类住宅之痛：商办去库存路在何方？

距离第一份类住宅整改方案出台已经过去了两周，多个项目的谈判还在艰难推进，夹杂着不和谐的声音。关注类住宅，我们要追本溯源，探究问题背后的问题。

（注：峰尚汇，来自网络图片）

首先，为什么开发商要违规开发“类住宅”？

第一个原因是正常商办去化太难。正常商业需求受电商冲击太大，连老牌淮海路都出现关店潮，更何况新建商业？正常办公需求的主要问题在于区位错配，中心城区高端写字楼需求巨大，但新增办公用地有一半在外环和郊环外，这些很大部分都演变成了类住宅。

第二个原因是类住宅需求巨大、利润丰厚。住宅价格一路走高造成的价格差，加之限购挤压，把许多购房者推向了类住宅。对开发商而言，由于类住宅售价更高，得到了去库存和提利润的双重好处。

“不限购不限贷”、“买一层送一层”，随着铺天盖地的广告和政府的默许，类住宅新增和销售面积逐年增加，成为房地产市场一道“亮丽”的风景。

（注：来自网络图片）

其次，为什么政府会大量出让商办用地？

第一个原因是供地节奏把控。2010年之前，各区普遍为了快速、高额获取出让金而优先推出住宅地块，导致2010年后住宅供地乏力、商办出让比例偏高。

第二个原因是增加税收考量。住宅出让是一次性收入，后期还有导入人口教育、医疗负担；而商办项目不仅能获得出让金还能持续产生税收和就业。2010年后，各区转变观念，商办出让积极性和幅度不断提高。

之前，政府已经意识到商办用地结构性失衡的问题。2015年，韩正书记指出，办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大是上海房地产市场两大结构性问题之一。2016年，全市商办供应同比减少约1/4；同时要求一半以上物业自持。

最后，商办去库存路在何方？

类住宅是过去商办去化的一条捷径，临近的苏州、宁波前阶段还出台了鼓励政策。但是这条路在上海被堵住了，预计未来几年不会开放，近2000万平方米的商办如何去库存呢？

一是互联网+办公，走智慧办公之路；

二是服务+办公，从增值服务中找空间；

三是持有+长租，把国家允许的租赁居住政策用足；

四是主题+商业，在传统商业之外另辟蹊径，走特色商业之路。

政策倒逼，开发商必须在转变经营模式、提升运营水平上找出路；凤凰磐涅，相信能走出商办去库存的创新之路。

（注：北京芳草地，来自网络图片）