圆桌论坛三：步入白银时代的房地产何去何从

2019年中国房地产市场已经逐步从土地开发的增量模式，扩展到城市更新的存量模式。随着银行、信托通道紧缩，房企融资 举步维艰。金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中央下沉到地方。进入“白银时代”房地产业，行业洗牌进行时，谁主沉浮？

12月20日，由财经头条主办，财经早餐、财经下午茶、财经秘书协办的2019财经头条全球经济学家年会在上海浦东香格里拉大酒店圆满举办。

本次大会围绕“全球分化 中国对策”展开，二十多位深耕不同领域的经济学家和行业精英们，一同探讨全球分化下的中国对策，共同发掘全球经济增长放缓下的中国机遇。为广大用户带来了一场思想碰撞的财经盛宴。

本次大会第三场分论坛的主题为“步入白银时代的房地产何去何从”。

由中国政策科学研究会经济政策委员会副主任、财经头条首席经济学家徐洪才教授作为主持嘉宾，与碧桂园首席财务官伍碧君女士，中国房地产数据研究院首席经济学家陈晟先生，中银国际证券研究所所长励雅敏女士，上海交大国际并购中心主任、凯石资本管理合伙人俞铁成先生就这一问题共同交流和探讨。

一、房子也不能逃离供需关系这个真理

本次圆桌论坛主持人徐洪才表示， 房地产行业实际上跟大家的生活息息相关。过去十几年，政策变化非常频繁，让人爱恨交加，今年过去十几个月当中，很多朋友问我到底买还是不买？到底卖还是不卖？从宏观上看，房地产的消费占到居民消费的三分之一，它在居民财产当中又占到了三分之二，所以这个份量很重，在投资和消费增速非常低迷的背景下，大家看到的房地产依然是中国经济稳定的一个基石。

过去11个月房地产开发投资增长10%，总体是稳定的，消费也是保持稳定上涨，所以是让人欢喜让人忧。著名的房地产开发企业碧桂园，2019年预计销售收入九千亿人民币，很快就要突破一万亿，很了不起。请问伍总您最想跟大家分享什么呢？

伍碧君称，九千亿是指预计的全口径全年销售额。我希望房地产行业变成一个正常化行业，大家不要把它跟别的行业区别对待。在我眼中，房地产就是大家衣食住行里面一部分，因为住肯定是大家都希望的，而且中国人又特别勤奋，都喜欢拥有资产，自然房子就变成大家喜欢的一个产品，也变成大家主要配置的资产。

所以在我看来，只要没有房子，什么时候买都好，这个时候买也肯定是对的。如果说很多房子，要卖还是不卖，我觉得你就看当地的需求，比如说看到空置率很高，很多年都不会发展到那里去，这个房子就要卖。房子跟其他资产一样，也遵循产品供需关系这一个永恒的真理。

二、地产成长性仍能冲淡周期波动

徐洪才表示， 从人口流动的角度来看，有些地方确实发展是极不平衡的，比如说东北地区、西部地区，持有房子在贬值确实还不如卖了，从这个角度看很中肯。

陈晟认为，整个中国房地产指数我们一直研究有没有周期，好像看不到周期，涨的的确很多，跌的非常少。现在对于房地产有很多观点，但是改革开放这么多年来，我们要承认：

第一，我们住房面积的确从原来的人均两平米到现在的四十平米，我们生活改善了，这个是房地产做出的贡献；

第二，我们诞生了世界上排名前十位的房地产企业，企业发展起来了，也积累了一些财富；

第三，我们要承认我们的城市建设通过房地产，包括基础建设，建得更漂亮了；

第四，中国人终于从无产者变成有产者，我们有产者有恒心，我们有财富了，而且70%财富来自房地产，这些都是改革开放房地产业作出的重大贡献。

当然也存在一些问题，我们房地产业发展的有些过度了，有的影响实体经济，有的导致消费不振等等。此前我预测过今年的房地产又要创新高，首先销售金额肯定创新高，在这么严峻的情况下肯定超过15万亿，面积我不敢说大概在17.71亿左右，有可能多有可能少，为什么这种状态之下我们开发商反而要主动进行调整，因为时代在变化。

