租户违约，向房东赔偿几个月租金合适？

租户提前退租，房东能没收押金再索赔2个月租金损失吗？

有的人可能会说，租户提前退租属于违约，既然违约，仅仅没收2个月租金哪够，当然要再赔2个月租金。

也有的人可能会说，没收2个月租金已经足以弥补房东损失，再赔2个月租金不公平。

两种说法似乎都有道理。

深圳中院的判决也的确各不一样。

案例一：没2赔2过高，改赔3万。

01 案情

嘉华公司承租厂区后，提前退租，但厂区内装修、家具、生产设备没有搬走。出租方要求承租方赔偿。

对此，双方合同是如何约定的呢？

合同约定，如租户提前退租，10万元保证金不予退还外还应补偿两个月租金10万元。

那么，在租户违约的情况下，保证金不能返还应该争议不大，但两个月租金应该按约补偿吗？

法院：违约金过高，赔半个月。

深圳中院认为，出租方取得租户留置相关物品的处分权，其因租户违约所致的损失已基本得到弥补。合同约定租户另行补偿两个月租金10万元明显过高，法院酌情调整违约金数额为人民币3万元。

也就是说，法院在考虑出租方变卖了承租方的家具、生产设备等遗留物品获得一定补偿的前提下，酌情支付相当于半个月租金作为出租方的空置期损失。

案例二：剩余租期预期收益太高，没2赔2。

租户经营一家网吧，2015年签约时交了9万元保证金，因经营不善于2017年提前退租，出租方起诉要求承租方赔偿损失。

同样，也看双方合同的约定，“乙方（租户）在有效合同期内单方原因提前解除合同或中途欠薪离场，除扣除保证金外，还应赔偿因此给甲方（出租方）造成的直接损失以及预期收益”。

与上一案例不同的是，双方没有明确约定另行赔偿损失的具体金额。

而出租方起诉的金额，为剩余租期共三年多的租金共计19万元的直接损失以及预期收益。

法院认为，租户没有给出租方足够的时间另行招租，会对出租方造成一定的实际损失，故法院酌情判定租户赔偿出租方两个月的租金（9万元）作为招租期间的损失。

——案号：（2018）粤03民终 9092 ／9170号

02 规则

1､承租方提前退租，出租方有权没收保证金，并要求承租方另行赔偿空置期租金损失。

2､即若合同约定赔偿2个月租金或赔偿剩余租期的预期收益作为损失，如果约定金额过高，法院仍可酌情降低违约金。

03 建议

1､出租方可约定，承租方违约时，除没收保证金外，可另行约定具体的违约金。

2､如约定违约金过高，承租方可主张降低。