这座全中国最尴尬的省会城市，房价蹭蹭上涨，结果剖开一看，绝了
◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 李星星、黄狮虎
它也许是中国西部最尴尬的省会。
占据令整个大西部眼红的出海通道，比邻最发达的粤港澳地区，明明是老天爷赏饭吃的地方，却成了中西部省会城市中增速垫底的存在，就连曾经它看不上的贵阳，今日都能轻松碾压它。2015年至2018年，这个城市的GDP增长仅为21.6%，远远低于33%的全国平均涨幅。
一边是滞胀的经济，一边却是疯狂的房价。2017年以来全国楼市普遍横盘，它却逆势猛涨48.5%，房价收入比在两年时间里从9.6攀升到了13.6，“不吃不喝买套房”指数硬生生多了4年。
经济遇到挑战，凭什么房价还能一直涨，哪里来的底气？
更吊诡的是，它是全国唯一一个第一产业比重达到两位数的省会，人均GDP全国省会垫底，没有一点高大上的省会气质。
它就是举全省之力、却仍旧驰骋不起来的广西火车头，南宁。
奇葩的南宁有太多的谜题等待解答，这座城市的未来究竟还有多大的想象空间。
一个最没有存在感的西部省会，突然因为房价“火”了。
2019年5月，住建部直接点名警告南宁、佛山、苏州、大连四大城市房价上涨过快。不过，即便被中央亮黄牌，南宁房价增速还是继续创下新高。8、9月份分别以2.3%和2.1%的环比涨幅把所有城市踩在脚下，到了全国普遍降温的10月，南宁涨幅仍居全国第三。
数据来源：
国家统计局
人有多大胆，房有多大涨。12月，南宁有楼盘毛坯备案价一口气突破了4万！
南宁住建局商品房销售公示系统显示，南宁青秀区东盟1号—澳门园项目楼盘的毛坯房最高达到了46259元/㎡。
这个价格已经直追隔壁的一线广州了。
在短短两年的时间里，南宁的房价收入已经从9.6攀升到了13.6。按“不吃不喝买套房”的说法，南宁人又得多攒4年买房钱了。
南宁的朋友们，你们的六个钱包还够用吗？
比起房价，南宁经济发展速度近些年就没有这般高歌猛进了。
2019年上半年，作为省会城市的南宁GDP增速仅为3.7%，广西省内倒数第三。而广西全省5.9%的增速，也落后于全国6.3%的平均增速，全国倒数第六。
这个增长态势，放在欠发达的西部，究竟有多尴尬？
近五年来，中西部板块强势崛起，西南省市开启了领涨全国的风光时代，今年前三季度，云贵藏雄踞全国增速前三强。
反观广西，作为西南唯一一个沿海沿江沿边三大优势全部占据的省区，当不成地区龙头，反成了发展洼地。
而广西倾斜了全部资源去建设的南宁，更完全被兄弟省省会碾压，看看贵阳和昆明，经济增速分别达到9.1%和8.0%。
为什么南宁会成为西南最拖后腿的省会？
寻根究底，工业不发达是重要原因。
很多大城市，往往是先发展工业，壮大经济，再逐渐向第三产业转型。而南宁的第二产业却一直发展不起来，近25年来，南宁的第二产业占比从未超过40%，甚至还出现萎缩趋势。南宁第三产业占比一直都较高，它不是服务业发达的结果，而是城市转型不明显、工业基础薄弱的后果。
2018年，南宁第三产业占比为59.1%，第二产业占比下降到30.4%。
数据来源：南宁市统计年鉴
南宁产业先天不足，有一定的历史因素。
广西历史上的经济重心，并不在南宁。元明清三代，广西省会都是桂林，辛亥革命后期间曾短暂迁到南宁，1936年又搬回桂林。直到1950年，南宁才成为今天广西省的省会。
几度“折腾”下，南宁并没有积累下足够的政治和经济基础，省内向心力弱。
广西此前的战略重点也不在南宁。早年广西将有限的工业资源倾注在柳州，使得柳州成为了全国响当当的工业城市。
广西的工业始于1958年，当时一共有三个工业区：南宁江南工业区、柳州柳北工业区、桂林瓦窑工业区。柳州轰轰烈烈地打造了柳州钢铁厂、柳州热电厂、柳州联合机械厂、柳州动力机械厂等“工业建设十大项目”。而先天不足的南宁在工业上没有得到大发展，分到的只是一些纺织、酒精类的轻工业，后来在历史的发展中逐渐被淘汰了。
时至今日，南宁的农业占比仍高达10.5%，主要是水果、甘蔗等经济作物。作为全国仅有的一个第一产业占比达到两位数的省会，傲视群雄。比起挑“北大仓”重担的哈尔滨（8.3%）、隔壁的竞争对手昆明（4.3%）、青藏高原上落后的拉萨（3.4%）真的不要高太多。
“强省会”战略折戟广西了吗？
即便想举全省之力建设南宁，广西自身也心有余而力不足。
事实上，近几年广西的经济增速一直不振，在西南板块中格外突兀。
隔壁的难兄难弟全都在强势崛起，贵州这么一个贫困人口最多、贫困程度最深、贫困面积最大的省份，抓住中央扶贫政策励志逆袭，一个当初连南宁都看不上的不入流省会贵阳，成了增速最凶猛的城市新贵。