我们也希望我国房地产步入一个稳定增长的时代，希望未来的增长跟GDP增速是匹配的增长，成为一个对包括实体在内的经济进行支撑的市场。

我认为房地产还可以起到非常重要的作用，只是不要成为这种财富的急先锋，炒房的急先锋，而成为实体经济生力军或者美好生活的载体，这个对于我们房地产还有巨大的发展空间。

三、地产兼具消费与投资的双重属性

徐洪才表示， 小康不小康，关键看住房。有产者有恒心，有房者也有恒心。但这个行业似乎还有很多问题。从金融研究角度来看，房地产行业对金融政策依赖性非常强，但是过去两年我们政策取向是房住不炒，因为要支持实体经济，信贷资金流向来看流到房地产领域也是有所减少的。

在一些人固有观念里面觉得房地产不是实体经济，实际上房地产影响各行各业，拉动的钢筋、水泥、消费都是实体经济，中间界限也是很模糊的。那么从行业发展政策的角度如何理解当前我们的信贷政策、金融政策，以及未来对房地产行业应该采取什么样的政策取向呢？

励雅敏认为，国家为了调控房地产操碎了心，在金融行业也是出台多项政策规范整个房地产市场的发展，我们会看到从好几年前开始，包括到今年，银保监会出了很多项政策限制，包括违规的资金流入地产，包括对地产各项业务资金进行检查，最终想做到的一件事情就是保持房价平稳。

房子本身其实是具有双重属性，既是一个消费品又是一个投资品，所以也有一定的金融属性。我们平时也是把金融和地产密切联系在一起，其实金融领域当中，地产的比重其实是很高的，从银行贷款角度来说和地产相关的贷款现在差不多在43万亿。这个比例占到总贷款比例差不多29%左右，如果再加上大量的地产的抵押品，这个比重其实就更高了。所以这也是为什么站在国家稳定的角度来讲，希望能够维持房价的稳定，不希望增长过快。

现在对于房地产整个的资金来源上，也是进行了一定的管控。房地产业资金来源，除了买房的预售款，销售的回款，还有银行的贷款，通过信托体系获得的资金。大家平时买信托的话，都会有相当多的底层资产就是房地产，其实今年监管层对房地产从银行、信托等渠道获取资金都是有管控的。

我觉得明年房价可能就是一个比较平稳的年份。对于每一个投资者来说的话，因为是兼具消费属性和投资属性，这个时候其实在于消费属性你是不是需要它，你需要它，如果它是一个价格平稳的东西，有能力其实就是可以买的，如果站在它的投资属性的话，需要比较，如果房价是稳定的，至少它是保值的，但是如果它的投资收益率不如其他金融产品的话，可能它的排序的位置就会相对靠后。

四、地产调控稳字当头

徐洪才认为， 房地产业要保持平稳，这也需要我们信贷政策、金融政策保持相对稳定，同时开发商和投资者或者消费者要保持平和理性的心态，要大家共同努力。另外，房地产行业最近几年的并购现象也是风生水起，因为目前整个房地产行业也面临转型的过程，优胜劣汰，有一些小型的开发商可能在经济周期的过程当中被淘汰下来了，但是现在一些头部企业，行业的集中度又在上升，所以这个中间出现了严重的分化。那么目前的房地产行业相关企业在并购方面，还存在哪些机遇和问题呢？

俞铁成表示，从做投资角度看现在房地产价格，我感觉越来越多地方政府领导把房地产价格控制住，不要出现明显上涨或者保持平稳作为核心执政考核指标。为什么长沙成为中国这几年经济发展非常快的城市，合肥发展非常快，就是因为政府把房价控制住了，所以高学历人才就会流向这些地方。从重庆政府房价压的非常好的角度看，地方领导绝对有能力控制房价，关键取决于要什么，要炒地皮的财政收入还是要引进人才，这是取决于一个城市长远竞争力到底看什么。

