发改委杜飞轮：房地产并没到生死存亡的时刻

【第十四届中国地产金融年会系列专题 之二】

新地产 新时代，横盘 长效 探寻新增长极——第十四届中国地产金融年会上周在北京成功举办。

在中国经济、中国房地产都走到十字路口的关键年份，各界正在共同面对一场长期的市场盘整，长效发展机制亟待破局。本届年会遍邀各界领袖，共同探索新的增长极。思维碰撞，观点迸发，思想盛宴精彩上演。

在第十四届中国地产金融年会上，发改委经济研究所形势分析与预测研究室主任杜飞轮在题为《探寻宏观经济与房地产市场运行的逻辑》的演讲中表示，经济仍将在合理区间运行，不必过度悲观，尤其房地产行业并非处于一个生死存亡的时刻，可以用夏日变天来形容，转型升级之中，房地产未来空间仍然很大。

很多人对当前的宏观经济十分担忧。下半年，市场对宏观经济的判断发生改变，经济滞胀论，金融危机论，政策超强论，消费降级论等层出不穷，甚至有人认为，当前中国经济在演绎鲁迅的四部曲，经济增长在彷徨，企业在呐喊，市场在祝福，政府在补天。传统动能和新动能，经济增速回落，这些都加剧了人们的忧虑。

当前的环境氛围确实不好，经济不景气，大家的预期偏悲观。首先，外部环境总体恶化，全球经济从同步复苏转向分化，不确定性增多；反观国内，从东中西不平衡发展到“南升北降”，区域经济分化；微观上，企业苦乐不均，上下游企业利益分配不均；各类风险交织叠加的同时，外部风险开始传导，沿海外贸企业普遍感到压力上升，内部市场风险有所扩散，金融和房地产市场承压。

不过，以上种种忧虑都是短期现象，杜飞轮认为，长期来看，中国经济正在向三个黄金分割点迈进，经济结构不断优化，消费占GDP的比重正在向黄金分割点推进，供需转型的升级的步伐依然坚定，稳中提质的大势没有变化。他的结论是从宏观经济运行的角度来讲，经济仍将在合理区间运行，不必过度悲观，没有系统性的风险，动态平衡与砥砺前行仍是主基调。

△ 三个黄金分割点

对于房地产，杜飞轮认为当前还不是一个生死存亡的时刻，可以用“夏日变天来形容。

房地产行业政策调控十分严厉，但政策从来都是因势利导，疏堵结合，疏的是行业的深层矛盾。从长期目标来看，政策都是围绕导向做调整，给予市场和房企主动调试的时间，宏观上对标的是经济高质量发展，推动经济平稳增长。

在杜飞轮看来，房地产的发展空间仍然很大。调控之下，投资和消费意愿没有明显的变化，这是事实。不过，这一轮行业转型升级肯定是洗牌的过程，未来会形成稳定发展的态势。

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以下为杜飞轮发言实录：

各位领导、各位嘉宾、各位媒体朋友们大家上午好。很荣幸来到这么一个高级别的年会，有幸和大家分享一下我们近期关于经济形势的一些研究成果。

因为我们长期做政策研究的人都会感觉到怎么与市场去对接，去释放这个问题。所以我今天可能理论方面我就讲得偏少一点，就是将我们的政策以及我们的宏观经济运行，还有我们市场运行的逻辑讲一下。

那么近期，至少下半年以来整个对宏观经济的判断基本上出现了三个论调。第一个论调比较乐观一点是稳中向好，稳中有进，第二个论调悲观一点，有经济制裁论，金融危机论，政策超调论等等。

还有一种它客观描述当前经济运行的一种状态，从宣传的作用讲也好，从喊话的作用讲也好，真的是看着这个经济的运行状态也罢，都显示出了一种对当前经济形势的一种担忧。

这种担忧从何而来呢？因为今年整个经济运行的内外部环境都发生了一系列的变化。去年我们讲年底做判断的，由于从2016年的6.7反弹至了2017年的6.9，大家觉得日子好过一点的时候，大家做出了一种判断，说世界经济，包括国内经济的回暖，得益于四个经济的共同，在PPT上我不一一说了。但是今天这四个共同都发生了一些变化，这个变化大家可以看到打破了原有的运行的一些经济，完全按照去年的那种变化。

