有房超十套人数创新高，出生率为不到1，房子都留给谁？

作者：IWang

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上周，韩总统府建议幕僚卖房配合调控，引发外界对韩国楼市的关注。12月22日，韩国统计厅发布了一份统计资料：截至2018年11月1日，去年在韩国名下房产超过10套者同比增加2.1%，达到3.7487万人，创下历史新高。

韩国虽然国土面积不大，人口也仅仅为5100万左右，将近4万人拥有超10套房产，着实令人震惊。

高度城市化下的房价

韩国很早就步入发达国家，也是一个城市高度化的国家，在2017年底首尔人口达到1000万，全国五分之一的人口都在首尔。 首尔的人口密度每平方公里1.6万人，是北京的2倍。 2018年底首尔市人口共计约1005万人，其中国内人口约976.6万人，外国人口28.4万人。 而以首尔为中心的首都城市圈，包含了仁川和京畿道的全部城市以及忠清南道天安市与牙山市还有江原道春川市，人口达到2400万。 全国将近一半的人口都聚集在这个城市圈内， 这也造就了首尔房价长期居高不下的现状。 韩国住房城市保障公司（Korea HUG）的数据显示， 2018年6月，首尔每套房屋的平均售价为5.72亿韩元（约351万元人民币）。 在较发达的江南地区，平均需要6.81亿韩元（约417万元人民币）才能买到一套房，在江北地区则仅需要4.59亿韩元（约281万元人民币）。 尽管首尔房价一直较高，但这一轮的大涨却是从2015年开始的。 韩国房价同比指数

韩国GDP增长

首尔房产从业者刘圣哲认为，本轮房价上涨源于2014年韩国政府实行的一系列政策。

2014年7月，韩国政府将银行部门的贷款价值比（LTV）和负债收入比（DTI）分别提升至70%和60%。随后，韩国政府又宣布将房地产购置税从2~4%下调至1~3%。

2014年8月，韩国央行将基准利率下调至2.25%。此后经过4次降息，至2016年6月韩国基准利率曾下降到历史最低的1.25%。

刘圣哲称，当时韩国经济欠佳，政府希望通过降低利率和上调按揭贷款比例的方式刺激房地产的销售，从而带动建筑企业的开工率，增加就业与居民收入。

也有从业者认为，首尔面临房屋供给不足的问题。在韩国土地私有制的背景下，目前首尔已经没有多余的土地可供开发，老房子拆掉才能建新房，土地价格也越来越高，人们投资房产的意愿强烈。

韩国2007-2018年家庭人均年收入（美元） 首尔房价的长期上涨，还改变了韩国人的投资观念。多位房产从业者称，从20世纪60年代起，除了1997年金融危机，首尔的房价都很牢固。 “我们韩国人的观念来说，炒房绝对不亏本，炒股都是亏本的。” 为了抑制过热的房地产市场，韩国曾在2018年9月宣布出台房地产新政，持有3套房产及以上的房主，或在首尔、世宗全境以及釜山、京畿道部分区域拥有2套房产及以上的房主， 将 被征收最高3.2%的综合房地产税。 2012年至2014年，韩国拥有11套以上房产者不到3万人，到2015年猛增至3.6205万人，2018年增至3.7487万人，再次刷新纪录。 同时，拥有2套以上房产者同比增加3.4%，为219.2万人，6-10套者同比增加2.1%，为4.9819万人。 据全球数据库网站Numbeo统计，2018年9月首尔市中心的平均公寓价格为每平方米1505万韩元（约9.17万元人民币），首尔郊区的平均公寓价格为每平方米742万韩元（约4.52万元人民币）。 从韩国家庭人均年收入来看，2018年底，人均收入约为1.6万美元，小夫妻双方如果没有父母的资助， 不吃不喝，三十年也很难在首尔市中心买一套100平米左右的房子。

出生率不到1

今年8月韩国统计局发布数据显示，2018年韩国总生育率为0.98，意味着育龄(15岁-49岁)女性平均生育的子女数量不足1个。

彭博社推算，按照目前韩国超低的生育率计算， 半个世纪后5100万人口可能会减少三分之一。

上个世纪七八十年代，是韩国经济腾飞的时代。1970年，韩国新生儿数量曾达到100万的创纪录峰值，1980年则为86.3万。而根据韩国国土研究院发布的一份报告显示，近4年来，韩国家庭户主购买首套住房的平均年龄为43.3岁。

现在买房的主力，是上个世纪七八十年代的婴儿潮。 那个时代的韩国，1962-1996年，韩国人均国民生产总值从87美元增长到10548美元，34年间增长了120余倍，创造了“汉江奇迹”。

韩国GDP 韩国统计局数据还显示，去年韩国的新生儿数量只有32.68万，也比前一年减少3.09万（降幅为8.7%），同样创下了历史最低纪录。 与此同时，人口也在持续老龄化。2017年，韩国65岁以上人口首次超过0岁至14岁人口， 老年人占韩国总人口比例达到13.6%。 韩国央行十月份称，预计今年国内生产总值(GDP)增长率达2%的不确定性增加。 10年前，受全球金融危机影响，韩国2009年GDP增长率曾低于2%，但此后再未低于此数值。 自今年以来，韩国经济持续不振。 今年一季度，韩国GDP出现负增长，二季度有小幅反弹。 只有第四季度GDP增幅超过0.97%或1%，全年GDP增长率才有望达到2%。 考名牌大学、就业、结婚、贷款买房、养育儿女，这是上世纪70年代以来大部分韩国人的人生规划。 老一辈韩国人或许仍旧对自己国家的未来仍旧充满信心，他们相信通过努力，韩国不仅是在物质上达到发达国家水平，在精神生活上同样能够达到西方福利国家的水平。 生育率低，未来房子没有接盘人有很多原因。
高房价也好、财阀垄断也好、经济发展趋缓也好，激烈的城市竞争让韩国年轻人很难找到稳定的就业岗位，没有什么比看不到希望更可怕。（韩国年轻人由于很难找到稳定就业岗位，就业准备时间越来越长，结婚、生子的平均年龄在不断上升，其 中很多人放弃了恋爱、结婚、生子的人生计划，因此被戏称为“三抛弃一代”， 甚至是“五抛弃一代”，“五抛弃”指放弃恋爱、结婚、生子、交友和自尊心。） 只有人口规模够大的城市才能拥有完备的医疗、教育资源和充分的就业机会与公共服务。 所以，即使人口立马开始下降，人口依旧聚集在首尔为中心的城市群，首尔地区的房价也很难短时间内下降。