仅是事前限制是无法遏制楼市泡沫的

新一轮房地产调控，仅是对投机炒作进入事前限制，短期内会起到一定作用，但这种作用仅让住房销售量急剧下降，房价则不会下跌。这样是很难让事前进入投机炒作者退出市场。如果房价很难下跌，房地产长周期调整无从开始

最近，无论是中央领导的表态，还是新一波的房地产市

​场调控开始，都明确表示要遏制楼市泡沫，要限制金融资源流入房地产市场，不能让中国的经济“脱实由虚”。而这种情况不仅会导致整个中国经济全面失衡，也正在增加中国金融体系的风险。

从这些表态来看，与今年政府工作报告所强调的房

地产市场任务有一定的差别。因为，这些表态基本上承认以金融杠杆来推高价格、并吹大的房地产泡沫的房地产已经不是实体经济而是资产了。这与早几些时候中国央行行长的表态完全不同。实际上，对于房地产，国家统计局的指标就明确规定，房地产是资产而不是实体经济的资产。如果中央领导人及多数部委的领导都明确表态房地产是资产，房地产泡沫是资产泡沫，那么限制大量资金流入房地产市场，遏制资产泡沫就是遏制房地产泡沫了。估计这就是最近新一轮的房地产调控开始的重要原因。

那么，如果来遏制房地产市场泡沫，仅仅是事前的资金及信贷限制能够达其目的吗？可以说，2014年930以来信贷过度扩张的政策是这一轮国内房价疯狂上涨、中国房地产泡沫吹得巨大、中国金融市场所聚集的风险越来越高的重要根源。限购大量资金流入房地产市场，降低金融杠杆当然是遏制房地产泡沫及资产泡沫最重要的工具与手段。但是仅是这样还是与要遏制房地产泡沫，遏制房价疯狂上涨的要求还是差得太远。

从最近一二线热点城市这一轮房地产宏观调控的政策来看，其采取的方式基本上限购限贷的事前限制。从这一轮房地产宏观调控最严厉的北京的限购限贷政策来看，其政策关注的核心只是事前限制。

比如，3月17日，北京市发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。要求，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。即“认房又认贷”。而且这次认房又认贷的认贷，扩展到全国及所有的贷款。同时《通知》还要求降低住房贷款期限，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。其他一二线城市出台的房地产调控政策，也在不同程度上是这种方式缩小或展开。

可以说，就这次北京市的住房限购限贷政策来看，其所限贷的方面不能不说是十分严格了。如果这些政策出台之后，能够把北京的住房投机炒作者挤出市场，那么北京市的住房销售可能在短期内出现急冻的现象。但是这种事前信贷限制能够让这种急冻现象保持多久是相当不确定的。最大的不确实性就在于北京市房地产市场出现短期僵持之后房价的走势，如果北京市政府对房地产市场价格调整的态度十分坚决，并进一步出台一些补充政策，那么北京市的房地产市场价格开始出现逆转并下跌，住房投机炒作者会逐渐退出市场。即只要北京市的房价下跌，或坚持一年以上的下跌，北京的住房投机炒作者才会真正退出市场。

如果北京市政府对房地产市场价格下跌的态度十分暧昧，即显早些时候北京市领导所说的，保持北京市的房价在环比不上涨，或既要遏制楼市泡沫，也要保证房地产市场的不大起大落（这些多年来中国政府的一个心态，房价疯狂上涨不需要稳定、不需要不大起大落，但房价在下跌时则要保证房价不大起大落）。在政府这样的态度下，北京市的房价不仅不会下跌反之有可能上涨。如果北京的房价再次上涨，那么《通知》所推出的房地产限购限贷政策就有可能击得粉碎。

因为，从当前的情况来看，不仅个人家庭极力利用银行的信用

杠杆涌房地产市场，而且企业也以不同的方式在大力的炒房。在这种情况下，只要北京的房价上涨，那些有资金实力的个人完全可以不用银行信贷资金，大家可要知道北京已经成了全球亿万富翁最多的城市，那么千万富翁更是多如牛毛。还有，去年不少上市公司实体上的亏损卖出北京的一套住房就可扭转，很多企业都进入中国炒房的行列。只要有机会，企业就会进入，更不要说房地产暴利。至于限制企业购买的住房在三年内不得卖出，有一定的影响，但问题不大。

所以，新一轮房地产调控，如果仅是对房地产投机炒作进入事前的限制，短期内会起到一定作用，但这种作用仅让住房销售量急剧下降，房价则不会下跌。这样是很难让事前进入投机炒作者退出市场的。如果房价很难下跌，房地产的长周期调整无从开始，房地产泡沫也无法挤出，要让房地产市场重新定位并让它回归到居住功能也是根本不可能的。

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