“民宿”是利用自用或者租用农居房，结合区域人文、生态、环境资源，做成较高品质，有特色的小型住宿旅店。亚州民宿先驱是日本，再到韩台和大陆，杭州周边是国内民宿发源地，主要集中在白乐桥、四眼井和青芝坞一带，价格集中在300~800元/间，品质高的甚至超过1000元/间。
Mark是杭州少数的拥有法国蓝带资历的甜品师。2017年初，他和朋友们合伙在杭州灵隐白乐桥盘下一户农居，改建成拥有烘培特色的民宿。总共12间客房，标价300元/间左右。前期投入150万元，而前五年的租金需要30万元/年，再往后十年的租金会涨到35万元/年。租金太高，入住率又过低，回本艰难，让他头痛不已。
Mark隔壁是一家以越剧为主题的民宿，同样是今年新开业，这一家只有5 间客房，前期投入花费近200万元。对于经营状况如何，这家民宿的负责人毋小姐用“惨淡”形容。她说：“前阵子梅雨季，双休日还有少量客人，但工作日几乎没有客人光顾。”不仅这两家新店遇到问题，一家已在此扎根两年的民宿主人也对记者感叹：“我都还没收回成本呢。”
民宿分自用和经营两种，自用的民宿重点在引导业主提高生活品质，没有运营和资金压力，纯粹是个人生活方式的追求。经营的民宿本质还是一门生意，必然由情怀回归到本源--经营规则。
以自有住房扩建的民宿，虽然租金方面投入不大，但最“烧钱”的是装修和配置，包括泳池、室内装修等。
专业机构调研了诸多民宿，除了城市民宿分流酒店客人不受工作日影响之外，度假民宿受到工作日和淡旺季影响，经营状况普遍都很惨淡（特例不算）。据统计民宿中能够的盈利的仅20%左右。
做民宿，不图钱的是为了一种情怀。否则，能够盈利才是维持下去的首要因素，半大小子吃死老子，再大的家业也抗不住一直贴钱。
按现在的装修水平，大部分民宿软硬件能坚持5年就几乎算极至了，每年折旧费百分之二十应算合理水平。享受慢生活、结交更多朋友、还能赚钱补贴点家用，理想中这些似乎都是开家客栈的理由。
但现实情况：半夜接到晚归客人电话去开门，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何时间段接到订房客人找不到路需要你去很远的地方去接的求助，经常碰到垃圾客人有意无意损害公共物品提无理要求，房间马桶堵塞需要你去通，客人酒后太吵需要你去管，卫生间漏水更是要找人花钱大动干戈去修，交了五年甚至十年房租后发现经营状况远不如预期，还完全没有了呼朋唤友的心情和时间。
民宿要选在离主城区自驾车三小时交通圈内，客人才有留宿的动力；经营者必须是个综合能力非常高的人，对服务、环境以及室内外整体把控都要到位，这种把控要细致到杯子的选择、床品的外观与品质等；
民宿是在分流酒店的客人，酒店在规模化的前提下将单房成本分摊得相当较低，商务酒店仅保留客房功能更是降低了房价，民宿要分流他们的客人，不能去拼价格，还是得在服务上做出特色。景区的民宿服务要延展到带住户爬山、看古树、参加节庆活动等等，居住和游玩相结合。
民宿是必须规模化才能有收益的行业，经营民宿要有足够的资金支持、一定的管理经验和审美情趣，还要做好苦熬3年才能收回成本的心理准备。未来民宿产业很可能会经历一场大浪淘沙。
所以民宿创业就和开店做生意一样，不论是资金、地点、经营方式、布置风格，乃至营销规划，每个环节无一不需要学习。
现实中民宿主人基本上就是跟客人一起住，即便有各自的房间，感觉仍是“24小时都在工作”。有些民宿主人个性安居乐业，只要生活中有点小快乐就很满足，这样就很适合。
除非资金充裕到可以花钱请外佣打扫，否则经营民宿就是付出劳力的工作，铺床、洗床单、打扫、准备早餐等等，样样都要自己来。尤其等待客人的时间很长，民宿工作时间虽弹性，但随时会打断正常程序，一天即使只花几小时打扫、采买，其他时间也都是呆在民宿里。
