40万人口迁往通州，北京楼市2019年翻篇儿

从此后，北京是北京，首都是首都。

文|樊睿昕

编辑|李惠聪

数据支持|诸葛找房

2019年1月10日晚间，位于北京市正义路2号的中华人民共和国北京市人民政府，原单位门牌移交北京市档案馆馆藏。这是“四套班子”东迁工程树下的第一个里程碑。

这是个值得纪念的日子。北京市级行政中心正式迁入城市副中心，标志着北京城市副中心行政办公区正式启用。而原二环内区域现被称为中央直属区，大通州变成了严格意义上的北京市。

从此以后，北京是北京，首都是首都。

“四套班子”东迁，最早可以追溯到2017年5月北京市官方首次对外披露搬迁方案，当时确定了市委、市人大、市政府、市政协“四套班子”机关为首批搬迁单位。第二批则是北京市纪委、市监察委、市高级人民法院、市人民检察院。

东迁工程的第二个标志性节点，是2018年8月30日，由北京城建集团承建的通州城市副中心办公区A1项目正式移交北京市市委，这意味着北京市委市政府的搬迁已经具备了基础条件。根据规划，A1项目是整个城市副中心办公区工程量最大的项目，也是市委核心办公区所在。

△通州城市副中心办公区A1项目

很快到了同年11月30日，东迁正式启动。这次搬迁合计达到了2万人左右的规模。并且预计到2020年搬迁完成，将总共带动40万相关人口进入通州区。为此，通州区自2017年开始就大力发展共有产权住房等各类住宅类供地，同时大力建设集体土地租赁住房项目，为城市副中心建成后大量人口涌入做准备。

除了人口流入，更重要的是作为新北京的中心，通州引入了更多资源落地。特别是2018年以来，北京政府不断号召北京下属国企、学校、医疗、产业等全面走入通州。据悉未来几年，北京全市至少30%的政府投资都将投向通州。

我们看到，为避免楼市过度反应，官方一直对此保持低调。尽管如此，副中心的崛起还是彻底改变了北京房价格局。

内城学区房成昔日黄花

权力中枢的东移带来的最大变化，是北京内城原先高度密集的教育、医疗资源开始流出。

2014年-2017年间，通州区开始加速实施兑现各项基础设施配套规划，区域内公立医院及幼儿园班数逐年递增。尤其2017年，在北京市教委、市财政局等市级领导部门支持下，通州区整合资源推进教育三年行动计划，新增公办幼儿园班数416个。同时加快推进北京五中（通州校区）主体完工，首师大附中（通州校区）等一批教育基础设施重点项目。

▽2014-2017年通州区医院数及幼儿园班累计数量情况

数据来源：通州区统计年鉴，数据整理：诸葛找房

这对通州的房价是利好，但对北京内城则是利空。一直以来，密集的教育资源是北京高房价的最大支撑点，尤其是东西城的学区房，简直是神话般的存在。但随着北京市中心东移，未来城市副中心在引入名校的同时，优质教师资源将被逐渐分流导入通州。此外，城市副中心将推出独特的高考优势政策，这也将吸引更多优质生源过来通州就读。

另一方面，此前北京城区学区房最大的拥有者多是行政官员。随着这部分人群工作单位东迁，大量旧房产将被售出。这让市场形成供大于求的状态，内城学区房的价格或将迎来拐点。有分析认为，未来北京市教育将会形成中央政务区-城市副中心的两极化格局，而新的房价格局也将由此诞生。

北京经济新增长极将在通州

统计数据表明，北京人口从1999年的1257.2万人发展到2017年的2170.7万人，增长了172%。同时北京市居民人均可支配收入从1999年的9182.8元到2017年的57230元，增长了6.2倍，远超全国人均收入4.4倍的增长速度。

可与此同时，由于具有首都和特大城市的双重身份，北京产业规模及人口快速增长与城市规划的冲突也愈加明显。为了缓解大城市病对北京经济增长带来的限制，通州被安排成为城市副中心，作为北京非首都功能的集中承接地，凡是不符合首都城市战略定位的功能都归入其中。

