下一个香港？二手房市场出现重大信号：深圳碾压北京，晋升内地房价第一城
◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 黄狮虎
一个来自二手房市场的重大信号。
深圳的均价不断攀升，终于在这个10月超越北京，真正成为除港澳之外，全国房价最高的城市。
就在10个月前，北京二手房均价还领先深圳5000元/㎡。差距一下被填平了。
可见，中央出台“超级文件”后，最先起飞的楼市，已经直奔云霄。背后，显然是市场高涨的乐观情绪。
但是，深圳的GDP总量还落后上海8000亿，北京6000亿，但房价却已赶超北京城，吊打上海滩，更遥遥领先同省的广州。
就连三大公认的全球城市——纽约、伦敦、东京，住房均价也比深圳略低。
高房价，是喜是忧？
今年三季度，深圳经济增速突然下挫，降幅明显。
上半年还保持着7.4%的GDP增速，统计前三季度竟然跌落到6.6%——也就是说，只算第三季度的话，极有可能低于6%。
对于习惯了领跑的深圳来说，是很不寻常的。
绝对不能乐观得太早。
高房价的挤出效应，以及带来“产业空心化”的危险，拖累经济乏力，香港的殷鉴不远。而深圳的写字楼空置率高企、制造业外迁等现象，也不时预警。
从市场不断传来的重大信号，向深圳发出了“盛世危言”。
01
中国二手房市场价格的江湖地位，已经很久没有动过了。
十年前，全国房价最高的城市还是上海。
那时上海均价1.6万/㎡，排名第二的是北京1.19万/㎡，深圳第三，1.06万/㎡。
后来，北京房价蹭蹭蹭地涨，远远甩开了上海。现如今，深圳成为了新的房价“王者”。
中国房价行情网的最新数据显示，10月份深圳二手房均价为65,364元/㎡，环比增长1.07%，首次超越北京。
后者的二手房均价环比下跌1.61%，为64265元/㎡。
跟新房市场不同，二手房是存量的PK，不易受到调控政策、土地供应的影响，而与城市发展的基本面：经济、人口、产业等密切相关。
如果把中国的二手房市场价格最高的城市排成6/5/4/3四个集团，那么北京和深圳单独占据着6字头，领跑全国。
5字头的城市，只有上海一个。4字头的城市，只有系厦门一个。
3字头的阵营，依次是三亚、广州、南京和杭州。都是中国楼市最受瞩目的明星城市。
其他城市还很难挤入这几个头部集团。最有希望的2字头城市是福州、天津、珠海和苏州，但也不是一朝一夕能够晋级。
（数据来源：中国房价行情网。）
深圳的二手房价格“逆袭”，是建立在同比价格增长17.18%的基础上的。这个增速，在全国一二线城市中，绝对傲视群雄。
其实，如果看一手房的均价，深圳早就吊打北京了。
在2015年，房价还在3万+的时候，深圳新房价格就超过了北京。如今，深圳的新房均价已经领先北京超过5000元/㎡。
房价象征着城市的繁荣，但也恰恰是高企的房价，为深圳埋下了“产业空心化”的巨大隐忧。
这是一把“双刃剑”。
02
写字楼空置率居高不下，就是这种隐忧的表现形式之一。
第三季度，空置率高企的深圳写字楼市场，并没有在先行示范区的重大利好刺激下复苏。
第一太平戴维斯10月15日发布报告，三季度深圳甲级写字楼空置率已高达22.4%，部分片区空置率甚至超50%，居于四大一线城市之首。
这是前所未有的产业空心化征兆。业主们持续减租，租金已经连续五个季度下跌。
其实，深圳去年的写字楼空置率虽然高，但还没有那么吓人。2018年，这一数据是10.3%，比上海还要低一些。
但在今年，深圳的甲级写字楼空置率越来越高，上半年达到23.3%，让市场震惊。
这一方面跟深圳写字楼的新增存量有关，但也反映出产业支撑的不足。
尤其是在P2P出现大范围爆雷后，互联网金融退潮，深圳金融中心地带的很多P2P企业，要么被清退，要么主动离开，导致很多写字楼被“掏空”。
同样令人担心的还有制造业。
富士康曾经是深圳的骄傲。苹果的复杂高精密度的生产线，只能在深圳生产。但是如今，富士康早已转移到了中西部，10.5代面板生产线则设在了广州。
2015年，深圳房价暴涨60%，连华为都抱怨房价太高。
2016年，华为就跑过一次。那时迁移的是华为最下游的制造环节。去年在大国博弈最激烈的时候，华为又跑了，将研发部门迁到了东莞松山湖。
难怪有人担心，隔壁的东莞有朝一日会取代深圳的地位。
从规模以上工业增加值增速看，深圳这几年一直是个位数，还有下降的趋势。很多工业园都人去厂空。
2019年10月21日，深圳宝安观澜的永勤玩具厂正式宣布撤离，全部转移到河源工厂。
这家扎根深圳20多年的工厂，鼎盛时期曾有6000多工人，如今不得不转移。地皮卖给了中洲地产。
这样的故事，在深圳每天都在发生。
