关于“凶宅”买卖的裁判规则

作者：邵磊（浙江浙元律师事务所 实习律师）

案例来源：无讼

搜索关键词：凶宅 民事 浙江省

1、有人在里面死亡就必然是凶宅了吗？

答案是否定的。在“邱娟文、杜治国与韩金桂、吴吉钜房屋买卖合同纠纷一审”案件中，法官给“凶宅”下了个定义，即“出现他杀或恶性自杀”事件。这个定义不是十分完善，但是排除了两种情况，也是在众多案例中得以体现的，即“非正常死亡”和“生老病死”。“非正常死亡”并不意味着该房屋成为凶宅，在警察无立案、无尸检结果的情况下，猝死或其他原因造成的非正常死亡不能成为买方要求撤销买卖合同的依据。“生老病死”系属人之长情，房屋作为一项长久性居住的不动产，正常的“生老病死”并不能够导致社会舆论和对房屋的价值产生重大影响。

但是除了“出现他杀或恶性自杀”事件，在“潘秀江与高小军房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书”中认为“儿子不幸从窗户摔落致死的意外事故”也是一种不幸事件，“意外事故”也属于一般购房者不可接受的范围，对于房屋买卖缔约有重大影响。

综上所述，我对“凶宅”的定义相对宽泛一些，应当将“发生过明确已知的异常不幸事件并对舆论产生影响的房屋”构成“凶宅”。

2、“凶宅”说法是一种迷信，得不到法院支持吗？

这一点，法院给出了明确的指引。法院认为“趋吉避凶”的风俗习惯是应当得到法律的尊重的。房屋的价格并不是仅仅由使用价格构成，还有建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等综合构成。居住人发生过凶杀案或者恶性自杀事件确实是会使房屋贬值。

3、卖方一定有披露义务吗？

一般而言，买方若对房屋出现过此种情况较为介意的，从防范于未然的角度来看，建议买方将此条款拟定如商品房买卖合同。然而，从我搜索的案例来看，没有任何商品房买卖合同中约定了相应的条款。

对于出现过“非正常死亡”的房屋，法院认为“法律并未规定对于此类信息被告有必须告知的义务”，卖方无须特殊说明。由此可以衍生得出，若正常的“生老病死”在房屋内，这是自然现象，并不是促成房屋买卖的重要因素。

买卖房屋是不仅仅看就的是房屋的使用价值，作为一个普通买方而言，期待于卖方披露越多的信息越好，毕竟双方存在信息不对称。而卖方的披露义务应当从“从社会大众的购买心理考量”（潘秀江与高小军房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书），若房屋曾发生过的不幸事件是影响买受人订立房屋购买合同的重大事项，则卖方应当披露该信息，并且在发生纠纷时能够举证买方实现知悉该房屋的相应信息，否则则会涉嫌“欺诈”，从而撤销该买卖合同。

综上所述，卖方是否存在披露义务，应当从两方面考虑。一是是否为“促成房屋买卖的重要因素”，而是“社会大众的购买心理”。

4、使用者使房屋变成了“凶宅”会承担赔偿责任吗？

若房屋使用方使用不当，使原本并无舆论负担的房屋变成了“凶宅”，使用方应当成为损害赔偿的责任方。（程卫强与平成贝斯特电子（平湖）有限公司财产损害赔偿纠纷一审）

但是赔偿金额一般难以确定，因为房屋所有者很难举证房屋受到的损失。所以法院的自由裁量权很大，会根据约定的房屋租金数额、被告的过错程度等因素酌情予以认定。