到去年年底，中国有9.7万家房地产企业，美国主流房地产企业只有五六百家，中国前一百强房地产企业占到行业规模的60%，中国房地产行业有着巨大的并购重组空间，这几年大的房地产企业并购重组案例比比皆是。2013年的时候融创的销售额才五百亿，但近几年靠着并购却硬生生成为中国最大的房地产企业之一。

现在最令人担心的是房地产业的跨界并购，从我长期做并购研究的角度来看，跨界并购并没有那么简单。像最近有一家房企本来好好的，却重金在欧洲收购了跟主业完全风马牛不相及三个零部件企业，近期就暴露出来了巨大的风险。

五、地产企业的多元化之路仍在探索

徐洪才表示， 实际上过去几年我们很多房地产开发商在做围绕主营业务做大做强的同时，也在探索多元化经营，传统房地产开发商属于制造企业，建房子卖房子，造产品卖东西，但现在很多企业在转向服务业等第三产业。

碧桂园无论是主营业务还是其他相关业务发展都非常好，伍碧君对碧桂园未来的构想和企业情况进行了分享。

伍碧君认为，盲目转型风险非常大，突然转到另外一个行业的时候，需要从零开始积累，所以碧桂园还是不忘初心，一直想把产品性价比做到最高，碧桂园所谓的转型还是围绕地产。除了地产以外有物业上市，公司有七百亿的市值，也有教育集团在美国上市，但是这些在碧桂园都会当做小的子公司一样，没有怎么去关注它，因为觉得它的体量不够大，目前碧桂园的精力还是放在地产，因为地产给整个集团贡献90%。

碧桂园始终坚持地产是主业，因为它有这么大的市场，并且碧桂园是大鱼，这个行业快速增长，转换的过程，我们还是拥有各项资源的优势，人才的优势还有管理能力优势，我们会继续在这个行业深耕，但不会像以前这样特别高速增长，我们可能以10%到20%这样的速度增长。

因为我们是上市公司，要给投资者带来回报，我们也会不停想新的利润增长点来自于哪里。去年我们有一些质量方面的负面风波，这个事情让我们公司上上下下把安全放在第一位。我们研究发现，在工地上50岁以上工人已经超过50%的比例，好多工地已经达到60%。

我们想要改变这个状况，比如做建筑机器人，这个行业在全球还不是特别成熟，它没有系统化的解决方案。我们去年6月份开始招聘了全球机器人行业的博士，在西湖大学和清华大学设了我们研究院，这是未来我们的增长点，也是解决我们建筑的痛点，以后在安全上、解决工人安全生产问题上面就会有新的增长点。

我们还有一个农业项目，这个是跟碧桂园扶贫有关的，在九省十四县脱贫，保证这些县域三到五年脱贫，把他们当地的农产品运到我们小区卖，当然农业板块目前是不赚钱的。

六、如何构建地产调控的长效机制

徐洪才表示 ， 碧桂园作为一个负责任的公司，它的转型方向让我们看到未来的希望。但是主营业务始终是核心部分，这一点很令人钦佩。特别是很坦诚的讲到施工工地的某些工伤事件，不护短，这是很负责任的做法。

未来房价恐怕还要涨，但是大家还是希望保持稳定。政策层面上，一直想提出长效机制，但是这个长效机制如何建立，这始终是一个问题，是现在似乎并没有破题。今年前三季度各地卖地的钱还不少，还是地方财政主要收入，另外经济下行压力也在加大，大家恐怕不自觉的会刺激一下房地产行业，近期深圳房子销售又有点上升了。