当然，对深圳来说，幸好旁边就有“世界工厂”东莞，两座城市唇齿相依，互为补充，形成了“前店后厂”的独特合作关系。
这也是深圳应对“产业空心化”最大的底气。
经济学家张五常就说过，十年后深圳一带会超过美国的硅谷。“主要是硅谷没有一个像东莞水平的工业区。不仅今天没有，永远也不会有。”
尽管如此，深圳还是要加强“内功”，真正成为产业聚合发展的龙头，才能做实经济的底子。
03
第三季度经济的失速，就是给深圳的一次不容忽视的示警。
从2017年开始，深圳的经济增速从8.8%下降到7.6%，今年很可能是在6%-7%之间，下降势头很清楚。
前三季度，广州市的GDP约为17868.99亿元，只比深圳市低820亿元。
如果保持高于深圳的经济增速，广州将很有可能实现反超。
作为一个外贸依存度非常高的城市，深圳的外贸进出口总额占全国的1/10强，也因此在中美贸易摩擦中首先受到冲击。
中兴，华为，大疆，无一不是深圳企业。
今年1-7月，深圳进出口总额为1.58万亿，同比下滑1.7%。
在贸易摩擦打“持久战”的态势下，深圳的经济迫切需要找到新的增长点。
在中央给深圳颁发“先行示范区”的桂冠之前，她就已经被视为中国最有希望的超新星城市。
这很大程度来自她在经济增长上的亮眼表现。
2016年，深圳GDP总量超过广州。
2018年，深圳GDP总量赶超香港。
这座城市，像长鲸吸水一般，鲸吞着来自全国的人口、资金和科技资源，也在不断补足自己的短板。
今年的5月4日，恒大研究院的任泽平就发表2019中国城市发展潜力排名，深圳超过北京，出现了“深北上广”的一线格局。
从基本面上看，深圳房价赶超北京，有一定的基础。
近五年，北京市人口增长了2%，深圳市人口增长超过22%。从2016年到2018年，深圳市人口增长了9.2%，北京人口是负增长。
2015年以来，深圳人口净增200万左右，吸引力冠绝全国，放眼全世界也是独一份。
深圳也是最受高学历、高科技人才欢迎的就业目的地，尤其是在医疗、教育方面，吸纳大量的人才流入。
除了华为这样的高精尖人才就业大户，越来越多的毕业生看中了深圳的巨大潜力，在优厚的条件下，选择到深圳发展。
最近发生的是，深圳的南外高级中学2019年拟聘教师名单公布，引起媒体一片哗然。
这所中学招录的20名上榜者，居然有19人毕业于清华大学、北京大学，全为硕士研究生。
这绝对不仅仅是待遇高可以解释的。
上世纪90年代以来，全国人才“孔雀东南飞”的盛况，很可能就要再次出现。
与此同时，深圳市常住人口是北京的56%，但是深圳市的土地面积面积只有北京的12%。
深圳的自有住房率相对比较低，预计2020年才能达到40%。
种种因素，都有可能继续推高深圳的房价，加剧对实体经济的挤出效应。
深圳破题，压力仍然巨大。
04
在深圳，买一套房真的很难。
这两天，深圳的一个新楼盘深业中城开盘，备案价高达13.1万的豪宅项目，光认筹就需要缴纳500万的诚意金，在别的城市购买套房了。
缴纳诚意金的人群，高达2794人，冻结认筹资金高达139亿元。几乎是西藏全年财政收入的一半。
一天下来，192套房源全部售罄，开发商入账50亿元。
多么令人震惊。但这在深圳，甚至算不上是新鲜事儿。
还有个热词叫“5000万蹲”，你可以了解一下。
去年，深圳首个政府监管公开摇号的项目招商双玺开盘，总共167套房，也是500万认筹金，近900个土豪进了场。
他们都没有得到什么特殊优待，仅仅是在角落里等摇号，也就是说有8成的客户是买不到房的，真正有钱也买不到。
在冲刺“全球标杆城市”的路上，这种交织着魔幻现实主义的买房传说，为深圳平添了一种神秘的吸引力。
未来，在深圳买房的难度，只会越来越高。
对深圳而言，破解高房价带来的困局，要走两条道路，并且都有初步的成效。
面对冲上天际的商品房，深圳已经大力推动二次房改，提供100万套的公共住房。
这些安居房、人才房等，将占未来供应市场的接近六成房源，也是深圳为城市各层次人群托底的本钱。
另一方面，大量被高房价挤压溢出的需求，在东莞、惠州的临深片区，也能找到安家落户的低门槛机会。
比如东莞，就在深圳客“买买买”的情况下，新房均价冲上了全国前十的榜单。
（数据来源：中国房价行情网）
问鼎国内房价第一城，对深圳而言，很可能只是一个开始。
高房价问题，将是深圳冲刺全球标杆城市的路上，一道绕不过去的考题。
答得好，可以高屋建瓴，源源不断地吸引人才、资源；答得不好，就有可能成为下一个香港，居住困难，社会压力巨大。
深圳的未来，仍然要靠一股改革的闯劲，为中国探路，闯过高房价的难关。
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