近日，国土资源部、住房城乡部联合发文，探索在北京、上海、南京等13个城市，试点集体建设用地建租赁住房，为住房租赁市场增加新供给。
这个通知随即就在媒体中炸开了锅，关于小产权房借机转正的话题，再次被人们关注和热议。
面对媒体关切，国土资源部同时强调，集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。
国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆谈到：我们这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，同时只租不售。而我们过去所说的小产权房，无论在用地上、规划上、还是建设销售上，不受法律保护。
为什么小产权房这么备受歧视？围绕小产权房背后的利益博弈又有哪些呢？
所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法，是相对“大产权”而言的。按房屋产权证的发证机关来区分，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发的叫小产权。
大小产权划分的背后，根源是我国的二元土地制度。
《宪法》规定城市土地国有，而农村土地集体所有，这有点像户籍制度上区分城市户口和农村户口，农村户口天生就比城市户口含金量低。
更关键的在于，《土地管理法》规定：在国有土地上可以进行开发建设，而要在集体土地上进行开发建设，必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照规划进行开发。
因此，农村集体土地不能直接上市交易，而国有土地通过收缴土地出让金，采取“招拍挂”等方式，高价转让给房地产开发商，地方政府从中获取大量高额垄断利益。所以二者的区别在于，国有土地寸土寸金，而且能卖个好价钱。
农村集体土地如果想卖一个好价钱，也只有通过城市政府批准、收购再转卖的方式进行。现在许多城郊的土地不断被征收建商品房，就是这么回事。
有关资料显示, 土地用途转变增值的土地收益分配中, 政府大约得60% ~ 70%, 拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25%-30%, 农民只得5%-10% 。在一线城市，政府卖地收入与农民得到补偿之间的差距更是让人超乎想象。
通过低价征收农村集体所有土地，再高价转卖给开发商，农民的利益其实被剥夺了，农民不愿让利益被地方政府垄断，这便是“小产权房”出现的原因。
从小产权房诞生的那一天起，地方政府就从来没有放弃过打压，但仍然有许多城市居民冒着风险去购买小产权房。
根本就在于两个字：便宜。
小产权房省去的费用主要是两部分，一是购地成本，二是各种税费。刨去这两块费用，住房价格可以压低70%左右。
在高房价的一线城市深圳，深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的“地下黑市”，也一直是许多人豪赌的“安居梦”。
经过多年发展，深圳小产权房也在逐步“进化”。目前，当地小产权整栋楼也有一个“红本”，也就类似集体房产证，购房者被告知，以后集体红本还有望分割成单独红本。这种带集体红本的小产权房，相比那些没有任何信用背书的小产权房，价格虽然高一点，但仍然只有正规商品房的一半。
所以小产权房存在自有它的理由，低价就是王道。但正是因为低价，小产权房成为了破除地方政府国有土地垄断权的最大威胁。地方政府通过垄断土地，抬高土地价格，把卖地收入，作为财政收入的主要来源。如果小产权房和商品房同权入市，这就等于断了地方政府的财路，地方政府当然不会同意。在土地财政制度没有根本改变之前，小产权房不可能转正，此其一。
在当前房价高企、楼市维稳的背景下，任何可能刺破楼市泡沫的举措都是政府极力避免的。日本政府当年主动刺破楼市泡沫，造成经济持续二十年的低靡，这给我国楼市调控提供了很好的前车之鉴。
我们要清醒看到，当前中央高层不是不承认楼市存在泡沫，政府高级官员已经在多个场合，把楼市泡沫列为“灰犀牛”。由于惧怕楼市泡沫破灭引发的经济崩盘，在政府出台的楼市调控政策和长效机制，都是围绕着稳定楼市价格出台的，希望通过加快经济结构调整、增加居民收入、发展租赁住房市场等一系列措施，使发烧的楼市能够慢慢退烧，而不是急忙泼一盆冷水强制降温。
上半年，政府出台的长效机制中，大多数都是围绕住房租赁市场提出的，动作都是小心翼翼，连“租购同权”都不敢随便突破，即使是号称“尺度最大”的集体建设用地建设租赁住房试点，也不敢正面冲击商品房价格。
而众望所归的房产税，也是通过相对平缓渐进的方式对高房价进行平抑，更何况房产税还是未来2到3年的事情。
从以上分析，我们应该看到当前政府稳定楼市的良苦用心。小产权房，一方面存量大供给多，另一方面价格低，如果在这个时候给小产权房转正，巨量低价房源涌入商品房市场，势必给当前房价造成巨大冲击。由此引发的复杂金融后果，是当前政府无法掌控的，政府不会去冒这个风险。这是小产权房无法转正的第二个原因。
记得十八届三中全会召开之前，舆论曾经报道过，高层智囊试图为小产权房转正提供建议。当时有个“383”改革方案建议：在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。后来这个建议最终没有被采纳。
近年来，地方政府拆除违规小产权房就一直没有停止过，但这场战争似乎没有尽头。在日益强调维稳的今天，强拆小产权房引发的群体事件也让政府不得不小心翼翼。被地方政府视为眼中钉的小产权房如今已经成为被搁置不理的禁区，小产权房转正遥遥无期。
而且，在目前政策制度下，小产权房的交易仍然是违法的，购买小产权房的法律风险主要体现在两个方面：
一是拆除风险。没有报建手续的小产权房属于违法建筑，面临着随时被政府拆除、没收的可能，即使一直使用，在拆迁时也很难得到补偿。
二是违约风险。由于没有房地产证，很多小产权房的交易只是一纸合同，而这种合同往往属于无效合同，存在着房价波动下当事人一方毁约的重大风险。
但即便如此，无法承受高房价的购房者，还是“明知山有虎，偏向虎山行”。一些购买者权衡于价格和风险之间，最终在法不治众的心理下决定购买。对于这种决定，我认为是不理智的，也不提倡。如果你真有住房刚性需求但买不起，那么真的可以考虑先租房子。