重磅突发！深圳楼市放大招，取消商务公寓“只租不售”！ 11月起已执行，密集调整“豪宅税”和解冻深汕合作区购房，什么信号？

中国基金报 莫飞

刚刚，深圳楼市又刷屏了！在调整“豪宅税”标准后，深圳的楼市调控政策祭出新的大招。

12月12日中午，南方日报记者报道，深圳市住房和建设局证实：深圳已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。有市场人士分析指出，此次政策变化和“豪宅税”标准调整的意图相似，就是稳定深圳的经济增长。

这意味着已经连续上涨的深圳楼市行情可能将持续“暖冬”态势。更有不少人爆料称，在“豪宅税”标准调整后，深圳楼市异常火热，新盘日光盘频现，二手房一夜跳涨30万并不在少数。更有消息传出，有深圳小区楼盘业主和中介联手控盘涨价，单套价格上涨超300万，其中套路频出。

在房地产行业整体调控的背景下，深圳楼市却走出了一波逆势大涨的行情，更有不少涨价模式翻新频出。这也让不少网友感叹：深圳楼市太魔幻……

商务公寓“只租不售”取消

昨天傍晚，一份疑似住建局关于商务公寓政策调整的内部文件流出，其中显示的核心条款是，取消2018 年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。

12月12日上午，南方网记者向深圳市住建局证实上述消息。深圳住建局相关人士表示，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。而这是继调整“豪宅税”标准之后，深圳再出楼市调控政策。

深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。据了解，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。

深圳中原地产监测的数据显示，2018年深圳商务公寓的供应面积为133.51万平方米，相比2017年下降0.4%，这也是2014年之后商务公寓供应增速首次出现下降。2019年截至11月，深圳的商务公寓总供应面积达139.18万平方米，已经超过去年全年供应水平。

资料显示，2018年7月31日出台的深圳楼市调控政策，其中就明确了有关商务公寓限购的调控政策，这被市场认为是2016年10月4日最严限购限价政策的“加强版”。

而此时，731政策开始出现松动，也被市场理解为深圳楼市又出了一条新的利好政策，这对深圳公寓和住宅在内的商品房市场将是一大利好。

豪宅线标准大调整

楼市政策变化引关注

实际上，这并非深圳第一次进行楼市政策方面的调整了。就在11月11日，就有多家媒体确认，深圳“豪宅税”征收标准有了重大变化。

深圳市税务局工作人员确认，从2019年11月11日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅。这意味着满两年的二手房或可免征增值税。

2015年，深圳普通住房标准出台，规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅，需要按照豪宅的标准交税。但是随着深圳房价的上涨，豪宅线早已不符合现状。这也是深圳市出台豪宅线调整政策的原因。

分析人士认为，豪宅线标准的调整，将对深圳产生三大方面的影响，主要是：

1、降低老百姓尤其是刚需的购房成本考虑，调整豪宅税符合这一方面。

因为目前很多小户型的总价就超过了豪宅税标准，让很多几十平方米的蜗居被豪宅，从而承担一笔不小的豪宅税，显然不利于满足刚需的购房需求。

2、一方面，会让买房负担减轻，有了更大的入市动力。另一方面，卖方也会觉得这个利好自己也要分享，可能会对房价提高影响。

3、对整个二手房交易起到了更有利的成交，税费减少了，购房门槛同时也降低了。

深圳楼市出现暖冬行情

一线城市有“松绑”信号？

有分析认为，商务公寓“只租不售”政策取消的政策，和此前调整豪宅线刺激二手房交易的目的一致，那就是深圳经济“稳增长”的需要。据数据显示，2019年第三季度，深圳GDP增速创历史最低纪录，增幅仅5.12%。

值得注意的是，临近年底，深圳楼市出现了一波逆势大涨的“暖冬行情”。中国社科院发布的一线城市纬房指数显示，近一年来，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，反弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。

据一线城市纬房指数监测显示，截至今年10月，广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。

不过对于此番商务公寓取消“只租不售”政策的影响，也有观点指出不能将其简单视为楼市传出“松绑”信号。

深圳市房地产研究中心主任王锋认为，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。“之前规定只租不售，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。”

“今年1-11月份，深圳楼市一直运行平稳。深圳一直坚决贯彻落实国家宏观调控政策，以后也必将严格落实房住不炒的调控要求，公众要避免被部分媒体炒作误导，对楼市产生错误预期。”王锋表示。

