挨过最严调控，2020年楼市真的要回暖了？
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调控权限已经下放给地方政府。
只是要确保结果：
不能大涨，当然，更不能大跌。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
小巴发现，这段时间不少城市正在悄悄给楼市“松绑”。
这两天，广州又有新动静。12月20日，广州黄埔区调整购房政策，连续工作半年以上的人才，可不受户籍限制，直接买1套房。
要知道，黄埔区可是广州的主城区，在这之前，非本市户籍买房需缴纳5年社保或个税。在过去1个月中，广州南沙区、花都区相继调整了人才购房新政。
在这波楼市松绑潮中，广州不是第一个，也绝不会是最后一个。
目前，一线城市中除了北京，其他几个城市都或多或少地放松了调控。比如，上海放宽临港工业区、深圳放宽深汕合作区限购。
除了一线城市，二三线城市更是接二连三加入政策松绑队伍，成都、三亚、天津、南京等地都调整了人才或落户相关的购房政策。
其中，也不乏有一些城市出现了扎眼的“动作”。
比如，12月11日，长沙市发改委发布通知，明确了该市商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中平均利润率为6%～8%。这个政策一度被解读为取消“限价”，为此长沙官方急忙回应：长沙放松调控系误读！
还有一个是苏州张家港市，12月11日，张家港市不动产登记中心的工作人员确认限售政策取消。到了第二天就改口称“现在还是执行2年限售，具体何时取消等正式通知”。
全国各地纷纷调整楼市政策，不免让人疑惑，调控真的要放开了吗？不过这事可得看中央怎么说。
今年的中央政治局会议并没有提到楼市，而中央经济工作会议对房地产的表述则是以下105个字：
要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
小巴来划一下重点——“房住不炒”、因城施策、平稳发展。
也就是说，中央层面坚持“房住不炒”，而各地按照自己的方式悄悄给楼市松绑。这究竟是怎么回事？从经济层面看，在“稳字当头”的2020年，楼市会怎么走？来看看大头的分析。
今年跟去年情况类似，都出现了“政治局会议不提房地产+经济工作会议提及‘房住不炒’”的情况，而且对楼市没有措辞严厉的表态。
如果只是提及“房住不炒”，没有类似“坚决遏制”“调控”等字样，则传递的是温暖的市场信号。
去年的“政治局会议+经济工作会议”之后，今年1-4月出现了楼市小阳春。
今年经济工作会议就是这样，所以，2019年末到2020年上半年，楼市也应该是回暖的。回暖的根本原因，是为了稳增长、稳就业。
这在12月18日召开的“住建部座谈会”上获得了证实，韩正副总理在座谈会上说“当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易”，透露了管理层对当前市场比较满意，不可能出台进一步调控措施。
韩副总理还说：“保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”这意味着，楼市保持一定活跃度是允许的。
因此，各地正在通过“吸引人才”“鼓励刚需”等名义微调楼市政策，其目标主要是为了稳增长。未来一段时间，会有更多城市加入。
中央多次重申，不会把房地产作为刺激经济的手段，但不等于“不作为稳定经济的手段”，两者力度不同。房地产作为关联度巨大的行业，每年“新房+二手房”成交额突破20万亿，超过中国总出口额，这样的龙头行业保持稳定是必须的。
2020年，需要继续“保持房地产市场稳定”，使之“对宏观经济平稳健康发展做出重要贡献”。
我的判断是，房地产投资增速在2020年不能低于9%，新房销售额增速不能低于7%，国有土地转让收入的增速也应该保持在7%以上。只有让楼市继续快人一步，才能让GDP稳定在6%以上。至于全国房价平均涨幅，在2020年也应该略微跑赢GDP增速才行。
换句话说，楼市的几个主要指标已经跟M2、社会融资额、新增人民币贷款一样，成为观察GDP走向的先行指标了。
楼市的鸟笼行情将持续，调控的“打地鼠游戏”也会不断上演。整体而言，一二线城市楼市有上涨压力，而三四线城市则会高度分化。在核心都市圈里的三四线城市，会受益一二线城市回暖；不在核心都市圈里的，则要看自身政策走向。