想做民宿，先要知道你的民宿所在地的市场是什么样的？
主要包括：
市场总量如何
淡旺季分布如何
竞争压力如何
游客构成如何
旅游方式构成如何（传统观光游还是休闲度假游）
民宿热点区域的特点：整体市场庞大，淡旺季有区分但不过分明显，酒店市场十分成熟，游客以年轻群体为主，观光游发达，休闲游也迅速发展，复购率高；以上满足3点才可以考虑。
市场大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），竞争压力大代表行业交替速度快（存在大量的转让和倒闭），休闲度假游发展越好，代表高端民宿的土壤越好。 以上这些因素共同决定了，市场已经不存在太多投机的机会，硬件与设计不好的民宿不太好生存，而高手则很喜欢这样的成熟市场，适合做中高端产品，整个行业也处于产业升级阶段。
现在好多人受莫干山民宿的影响太深了，民宿主在做之前都喜欢去所谓的民宿学院培训，而且基本都是去的莫干山。莫干山是全国首屈一指的休闲度假游市场，它背靠的是全国最大的江浙沪休闲度假游人群。（数据显示：长三角地区(江苏、浙江、安徽、上海)使用移动互联网在线预订的用户比例较大，占比62%（来自《酒店业移动互联网运营现状分析报告》，由迈点研究院(MTA)联合米订商学院提供），另一个数据，是全国客栈民宿的客源地分布，江浙沪客源超过了56%（该数据由克而瑞乐苇发布的《2016年中国民宿市场报告》提供），长三角地区是民宿市场无可匹敌的消费主力。）
民宿五问：
客从哪里来？
客人的生活方式是什么样的？
客人生活中的痛点是什么？
客人为什么要留下来居住？
客人如何传播居住感受？
民宿的根本是一场生意，除开纯粹情怀不差钱的主，都会回到盈利模式这一终极问题上来。
解决了盈利模式，然后才能针对性的设计自己的产品特征，比如院落、露台、小型PART、宠物、手工、绘画、摄影、素食、康养等等。
风格特征： 厦门的oneday为例，因为这家是从公寓式民宿起家的，因此，她们一以贯之的风格就是：硬装钱少花（能不花尽量不花，因此你可以看到她们的照片里基本是一通的白底），软装重点抓，这叫把钱花在刀刃上，oneday是一个非常值得学习的借鉴对象。
不少朋友在第一家民宿上投入过多情怀，导致成本超出过多，这就很可怕了，初期成本的多少是直接决定你的回报率的。
设计很重要，设计很重要，设计很重要。 重要的话讲三遍。“审美是第一生产力”，好的设计意味着什么呢？如果你的民宿是打算开5年10年甚至更久，那么好的设计意味着，在这5年10年的每一天每一秒，都会帮你多赚钱。
什么是好的设计？首先，你得先标定客户人群，明确了用户画像后，再根据这个定位去满足他们的需求。最简单的人群定位，一个是消费能力、另一个就是年龄。房价300-500元，25-40岁的人群，和房价500-800元，35-50岁的人群，肯定是需要截然不同的设计风格。
你的设计千万不能让人群限定得太窄。什么意思呢，还是说厦门的oneday，它的设计风格是典型的清新文艺风（极其重视软装，像杂志上的那种文艺装修风格），硬装极简，带点性冷淡风，这就让用户群的面很广，基本上20-40的年轻女性都会喜欢这种设计风格。
什么风格会很窄呢？比如说很传统的老中式风格（就算很多年纪大的也不喜欢，毕竟大家都习惯了现代住宅），商务酒店泛滥的商务风格，还有各种很土很low的所谓混搭风格。
一般来说，你的设计风格受众越广，你的后期营销上获客成本就会越小。为什么性冷淡风一度很受大家喜欢，因为less is more，越是简约，越是接近“无”的状态，对标家庭居住环境物品杂乱，简约风让人赏心悦目。好的设计可以帮你吸引更多的人，在这些客人体验过以后，他们对你的产品的传播力度也更大。
营销上有一个词，叫“自传播”。
