【本文看点】开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（一）土地征用及拆迁补偿费：
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？
（1）2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之前取得国有土地使用权的，企业支付的拆迁补偿费允许扣除，被拆迁人为个人的，支付拆迁补偿费时，应以支领人签字的“支领收据”和“支领表”为支付凭证。
被拆迁人为单位的，支付拆迁补偿费时，应以支领单位签收的“支领收据”为支付凭证。支付凭证上必须有支领单位的公章和领导人签字。
除此之外，为了证明拆迁补偿业务的真实性与合法性，支付拆迁补偿费时还必须提供以下资料：
①《房屋拆迁许可证》；
②《房屋拆迁申请》及《拆迁补偿方案》；
③《拆迁补偿协议》被拆迁人原《房屋产权证》复印件；
④被拆迁人身份证复印件、以及联系方式。
（2）2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之后取得土地使用权的，拆迁补偿费的扣除应酌情处理。
②返迁房成本如何计入商品房开发成本、如何进行会计核算和税务处理
这种情况下，返迁房的成本只有建筑成本，而且不需要单独进行成本核算，归还房屋时，应把返迁房的建筑成本计入商品房的“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”进行核算。同时，按照归还房屋的建筑成本补交取得土地使用权契税。
如果安置房不属于开发产品，移交时不做视同销售处理。因此，既不涉及增值税，也不涉及土地增值税、企业所得税。用非商品房做返迁房，返迁房建设支出对应的进项税不能扣除。
（二）前期工程费：
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出。
（三）建筑安装工程费：
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？《营业税税目注释》规定：“建筑业装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业”。计算土地增值税时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中的“装修费”原则上也必须符合以上标准要求，所发生的费用才能视为装修费扣除。
也就是说，“硬装”部分可以计入成本扣除，“软装”部分不得计入成本扣除。但是也有些地区规定，可按照软装部分的购买价值冲减收入。关于这一问题，应严格按照当地管理口径执行。
施工单位采购的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）用于开发项目的，应视为兼营业务，在取得结算款项时，应分别给开发公司开具建筑安装发票和销售货物发票。
清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？
（1）《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十五条规定：审核建筑安装工程费时应当重点关注：
①发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
②房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
③参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
④房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
⑤建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
（2）根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十五条，清算时，开发项目涉及的甲供材发票应按照以下原则把握：
如果甲供材部分金额已经计入施工单位生产总值，施工单位已经就这部分金额给开发企业开具发票的，甲供材发票所载金额，不能再计入扣除项目金额扣除；如果甲供材部分金额，没有计入施工单位生产总值，施工单位没就这部分金额给开发企业开具发票，甲供材发票所载金额，应该允许计入扣除项目金额扣除，并允许作为加计扣除的基数。
（3）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号第四条第（一）项）规定：
开发企业在支付工程款项过程中，如果对方涉及到《增值税细则》第六条、《营业税细则》第七条以及《营改增实施办法》（财税【2016】36号所规定的混合销售业务的，必须按照销售货物发票、建筑安装分别取得增值税发票，未按照规定取得发票的，支出部分不予扣除。
在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目。
《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号第二十一条：“（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。”
土地增值税清算的条件，必须建立在“竣工验收”的基础之上。达到清算条件，说明工程已经竣工，相应的成本费用支出已经发生。既然费用支出已经发生，并取得了合法有效凭证，根据国税发[2009]91号第四条第二十一条，就应该允许扣除。是否实际发生，不应以是否结算为准。
（四）基础设施费：
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（五）公共配套设施费：
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
2、《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项：
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除；
C、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
清算时，对开发公司“在小区外为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？
开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”支出，通常被开发企业称作“以地补路”、“以地补桥”、“以地补林”、“以地补园”支出，意思就是，开发企业在取得某项土地开发使用权的同时，必须无条件的为政府兴建以上项目，而且项目建设支出全部由开发企业自行承担。
目前就以上费用是否能够扣除，总局没有明文规定，全国各地执行的口径也不统一。有些地区规定，应作为“与本项目无关支出”，不与扣除；也有些地方规定：应区别不同情况对待，如果纳税人能够提供该支出与本项目有关的证明的，允许扣除，并允许作为加计扣除的基数；不能提供证明的，或提供证明不充分的，不予扣除。
规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（一）、（二）项，开发企业因前期规划不到位，或者修改规划等原因造成的成本费用增加，只要是因为建设“开发项目不可缺少的设施”等原因增加的，而且费用支出已经发生，并且取得了合法有效凭据的，本着实质重于形式的原则允许扣除。
（六）开发间接费用：
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
开发间接费，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？
有些地区规定，“营销设施建造费”应计入销售费用，也可以应按照以下原则处理：
自己建造的营销设施（包括营销中心、样板房），其建造费用计入开发成本扣除，并允许作为计算开发费用、加计扣除20%的基数。
以租赁房屋作为营销设施的，支付的租金应计入“销售费用”，装修费用可以计入“开发成本”，并允许作为计算开发费用、加计扣除20%的基数。
房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（五）项规定：
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？
（1）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
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