经济学家马光远表示，深圳楼市目前的情形与2015年启动时有颇多相似之处，更有人认为牛市有望重新来临。不过，马光远表示房价不会再次出现如2015年那样的“暴涨”，毕竟价格仍然在高点。深圳获得空前的政策支持，不可以全部解读为楼市利好，还需要很长时间消化和兑现。

业主中介控盘一夜跳涨

半月放盘价拉升超300万

值得注意的是，由于深圳楼市政策出现了一些变化，房地产交易的热度始终没有出现降温的态势，和其他城市新房二手房交易的现状不同，深圳的楼市交易异常火热。

据数据宝统计，近期深圳新房市场“日光盘”频现。10月30日，深业中城开盘，2794批客户抢192套房，备案均价13.1万/平，去化率100%；11月5日，合正置地大厦推出61套住宅，均价约9.26万/㎡，开盘当天售罄。

11月14日，宝中云玺锦庭开盘，均价10.9万/平，去化8成；11月24日晚，龙华金茂府突击开盘，备案均价10.2万/平，到场183组，最终成交161套，首批解筹率88%；11月29日，招商领玺开盘，备案均价10.8万/平，仅用了4.5个小时就全部售完。

11月30日，更有四大楼盘共同开盘，并出现了首日去化八成，甚至全部秒光的情况。

更有不少人爆料称，近期深圳二手房交易市场还出现了业主和中介一起控盘捂盘、暴力抬升价格的情况，一夜跳涨30万、50万的不在少数。更有业主贪心，直接将价格涨到了天花板。

据网友在微信朋友圈爆料，南山某高端小区三房，今年年初的成交价还是1000万，8月份攀升到1100万，11月中旬挂盘价为1200万左右，最后一套的成交价是1150万，一直处在平稳的上涨通道。

但到了11月底，该小区同户型所有放盘价突然变成了1500万，最高1800万，不到半个月暴力拉升了300至500万。不少市场人士认为，这是典型的业主和中介抱团控盘行为，集体统一拉抬价格。

受到这些小区楼盘价格拉升的启示，不少热盘的业主也开始联手坐庄。据悉，有组织者去物业拿到电话和联系方式，联系同户型业主直接建群，甚至召开小众集会，商议房价拉抬策略。为了拉升价格可谓招式频出。

分析人士认为，尽管控盘拉价的行为在少数，但房价的扭曲真实发生，如果楼盘热销、绑定学区等资源，供不应求，卖家强势，就会有定价的底气。稀缺属性房源如果集体拉升的话，就很快形成新的价格锚点，从而买家们集体完成了业主们拉价的目标。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，需要警惕深圳市场交易反弹后，房企和房东等趁势涨价，尤其要警惕二手房的价格炒作后，一手房的价格也开始上涨。对于后续市场风险来说，后续还是要引导税费政策的落实，关键还是要做到房价稳定。

深圳市住建局也表示，深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进房地产市场平稳健康发展。

社科院报告：

2025年楼市迎来拐点

尽管深圳楼市一方火热，从全国房地产市场情况来看，楼市整体已经进入逐步降温的阶段。

据国家统计局消息显示，10月份70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半。这意味着，10月份房价下跌城市数量已创出55个月新高。

中国社科院发布的《中国住房发展报告》预计，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

为什么拐点会在2025年，社科院给出了四大理由：

第一，中国目前处于城镇化率30%-70%的快速发展区间，未来还有一定的需求潜力。虽然国内部分地区的城镇化率已经超过了80%，达到发达国家水平，但整体而言，2018年底中国常住人口城镇化率是59.58%，户籍人口城镇化率是43.37%。未来增长空间依然很大。对于楼市来说，未来几年还将产生大量的刚需。

第二，中国经济具有较强的韧性。分析人士表示，客观上，今年市场政策面、资金面等大环境很不友好，但商品房销售数据还是有一些可圈可点之处。

数据显示，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%。此外，1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%。其中，住宅投资增长14.6%。所以主观上楼市已经转凉，但数据上来看，未来企稳甚至回升才是大趋势。

第三，炒房的利益机制依然存在。比如对于北京而言，楼市拐点基本已定，但仍有城市并不“服输”，甚至存在业主集体控盘，大肆拉抬房价的情况。

第四，楼市调控不太可能放松。分析人士认为，房地产开发投资、新开工等数据增速虽有所下降，但总量依然较高，大幅松绑的可能性很小。

编辑：舰长

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