此外，今年以来库存总体是下降的，这种库存的进一步下降是否预示着未来新一轮的房价上涨，大家也是担心的，心态很不稳定，从长期研究角度看一看未来如何建立长效机制，如何能够让房地产市场回归常态化、正常化、平稳发展，也是一个很重要的问题。

陈晟认为，实质上大家都说长效机制长什么样，好像谁也不知道，事实上长效机制已经脱离了各个中央部委管控的范围，真正牵头是中央财办，同时整个长效机制出台是润物细无声的，它想好就出来了，没有想好就不出来，因为长效机制已经在我们身边了。

第一，多主体供给，跟多主体入市有关；第二，多渠道保障，国务院副总理韩正提出四种保障；第三，今年收官5200万保障房已经差不多了；还有，租售并举，房住不炒已经出台。

第二，最近感知的调控，叫工具箱式的调控。工具箱就是给了18项考核（指标），就比如深圳最近涨了，但告诉你只能涨5%。未来围绕这些地方一定是严控涨幅，还有土地的增幅、房贷的增幅等。如果18项指标能够完成就没问题，如果完不成，在工具箱的25项措施里面，挑出来5项措施进行抑制，如果上涨没有问题，你也可以放松，比如很多吸引人才的措施。我们这个叫分城分策的工具箱调控方式，这个是我们近期的逻辑。

今年突然金融收紧，宽货币紧信用，紧的就是房地产的信用，信贷规模不得超过730亿，银行严格控制资金流向房地产。

七、当前信贷增速能否满足地产发展需求

徐洪才认为， 虽然房地产领域信贷资金增速有所下降，但是依然保持在15%到20%之间，好像这个数字也不低。

陈晟表示，信贷增速跟房地产发展对钱的渴望仍然是不匹配的。现在开发商已经遇到非常大的资金问题，甚至如果紧信用到明年二季度的话，将会对开发商造成不可逆的影响。而且不可逆的开发商不仅仅是小开发商，甚至百强开发商也会有一些企业出现问题。

有几点对于消费者可能特别要注意，在房地产选择或者投资选择上一定要看政策。既然限购了不能买房了，你就要把你的产品调整好。第二个建议就是区域选择，核心区域优质的房子是可以，远郊区有下降可能性，同时都市圈里面GDP落差越大的地方，比如说上海周边的嘉兴，南京周边的滁州，这些都市圈里面落差越大，反而有些机会。

八、后市展望与建议

对于如何展望2020年房地产市场，励雅敏表示，因为房地产千差万别，站在消费兼金融属性上的话，我还是觉得整个房价应该是平稳的。 区域很重要，自己是需要的该住的买得起的，我觉得还是可以主张买。

另外一部分的话，投资其实是要做各类投资品种排序的，房地产未必是一个最好的选择，从明年的角度来讲，或者同大类资产配置角度来讲，如果看房地产指数的话，我觉得站在2020年的角度，至少房地产不会排到前两位。

俞铁成认为，房子是给人住的，观察一个指标2018年新生儿出生1500万，2019年断崖式下跌到低于1100万。现在00后、90后跟70后不一样，不结婚，不生孩子，养一只小猫，他觉得这一生已经很幸福了。

徐洪才表示，随着时间推移和经济增长，实际上房价相对我们收入来说是稳步下降，只要保证价格相对稳定，我们每年居民收入跟经济保持同步增长，十年下来想一想房价收入比肯定是下降的，所以要用时间换空间。

展望未来，房地产行业还是充满希望，虽然暴利时代已经过去了，一去不复返了，但目前利润也不薄，说增长15%好像很紧张，现在信贷资金投放，业务增长10%还是暴利。当然见仁见智，可能头部企业把控的机会更大一些。我看到更多是中小开发商现在日子很艰难，几家欢乐几家愁。

总而言之，新的一年即将来临，我们还是要居者有其居，整个房地产市场未来还是看高一些，未来十年不会出现大起也不会出现大落，这是政策的目标，也是大家的期待。