△疏解非首都功能区规划

在这个规划思路下，不久的将来，通州将是北京经济发展的重要增长极。目前，通州经济功能规划已经成形：“一带、一轴、多组团”的城市空间结构下，沿运河布置了运河商务区、北京城市副中心交通枢纽地区、城市绿心3个功能节点。并且沿六环路形成创新发展轴，向外纵向联系北京东部地区和北京首都国际机场、北京新机场，对内串联宋庄文化创意产业集聚区、行政办公区、城市绿心、北京环球主题公园及度假区等4个产业功能节点。

△通州区城市副中心规划

与此同时，通州副中心辐射区也正在重新规划。北京市为此还设立了专项资金和投资引导基金，旨在带动社会资本参与城市经济建设。在经济发展战略指引下，“两站一街”项目计划投资约550亿元，带动近400亿元社会资本，巨额资金投入为区域经济发展和升级奠定基础。

此外，2018年下半年，通州将加快推进特色小城镇的规划研究，特别是台湖演艺小镇、宋庄艺术创意小镇的落地实施，为区域内其他乡镇的发展探索可复制、可推广的经验。

成交居首，活力区域：通州房价中短期跑赢大势

产业结构不断升级，“高精尖”产业布局不断落地，通州区域基本面价值的提升保障了当地楼市需求端的强劲。特别是随着通州规划的推进及政府部门的陆续迁入，2018年四季度，在北京市整体市场下行的大环境下，通州楼市的各项指标却呈现欣欣向荣之势。

▽2010-2018年10月北京各区商品房销售面积占比走势

数据来源：诸葛找房

2018年四季度以来，北京市租金从10月的89.32元/平米/月下跌至12月份84.97元/平米/月，下跌4.88%，而通州同期下跌仅4.10%。二手住宅方面，2018年下半年北京市均价下跌1.2%，而通州二手住宅挂牌均价下跌仅1.0%。

就目前市场情况来看，通州楼市成交活跃，销供比相较其他城区较高。除了昌平受主城区回迁安置等因素影响，区域成交量高于通州，其他城区市场热度均低于通州。尽管限购政策抑制部分市场需求，但整体来看，通州区依然是16区成交量的活力区。预计正在逐步完善的配套建设及40万人口的迁入将推动通州楼市热度再次提升。随着政府人员的不断迁入，区域商品房市场需求仍存在一定上升空间。

▽北京各区2018年前10月商品房市场供求走势

数据来源：诸葛找房

从库存来看，通州楼市保持相对稳定，出清周期高于全市水平。数据表明，2018年5月开始，北京全市的商品房可售面积保持连续增长趋势，并已达到历史上最高值。而通州区可售面积却保持在150万-170万平方米之间，库存量相对稳定。对比来看，通州区域的可售面积与全市的可售面积不断增长的趋势不同，甚至近3个月有连续减少的趋势。再从去化周期上来看，全市去化周期波动较大，通州区则是保持相对稳定。

▽2017年9月-2018年11月北京全市及通州区商品房库存、去化情况

此外，由于通州土地市场供应量相对较少，该区域的土地溢价率也高于全市平均水平。2017年，在全市供应量大幅上升，尤其是涉宅地块供应明显放量的情况下，通州区却仅推出3幅涉宅地块，保持与2015年同水平。而2016年下半年以来，区域内招拍挂土地越来越少，地块溢价率因此迅速提升。

我们看到，通州现有住房并不能满足大量人口进入产生的居住需求。可以预测，市场供不应求将让通州楼市中短期内走高。

▽2015-2018年11月北京全市及通州区成交地块溢价率

数据来源：北京市国土资源局，数据整理：诸葛找房

结束语

按照时间表，北京市行政单位搬迁的时间要从2018年11月15日延续到2020年，这是一个横跨三年的大系统工程。北京市人民政府东迁只是个开始，后续不排除还有重磅消息落地。

时下政府对东迁事宜采取的策略是“悄悄地搬”，留下了巨大的信息空白让市场自己猜想。但可以确定的是，2020年北京政府东迁结束后，将带动的直接和间接人口流入，绝对不止40万。

通州楼市大动作很多，越是静悄悄，越让人充满想象。

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