从外部来讲我们去年可能会说经济形势是在分化中优化，到今年大家可能看到的是在分化中趋向恶化。从政策的角度来讲我们不论说是供给侧结构改革还是宏观调控政策，它的边际作用有所弱化。出了很多的政策，供给侧改革也到了一个新的阶段，这个时候它的效果、效益没有以前那么明显。

第三个我们看到不论是传统的动力还是新的动力，它的增速有所回落。现在大家去看看很多的行业，刚才主持人也讲到，我们说地产企业本来还是一个亮点，突然又喊出这种话来。还有我们看我们的微观主体的预期与效益都出现了一些新的变化。那么我们沿着这个逻辑，我们要这样说，我们到底看什么、怎么去看？在大宏观里面我们觉得中国的经济的运行的方式和那些发达国家、发达经济体或者说市场经济国家的这些运行逻辑是不一样的。我大致做了一个原因分析，有四类因素来影响我们的整个经济形势。这个比例关系不一定正确，但是决定经济的增长和波动的这四个主要因素应该说方向是这么一个情况。

我们沿着这四个因素往下看我们就会发现，经济形势到底是什么样的形，到底会走出什么样的势？

我先把结论告诉大家，我的结论就是短期呈现出短调整的形态，运行的形势会是向好的。那我们为什么这样说呢？

把这个季度的经济增长拉长一点时间维度来看，大家会发现我们经济已经在6.7到6.9的区间已经持续了3年了，这个6.7比当年国际金融危机10年前的时候，我们体量只有我们现在季度的三分之一的时候，这个增速还要高。虽然我们从短期来看有调整的压力，但是放在长时间维度来看，这个是中高速发展区间，这就是我们在高质量发展中间的所谓的形成的一个稳态，增长的稳态。

短期，一个是中央二季度的公报里有一个很鲜明的词叫稳中有变，到底稳在哪里，变又变了什么？我们觉得稳所呈现的一个方面主要是在供给侧，特别是在供给侧结构性改革以后的供给侧呈现出来的新的稳，这种新的稳一方面是表现出我们在工业和服务业之间它的这种平衡增长，或者说是协调增长，你看看从原来的差距现在拉到基本上是在6到8的区间里。同时我们也会看到把它打开来看，我们一些新的增长点。比如说我们的装备制造，比如说我们的高新技术产业，比如说我们的服务业里的一些新兴服务，它的增长动力，一个方面是看整体这个行业，另外是表现出强劲的增长趋势，所以推动了整个供给面的稳，产业面的稳。那大家同时也看到这种压力来自需求面，这种需求的萎缩是很明显的，不论你是说从我们的三架马车来说，我们先讲内需这一块。内需、投资和消费，因为大家看到消费中的衣、食、住、行、游、购、娱乐等等，这些消费的增速都在回落。总体的社会消费比零售总额，商品消费又体现了一种增长中数的下移，从双位数到了单位数，而且一时半会儿还回不去的的感觉。日常生活中大家就会感到与我们生活密切相关的投资类的消费、住房类的消费等等，甚至是我要说的衣、食类的消费好象都有所萎缩和减少。所以这种情况之下，消费增速减缓、减速。但是消费因为现在在经济的比重已经超过了50%，那对经济增长的下拉效应还是比较明显。

另外一个方面说我们的投资，大家也可以看到，这种投资今年最明显的占以政府为主导的基建这一块快速下滑，而以市场主导的制造业投资占市场的三分之一，它拉不回一个快速下行，部分省份甚至出现负增长的基建类投资。整个投资的增速也出现了明显的减速这么一个过程，所以使大家越来越担心需求面的下滑，我先不说出口这个事，后面我们稍微讲一两句，刚才魏部长已经讲得很深刻了。那么我们说需求面的下滑，它会不会把稳的供给面再拉下来呢？这才是从宏观领域大家比较担心的问题。

在我们的价格总体上，价格总水平还是比较温和的状态，大家很担心近两个月由于短期的因素，由于自然灾害季节性因素，甚至外部大宗商品的一些价格的上涨，使八九月份的CPI有所回升，上涨幅度稍微高了一点，大家也会担心。大家只要想到一点，第一通货膨胀是一种货币现象，短期来讲货币是不是充足。从长期来讲我们的经济增长和我们的物价是不是相匹配，大家可以看到这一点，当我们的经济处于高速增长10%，甚至更高的时候，我们的物价基本上保持在3%左右的水平。而当前我们的经济增长到中高速的合理区间内，我们的物价基本维持在2%，这种相对的稳定的关系还是维持。

