，这种尚未达到平衡的市场供求关系，很难长期保证房地产市场的可持续健康发展。这对于国内投资者来说，需要时刻盯防做出应对，着实不堪重负。
移民
为了使自身财产得到更好的保障和经营环境，投资移民已成为现在的主要移民方式。
国外的医疗、社会保障水平已成为目的地考虑过程中的重要因素。子女教育以及健康的生活环境，是推动目前移民潮的另一重要原因。
2016年，是中国海外置业者群体逐渐成熟的一年，正如iPhone 7推出了“突破性设计”的无线耳机AirPods、取消64GB型号的手机，让产品性能更加趋于实际性一样。中国海外置业者也不再仅仅考虑价格，而是希望从全球的国际城市中得到更多的价值和质量。
中国中产阶级海外房产投资的出海策略开始平衡，保值、增值两手都要抓两手都要硬。
从保值的角度看，包括人民币贬值等预期的作用下，实际上确实存在部分购房者会开始转移国内的投资，将这些资本转投于海外市场，规避风险。
从增值的角度看，海外部分热点城市房地产市场依然比较强劲，但此前类似温哥华等城市出台了针对外国投资者房产投资的各类税费，可能会提高投资门槛、降低投资收益，所以此类热点城市的范围会缩小。
随着越来越多的国人开始认识到投资海外的巨大好处，未来中国中产阶级对海外房产的需求会进一步增加，东南亚新兴的房产市场具备上述三大优势，渐入投资者的视线。以东南亚地区的泰国为例，就能清楚看出。
据“中国对泰国的采购意向指数”显示，中国买家在泰国购买房产的欲望已超过其它较大国家。过去一年中，泰国指数飙升180%，而其它几大主流国家，仅上升37%。
从规避风险安全投资来看，泰国房价低，投资回报率却很高。
泰国的房产价格基本与国内三线城市相当，总价都不高，投资门槛非常低。泰国的开发商为了适应旅游经济的需求，房间面积和布局都比较适中。根据投资者实际的资金情况，基本不用贷款就可以非常完整地投资多个房产单位，轻松实现包租婆、包租公的梦想。
比如泰国芭堤雅，一居室价格在60万元左右，只计算使用面积，不计公摊、全精装修、车位免费、泳池健身房是必备配套。出租收益约8%-10%，一些地段好近海的房产可高达15%，芭堤雅旺季租房一天可以租到300元，欧美短租客尤其多。
这样算来不到10年的租金，就可拿回投资本钱，且租金价格还会有一定的涨幅。
从房产市场的运作来看，泰国目前尚处高速发展时期，而且房产政策优于国内，较为宽松。泰国房产为永久产权，没有房产持有税，也没有限购政策，交房时即可取得房产证。
在泰国置业还能享受稳定的投资政策，其中【不限购】也是相当大的一个亮点。投资者可逐渐买进中意的房产项目，这样轻松安全的投资方式，可以产生持续现金流的固定资产。
假设人民币500万在泰国挑选10套中等水准的房产进行投资，年租金收益估算如下：（以下均为参考数值，请以实际情况为准）
* 单套月租金中位数为15,000泰铢
* 按照当日汇率计算 15,000泰铢 = 2865.0人民币(9月18日汇率： 0.191)
* 10套房月租金总收入28,650人民币
* 10套房年总收益超34万人民币
* 泰国年化租售比超过 7%，约是北上广的4倍多。
此外，芭提雅在城市基础设施上投入巨资， 2018年到曼谷机场的高铁轻轨完成，高铁沿线的城市房地产市场前景大好，预测今后几年将上涨30%以上。而每年在芭提雅召开的国际会议高达两三百次之多，旅游经济非常国际化，游客来源遍布世界，不容易受某个经济体的衰退影响。
而从移民角度来看，无论留学、工作甚至长期生活。泰国都是一个不错的选择。
泰国的医疗设施处于世界一流水平，且费用低，仅是欧洲的1/4，有孩子的家庭也可以选择一些优质的国际学校就读，泰国的国际教育非常发达，其中英国排名前三的私立学校regent（戴安娜王妃的母校），在曼谷和芭堤雅都有分校。泰国政府也从政策方面也给予大力支持，正向超过50岁且具有一定财务能力的外籍人士签发养老签证，越来越多的人选择移居泰国。
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