而天生有区位优势、又不想当华南的“凤尾”的广西，努力了这么多年，也没有成为西南的“鸡头”，这是今日广西的尴尬。
数据来源：各地统计局
广西的经济遇到了什么困难？
工业衰落、转型速度过慢是广西经济增速下滑的主要原因。
十多年来，广西实施工业主导发展战略，工业得到了迅猛的发展，2006—2017年，广西工业总产值年均增长17.6%。
这期间，很多重大产业项目落地广西，比如中石油钦州千万吨炼油项目、上汽通用五菱“宝骏630”中级轿车项目、广西华银铝业有限公司氧化铝一期工程等。
这些工业带动了广西经济过去十几年的快速增长，但今天，最艰难的转型来了。
广西2018年统计公报显示，2014—2018年，广西全部工业增加值增速呈现快速下降趋势。
最新的数据，2019年1—9月，广西规模以上工业增加值同比增长仅为3.1%。
广西的产业集中于传统产业，规模以上工业产业中80%都是传统产业。因此，当经济发展进入新旧动能转换期，汽车产销形势严峻、部分大宗工业产品价格低迷等矛盾就凸显出来。
更重要的一点是，作为与东盟国家合作的桥头堡，广西却在贸易方面没有定鼎一方的表现。
2018年，广西对东盟贸易仅占全国的10.5%，而广东约为23.6%。
而南宁，即便作为东盟博览会永久会址城市，先天地位显赫，但南宁与东盟国家的合作，“强心针”效果不显，今年1—9月，南宁的进出口额同比增长都呈下降趋势。
反观省内的柳州，虽然进出口总额少于南宁，但增速很快。
论辐射东南亚，甚至还不如隔壁暗中较劲的昆明。依靠后天的努力进取，昆明先后成功举办世界园艺博览会、中国昆明进出口商品交易会、中国国际旅游交易会，位于东南亚的“泛亚铁路”也是从昆明出发。
旅游不如桂林，工业不如柳州，对外又比不上昆明，南宁可以说是real尴尬。
振兴起来，南宁还有很长一段路要走。
不过，广西这两年也有亮点之处。
在2018年，广西跻身全国开通运营高铁里程最多的省份，开通的高铁里程为1751公里。高铁网的加速建设，对广西未来经济的开放程度会带来巨大想象空间，这一点在贵州身上得到了很好的体现。
广西重点打造的北部湾港在也突飞猛进，今年1-11月北部湾港的货物吞吐量和集装箱吞吐量同比涨幅均居全国第一。
自西部陆海新通道总体规划发布之后，北部湾港重新找到了新机遇，其中，钦州港东航道扩建二期工程项目也已开工建设，建成后将满足20万吨级大型集装箱船进出北部湾港条件，北部湾港核心竞争力也会继续提升。
问题来了，经济不振，南宁的房价凭什么一直涨？
人口是一个重要的支撑因素。
尽管南宁是少有的“留不住人”的省会城市，常住人口少于户籍人口，劳动力一直在输出，但是它自身仍在快速地城镇化。
2010年，南宁市辖区常住人口为343.71万人，而到了2018年年末，已经达到了441.76万人。
8年时间，市辖区一共增加了98.05万人，平均每年增长12万。南宁的城镇化率，也由2011年的52.64%，提高到了2018年的62.4%。
大量的新增城镇人口，带来了巨大的住房需求。
其次，南宁的房价“疯涨”，主要是由于部分区域涨得太厉害，其他区域的房价其实“被平均”了。
最疯狂的是邕宁区和良庆区，两年来涨幅均超过30%。
数据来源：安居客
邕宁区和良庆区，正是南宁重点打造的五象新区所在的区域，是南宁举全城之力打造的新增长极。
五象新区从2006年正式建设，经过十几年的开发，目前核心区已基本成型。不管是交通线路，还是基础配套设施已经基本成熟，市场普遍看好。
特别是今年八月，南宁的第一个自贸片区花落五象新区后，更是落地一大利好。根据南宁日报的报道，自贸区挂牌后，五象新区新增企业突破1400家。
南宁在今年8、9月份房价涨幅全国第一，与五象新区的建设脚步加快以及自贸区的挂牌应该是有关的。
过去五年，南宁的商品住宅投资猛涨，也是南宁房价上涨的“推手”之一。
数据来源：南宁市统计局
由城镇化、新区建设和投资驱动的南宁房价还会继续涨下去吗？
与其他二线城市相比，南宁在人口城镇化方面还存在着很大的空间，至少在未来十年内，南宁还是大量的人口涌入。
新区的建设正在如火如荼进行中，能否真正成为新的增长极，还有一定的变数。
新增人口和原有人口的改善需求，足以支撑南宁在未来较长一段时间内的旺盛需求。
自贸区挂牌成立、中国——东盟信息港平台建成、被定位为国家性交通枢纽等政策利好，也给南宁带来了一定的想象空间。
但这个想象空间能否逐渐落地，关键在于南宁的整体增长能否大幅领先房价的上涨。否则，经济的基本面将会让南宁很快进入“量足价稳”的阶段，自住不错，但投资空间有限。
资料参考：
第一财经《国家战略的大赢家！经济增长持续放缓的广西迎来转机》
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