所以你从一些新涨价的因素来说，推动急剧通胀的因素是不存在的。当然我们要考虑一些中长期的因素在里面，价格还会有所增长，涨幅可能还会有所上升。但是短期认为恶性的通货膨胀就要来了，这也是值得进一步思考或探讨的。

那讲到这些已经表现的之外，我们说还有一些影响的外部的一些因素，我们可以看到外部的因素今年除了发达体之间的经济增长分化以外，新型市场经济体的分化也很严重，甚至受大的经济体影响，小的经济体出现了一系列的问题。比如说汇率的贬值，比如说政策收紧导致一系列的资本的外流，还有甚至部分国家的长期的问题积累，成为了债务危机等等。还有包括与政治密切相关的一些因素在干扰经济的稳定运行。大家看到各种各样的报道，我这里就不多解释了。

从国内来讲大家也看到，我们说我们这几年发现了新问题，新问题中又出现了新变化，比如说这两年涨得最多的，关于经济南升北降的这个问题，但是在这种中西变化中我们发现短期的国内经济的两大引擎，区域经济的引擎，长三角和珠三角它的工业经济，它的投资，它的消费，甚至最明显的就是企业效益出现了很大的变化。大家可以看看企业的亏损面占这些沿海地区在加大，上升的幅度很明显，我们先不说整体经济的既有高增长，也有中低，甚至接近微增长的这么一种分化态势，确实反映了这么一系列的问题。

那么从微观主体层面来看，上下游这种利润分配的不均等，导致了很多竞争性行业的微利，甚至月增长已经是负的，这就引发对市场形成了更加悲观的一种情绪。在这种悲观之下，我们的指数也出现了回落，我们的一些企业的投资的意向也开始减弱，所以自从下半年以来悲观情绪在各个领域，在各个层面开始蔓延，因为大家看到的都是风险。

比如金融市场来说，信贷的紧缩风险，股市的调整风险，债市的违约风险，甚至还有部分债券发不动的风险，还有贬值的风险等等，看到了这么多的点发式的不断爆出来的结构化的风险。再加上我们首要外部风险不断发酵，是感受到压力越来越大，因为现在他目前在沿海一些外贸企业已经开始显现了它的一些影响，对企业的影响。你如果单说外部风险本身直接对宏观经济的影响，大家可能从各个维度不同的去测，它的影响很小，但是它的间接影响可能比我们想象得要大。比如说它影响企业下一步的扩张的投资，对企业的生产经营造成一定影响之后的影响就业，甚至在金融业之下收入减少了，它影响了老百姓的消费。还有我们间接看到的，每次外部发出不同的声音，它就会使我们的金融市场又发生一系列的调整，它整个干扰到我们经济运行的秩序，很讨厌。

看到这里的时候，还有政策给了这么多，到了一个新的阶段，我们原来说这个回升过程，现在去的政策也好，降的政策也好，补的政策也好，这个力度。比如我们去产能到了新阶段以后，法制化、市场化的手段运用起来，它的效果就不如前面那么好了，它可能更多的是一种慢变量来推。比如说我们的房地产去库存政策已经在部分城市取消了，比如我们的成本降了一大堆，税费减了一大堆，但是企业感受到的隐性成本的增长，或者劳动力资金，还有环保等等显性成本的增加，使企业感受到减税降税犹如杯水车薪。

是不是看到这些之后一点信心都没有了呢？所有大家看到的那些都是短期问题。在这些短期因素的影响下，大家作为企业家也好，作为我们研究人员也罢，短期看到这种忧虑的是应该未雨绸缪去做一些事情，但是从中长期来看做企业也好，你不可能一天就做成很大的企业，在这个点上你应该看到下一步的大势是什么，在这个大势之下我们在这个阶段做什么，那么从长期来讲，中国的经济正在向三个黄金分割点迈进。从供给的角度来说我们的黄金分割点在哪里？就是我们服务业可能向60%以上快速推进这么一个过程，从需求维度来讲就是我们的消费在GDP的比重也在快速向黄金分割点推进。我们的这两项占GDP的比重可能不同于西方一些国家，它们的服务业，他们的消费经济和服务经济占到70%以上，我们的比例可能占到60%就很好。但是同样大家能看到就是既连着需求又连着供给的城镇化，它这种比率还有很大的空间。