在装修（硬装、软装、店内vi部分）完成以后，还不够，客人要体验到完整的好的产品，则脱离不开民宿永恒的主体——民宿人。如果一个民宿无法提供良好的服务，就算再好的躯壳我们也不会去称赞它。
后期的管理和服务尤其重要。在初期打造好产品后，需要一个专业的用心的运营过程，来支撑起整个民宿的日常运营。毕竟，开一家民宿，是需要坚持5年10年甚至更久的。
民宿之痛：
1) 民宿需要处于能够吸引客人的大环境之中，否则就需要他自身创造一个能够吸引客人的环境。
2)出于土地成本的原因，单个民宿的用地都不会太大，要完成环境营造几乎就是难点，做得再精致，规模小了，也难以吸引客人复购。
3)未来的民宿应该是在规模化上寻找突破，这种规模化不是简单的房间叠加，而应该是一种平台资源的共享，是以聚落方式形成的竞争格局下的互补互利关系、建立在室外公共环境共享机制下的群体效应，这样的民宿平台降低了单个商家的进入门槛，又设立了退出止损机制。这就象美食街、珠宝街、家居城等产业聚集，开发者和经营者分离，各司其职。
院落 : 院落是民宿的会客厅，决定了客人的第一印象。院落的光环境非常重要，白天客人可能会外出，晚上不开车离开，留下来住宿，很大程度是由下午4：30以后的体验决定。在院落里夜光材料 、水体光环境、背景音乐、吧台环境等都是事半功倍的处理手法。
房间：房间尽量舒适，要既有别于居家的功能化布局，也突破标间局限。走舒适化、墅化路线。大露台、多面采光、星光屋、景观浴室、开房厨区等等。
细节：细节决定成败，听起来像老生常谈，其实做起来需要非常丰富的生活经历和出行体验。
生活方式：生活方式回归到客人的情感体验。在现代高压力和高节奏的生活环境下，人和人的关系逐渐疏离，情感化的场景和服务，可以使客人对环境产生依赖感，生活的温度是复购率的关键。
装饰：装饰不多说，宁缺勿滥。
延伸：民宿要通过延伸服务，和当地的产业相结合，使其赋予本土的原生活力。
民宿个人建议：
1) 消费规模化是突破口，主营方向为宴请的农家乐，仅周末消费就能做到盈利。这给我们启发。
2) 民宿的规模化以聚落方式汇集。
3) 单个民宿规模有限，所以不需要庞大的客群，小型的规模化客户群的认可，就能维持民宿运营。
4)与亲子培训机构合作（突破工作日魔咒）：
5)定制素质培养和生活技能培养项目。中小学生课外体验基地（种植、收割、捕鱼等，宿营地、树屋、帐篷屋、房车、野炊、团队协作等）。
6)针对性引入班级为单位的团队消费和定制消费，突破工作日淡季。
7)与记忆营、效率营、写作营、速算营等合作。
8)引入外教志愿者，英语封闭生活培训营地（口语、生活英语、旅游英语、机场酒店和海关场景模拟等）。
9)民宿分时和分享机制的建立
民宿的生存手段就是：分流。民宿是从传统产业分流客源。传统的服务业和旅游产业欠规模的地区，做经营性民宿要三思。
中国的土地资源在国家和集体控制之下，农民自有住房和集体土地的使用权，是民宿的核心竞争力。别墅动辄以百万计，院落多不超过100平米，装修打理费时费力，每天一堆家务，还多地处偏远生活不便。
让有支付能力的人享受比别墅更开敞的环境、比居家更方便的服务、志趣相投的人可以聚在一起。 按照特定小群体的需求，定制相关功能空间和服务。基于 民宿与观光农业相结合，作为观光农业维持客户圈层的一种方式，成为农业产品的推广窗口。信任圈层的分享民宿、分时民宿未来将会出现。
2015年，民宿被捧到了云彩上面，接下来火是肯定的，但在业内，有很多惨败的案例，愿业主做民宿之前做好吃苦的准备。 民宿真的运营起来可不是看着那么文艺清新的，货物得运、床单要洗、室内要清洁、马桶堵了要清理、要赶退房入住的时间差……
至于设计这块，业主尽可自己去甄选。最后一句算是共勉的话，做民宿，看起来很美!
