【产业地产】#703—产业地产的战国时代（2/4）

本文类比了产业地产商与战国七雄，约3000字，阅读时间10分钟。
接上文类比了魏国与政府平台公司，齐国与传统房地产企业，继续进行类比：

一、赵——外资企业

赵国疆土主要有当今河北省南部、山西省中部和陕西省东北隅。西有秦国，南有魏国、韩国，东有齐国，东北燕国，北方则是林胡、楼烦、东胡等游牧民族的地域。从春秋末期简子（赵鞅）创业、襄子（毋恤）立国，到赵敬侯迁都邯郸，又历经八代君王，先后在中国的历史舞台上纵横驰骋二百多年。赵简子原是晋国的大夫，“名为晋卿，实专晋权”。他运用手中的权力，不断扩张自己的势力范围，捍卫赵氏宗族利益，增强赵氏政治实力。他思想活跃，不墨守成规，能顺应历史潮流，勇于进行政治、经济和军事的封建性改革，为赵国的建立奠定了基础。 在赵武灵王到赵惠文王的五十余年间，赵国进入最繁盛的时期。赵国的这段辉煌也主要是军事改革、富国强兵的结果。赵武灵王最成功的变法，是移风易俗，改革中原长袍宽袖的传统服饰为短衣窄袖的胡服。穿胡服的目的是为了便于骑射，以骑马射箭代替中原乘车持戈为主的作战方式。这是他 “师夷之长以制夷” 的重要决策。赵武灵王不仅第一次将骑兵引入中原，建立了强大的骑兵部队，以提高作战能力。以其强大的军事实力闻名于世。从东方的齐国衰落后，山东诸国大都畏秦如虎、割地求和，唯独赵军能挫其锋芒，“秦之所畏于天下者莫如赵”。纵横家苏秦也说道 “当今之时，山东之建国莫强于赵，赵地方二千余里，带甲数十万， 车千乘，骑万匹，粟支十年。赵国之强即是强在其军事实力。（兴于斯而败于斯，恰恰也是因为军事问题赵国衰亡）
从效仿游牧民族，胡服骑射，战斗力强大的角度看，与产业地产行业中外资企业颇为相似。
产业地产的开发，一个重要特点就是对开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。产业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也需大量资金投入，尤其是2006年以来，工业用地施行招拍挂方式公开出让土地，在产业地产的用地环节也加大了开发商的资金压力，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金链断裂的情况。外资企业重点针对此痛点切入国内产业地产市场，中国加入WTO之后，2003年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国，目前进入国内38个城市，建设运营园区267个，总建筑面积达到3340万平米；另一家物流企业AMB安博置业2005年进入中国，在上海成立中国区总部，目前在全国拥有137栋现代物流设施，物流仓储面积360万平方米。新加坡腾飞集团（新加坡贸工部下属全资子公司）的旗舰项目腾飞中国-新加坡苏州工业园于 1995 年开始以来，已经进入中国境内 11 个主要城市，并进行综合城市开发、商务/IT 园区及办公建筑项目等活动。其中重点项目包括中新广州知识城 、广州知识城腾飞科技园、吉林中新食品区、大连腾飞软件园以及西安腾飞创新中心等。
外资企业的优势主要有两方面，一是资本汹涌，二是管理经营丰富。但外资产业地产商缺乏对国内市场的了解，初期都是试水，多数选择仓储物流地产领域，以达到对资本回报率的要求，且集中在中国东南沿海的一、二线城市。随着国内产业的地产的发展，外资除了在物流地产领域有所发力外，更多的集中在资本运营层面。

典型代表：普洛斯、腾飞集团、丰树集团、安博置业（AMB）等

优势：
1、了解国际公司客户需求，外资企业招商具备天然优势；
2、强有力的资金支撑、成熟的管理经营和人才储备；
3、国际公司合作时间长，经营诚信规范，能够赢得客户信赖。

劣势：
1、本土化不足，创新性不足，无法快速适宜国内产业地产发展环境；
2、多数集中于仓储物流地产，税收贡献低，占地面积大，物流压力大；
3、谨慎保守的天然属性，扩张速度不快，规模效应显现不足；
4、金融营运与行业匹配性尚需提升。

一句话点评：有钱更要用在刀刃上。

二、楚——制造企业

楚国，又称荆、荆楚、楚荆，最早兴起于丹江流域的丹水和淅水交汇的淅川一带，全盛时的最大辖地大致为现在的湖北、安徽、河南、湖南、浙江、上海、江苏、江西、重庆、贵州、山东部分地方。从熊绎接受了周天子的封号，建立楚国开始算起，楚人经过一个多世纪的苦心经营，至熊渠时初露峥嵘。熊渠是熊绎第四代孙，是一位既有才识又有进取精神的君主，他整军习武，趁着中原动乱之机，开始了开疆拓土的进程。熊渠把征伐重点放在西部和东部。在西征中，攻打了庸国(今湖北竹山境内)，拉开了拓疆序幕。在东讨中，楚人攻打了位于今湖北中部的扬越，势力推进至江汉平原，接着远征，攻打了位于今湖北鄂州境内的鄂国。 征战既后，楚国逐渐兴盛起来，真正立于诸侯之林，楚国在江汉平原扎稳了根基。
楚庄王励精图治，终成霸业，公元前400年，韩、赵、魏合兵数次攻楚，向楚国提出了严峻的挑战，楚悼王任用吴起开始变法，并取得了成效，从此楚国兵强马壮，横归中原，初露称雄之势，楚威王后期，楚国成了七雄中唯一能与秦国抗衡的大国，疆土西起大巴山、巫山、武陵山，东至大海，南起南岭，北至今安徽北部，幅员空前广阔，至此进入了最鼎盛的时期。
楚国的建立和强盛是我们的祖先将开拓的足迹从黄河流域延伸到了长江流域，可谓“筚路蓝缕，以启山林”，艰难的创业历程、过程中诸多磨难、未曾改变的目标一定要强国，这一特征与行业中制造业企业从事产业地产基本相似。
改革40年来中国已经是个制造业大国，其总规模应该是世界第一，实体经济一直是我国经济的重要基础，制造业多年来也遇到了不少困难。政策调整，产能不足，产能过剩、盈利水平不高、核心竞争力不足，税费负担较重，研发投入不足，综合成本上升等等问题交织叠加，让制造业企业 “压力山大”。一些制造企业经历千难万险、披荆斩棘，在激烈的行业中脱颖而出，成为行业的国内甚至国际龙头企业实属不易。这些企业近几年开始圈地扩张，建立创新中心、研发中心、生产基地、配套园区，同时依托与自身的行业龙头地位，吸引产业链上下游的企业聚集，形成产业集群，充分发挥产业聚集优势的同时，开始享受土地增值收益。有些企业已经开始将产业地产作为其重要的业务延伸，成为行业中一道独特风景。
典型代表：富士康、海尔、联想、三一......

优势：
1、龙头企业对产业集群的带动效应深受地方政府欢迎；
2、制造业出身，具有丰富的生产经营经验和对产业深入透彻的了解；
3、地方政府给予优厚政策、扶持和补贴，投入成本偏低；
4、成功经验易于复制。

短板：
1、地产基础薄弱，产业园区规划建设能力偏弱；
2、人才储备不足，产业招商经营水平成为弱项；
3、龙头企业自身业务波动对园区经营效果影响大；
4、多元化经营、市场化运作是对企业是挑战。

一句话点评：夯实基础再扩张！

还有韩国—金融企业、燕国—互联网企业、秦国—专业地产商的类比，会在后文中一一展现，以供共同学习。