△ 我国经济仍将运行在合理区间，不必过度悲观

我们说常驻人口达到80%以上，但是常驻人口和真正的户籍人口的城镇人口还是有一定区别的，区别在哪里呢？就是如果一个农民要转化为一个市民，从投资的角度来说，我们在大中小城市，各个政府为他的公共服务，为他基础设施的投资是不一样的，大概平均需要10万块钱左右，一个人的转化。那么从消费的角度来讲，一个市民比一个农民的消费大约是3倍。如果说我们现在真的是户籍城镇化率还能提高20%的话，那也就意味着我们还有接近3亿人口要进城，给我们带来的投资也好，消费也好，从此衍生出来的服务也罢，还有很大的增长空间。所以我们这种大势，我们这种基本面是非常好的。

另外从实实在在的企业的角度来讲，我们还是从居民的角度来讲，我们的消费也好，投资也罢，我们的生产能力也好，生产关系、生产空间以及生产方式这种转型升级的大势依然步伐很坚定。时间关系，我在这里不展开讲。

所以从宏观经济运行的角度来说，我得出了一个比较粗浅的结论，供大家参考。这个结论就是宏观经济里面讲的理论问题其实很简单的可以归纳为两个，一方面是经济增长，另一方面是讲经济波动。经济增长和创新密切相关，经济波动和风险密切相关，大家可以看一看与创新相关的技术创新也好，组织创新也好，模式创新也好，甚至于制度创新也好。在当前这个阶段都是零零星星的，大家可以举很多例子，但是比如说我们的信息消费也好，手机也好，AI也好，但是它现在并没有带来如同像上一轮科技革命，甚至于产业革命那样大的变化。同时也能看到我们从风险的角度来讲，有那么多的点发式的风险，有那么多的结构化的风险，但是却不存在引发系统性风险的基础条件。

所以，当创新和风险取得一个平衡的时候，我们的上行的动力也好，下行的空间也好，它都是有限的。在这个焦灼期，这种稳态还可能得以维持。

另外一个方面，大家看到的外部风险背后的的一系列的所谓要准备的持久战也好，大家所谓探讨的危机也好，但是请大家注意一下，危机从来都是来自于外部的，比如说97年的东南亚危机，08年的国际金融危机等等，在每一轮危机过后，中国都取得了一系列的机会。在我们的经济体，我们的中国的经济从78年改革开放以后，从世界经济第10位连续赶超，现在已经处于第2位经济体了，现在在这个关口期可能又是一个新的机会，但是这个需要我们不断在这个进程中间加快改革的措施等一系列创新来推。所以短期来说大家也不必过度的悲观，经济增长依然还是会在这种转型大势之下保持在合理区间。时间有限，经济讲这些方面。

房地产今天是主题，我稍微讲一句，我的观点很简单，结论也很简单。其实我认为还没有，不是一个生死存亡的时刻，而更多的是一种夏日的降温。房地产我们说二季度工作会议讲了三点，因城施策，遏制上涨，促进供需平衡。房地产跟政策跟得很紧，大家在这种之下感受到了一系列的压力是对的，比如说房价趋于回落，比如说我们的销售和投资出现萎缩，比如说我们的土地购置和新开工面积有所减少，再比如说我们的实际困难，包括融资和债务压力的加大。但是大家看到了，其实这一轮当前为止意愿和投资并没有出现很重大的变化，只是在政策下，出于未雨绸缪也好，出于对政策的喊话也好，出于一些策略也好，具体情况也罢，有所忧虑。

△ 房地产消费意愿和投资并没有出现很重大的变化

但是以我个人的一点拙见，在房地产这个问题上，前面几位领导，包括我们刘理事长，我们魏部长都讲了，我们觉得这个空间还是有的，但是这一轮转型升级肯定是一个洗牌的过程。政策也是这么支持的，方向也是这样，那这样的话只要没有政策过于过度的出台，或者一些严重扰乱预期的一些政策，这个市场肯定是稳的，与中央精神也是一致的，因为它是促进平衡，促进平衡也还回到我们刚才讲经济形势一样，是形成一种稳定发展的态势。我不多讲，政策从来都是因势利导、疏堵结合，大家看看从我们长期的目标也好，和我们短期的任务来看，都是围绕政策导向做一些微调，在这些微调之下无非就是给予市场和企业主动调试的时间，宏观上对标我们经济高质量发展的要求，推动经济实现平稳增长状态下的高质量。所以政策有微调，有应对，甚至是矛盾的一些内容，依然会沿着这个路数走。

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lihuicong2005；linzhiyuan358234；frx915731227