收缩型城市的冬天，才刚刚开始，未来日子会比较难过，这些城市的财政，将主要用于“保工资、保运转、保基本民生”上。
今年的中央经济工作会议对房地产市场的表述中，最重要的两条是：
① 全面落实因城施策。
②加强城市更新和存量住房改造提升。
当然，还是强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，但没有直接涉及房地产金融政策。
房地产市场的根本就是两个“根”：银根和地根。
2019年初楼市从“小阳春”直接进入“盛夏”，正是由于2019年1月3.23万亿元、一季度近6万亿元的天量新增人民币贷款量导致的。
中央经济工作会议之后，市场对央行关于货币政策的具体表述格外关注。
但央行在12月13日召开的党委扩大会议中所透露出的信息，并不明确。
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，统筹做好房地产金融调控。只有这么28个字。
“统筹做好房地产金融调控”，尽可以作各种理解。但了解中国政治语境的人，应该能体会出此话并非完全模棱两可。理解这个表述的含义，必须要结合前一段时期的政策。
在过去半年中，针对房地产市场的金融货币政策，主基调就是“严控”——控开发贷、控按揭贷、控信托、控发债……
而现在所谓的“统筹”，那应该就是左右兼顾，而非一味地追求单一目标。
况且，明年金融工作的主基调，重点突出的第一条就是：坚持稳健的货币政策，要灵活适度。加强逆周期调节，保持流动性合理充裕，促进货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。
请注意“灵活适度”。这个表述仅曾在2015年底的中央经济工作会议和2016年3月5日的《政府工作报告》中出现过，而那时的房地产政策是“去库存”。
可以判断，对房地产行业的金融货币政策继续加紧、加码的可能性不大了。
至于中央经济工作会议中提到的另一个重要表述“全面落实因城施策”，“全面落实”是一个前所未有的新提法。
意思是调控的权限，已经下放给地方政府。地方政府的任何政策变动，都不存在违规的问题。只是要确保结果：不能大涨，当然，更不能大跌。
最近一个月，各地风起云涌的政策放松，也证实了地方政府的焦虑和中央政府在“因城施策”政策取向下，对这些松动的容忍。
“长沙们”“张家港们”，其实大可不必如此遮遮掩掩。根据自己城市的实际情况，能够起到“稳房价，稳地价，稳预期”作用的所有政策，都应该是在允许的范围之内。
今年中央经济工作会议中关于房地产的表述与以往没什么不同，一些细微文字不同没必要过度解释和放大。整体看，一直都在坚持“房住不炒”，未来五年也会这样。
我所解读的“房住不炒”意思是：自住是支持的，炒作是被抑制的，改善要看自己别想着银行，而投资基本等同于改善。
从各地情况看，给人一种调控放松的感觉，有几个层面可以解释。
① 因城施策，每个地方都有一定程度的自主权，而不少城市经济压力也较大。
②仔细看那些放松的城市，政策的着力点和以前不太一样。之前我们定义的放松是针对于信贷或者利率之类的，现在是针对人才标准、税收制定，这些政策确实是放松，但不是直接针对于全方位的。
而针对全方位的，比如张家港取消限售就因为舆论压力而“一日游”了，所以未来的放松也都是如此，针对特定人群、特定种类的产品定向放松。如果大家以后想要买房，不如给自己考个学历落个户，成为特定人群中的一员。
总体看，我认为房地产一定不会再成为刺激经济的手段了。因为如果真要刺激，最好的方式就是借钱给开发商，就能立竿见影，但事实上如今所有的房企融资都很艰难。
未来信贷宽松是一定的，但钱不流入房地产也是一定的。中国的决心这几年我们也看到了，就是一定要不靠房地产实现转型。而这个执行的手腕恰好也有，我认为房地产是仅有的几个可以完全依靠行政手段就能锁住风险的行业之一。
最近，深圳部分业主试图炒作二手房价，深圳市住建局发布通告，将采取暂停办理该小区二手房网签手续的措施，足见态度有多坚决。
对每一个普通的个体来说，用最好的心态做最坏的打算，是比较实在的想法。
本篇作者| 李梦清|当值编辑| 张子龙
责任编辑|何梦飞|主编|郑媛眉
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