龙头房企2018关键词：“长租公寓” 去地产化 布局“文旅”

4月3日，“站在新时代的门口，房企必须要做出改变了。”万科董事局主席郁亮曾这样说。

近日，龙头房企密集公布2017年度业绩。受益于过去两年的去库存、市场火热等因素，龙头房企大多实现销售、利润双线飘红。

但楼市全线降温已成事实。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售增速放缓;全年销售面积、销售金额增速同比分别下降14.8和 21.1个百分点。

3月底的万科业绩会上，郁亮表示，万科战略升级为“城乡建设与生活服务商”。这是继2012年转型“城市配套服务商”之后，万科多元化转型的最新定位。

此前一日，恒大董事局主席许家印也宣布，“新恒大”已经到来，将在传统开发业务之外，积极探索高科技产业，形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

房企转型谋发展将成为常态，大部分主流开发商选择多元化业务拓展，同时积极尝试持有型经营业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等。

布局：长租公寓

随着房屋租赁市场的发展和政策的支持，众多龙头房企开始强力布局长租公寓市场。

年报显示，过去一年房地产企业在长租房、共有产权房、物业租赁等创新领域投入积极。保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、碧桂园、恒大等龙头房企在2017年先后进军长租房领域，目前已初具规模。不少上市公司已经制定2018年长租房目标。

碧桂园集团总裁莫斌表示，2017年正式成立长租事业部，在北上广深以及武汉、厦门等一二线城市筹备项目，在建房间数已经达2963间。目前名为“BIG+碧家国际社区”的长租公寓项目在报告期内已获取项目24个，预计转化量为8000间以上，未来计划三年内达到百万间。

据万科首席运营官张旭介绍，截至去年底，万科泊寓已累计获取租赁住房10万间，累计开业超过3万间、96个项目，进入29个城市。

旭辉旗下领寓国际提出5年目标拓展20万套，佳兆业寓享空间则要在3年内拓展10万套。

北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，房企投入长租公寓可能面临盈利模式的难题。“房企在长租公寓的前期投入较大，而较短的包租期导致每年的装配成本摊销过多，运营的最初几年往往很难盈利。”她表示。

租赁市场相关金融产品的陆续破冰或许是行业进入下一个阶段的敲门砖。2017年10月，新派公寓类REITs正式获批，保利、旭辉、碧桂园、招商蛇口等相继发布类REITs、CMBS等金融产品，为长租公寓提供了新的资金获取渠道。

进军：文旅行业

收购了万达13个文旅项目的融创提出，地产行业进入下半场，要投资美好生活;万科也提出，要做“美好生活场景师”，来匹配其城市配套服务战略;而金科则把自己定位为美好生活服务商，绿城的目标是成为“理想生活集团”。

融创董事会主席孙宏斌在业绩会上解释，“美好生活就是你的基本生活需求满足之后，下一步的文化旅游，还有文化娱乐，以及养老、休闲、教育等。”

“房企打造‘美好生活’概念，是顺应我国消费升级时代的来临，以及在调控持续、存量房时代到来等综合因素影响下的泛房地产化运营、多元化转型。”严跃进认为。

据悉，目前已有超过1/3的百强房企进入文旅地产。

房企希望通过多元化运营找到新的盈利增长点，能站在风口上的行业有望重启地产业的黄金时代，如进军长租公寓，房企布局文旅地产也是相同的逻辑。

市场环境已经发生变化，中产阶层崛起催生更多需求。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为：“在特色文旅小镇、田园综合体等新型文旅产业大平台快速发展的机遇之下，文旅地产仍然具有广阔的发展前景。”而升级后的文旅产业能否解决真正的市场需求还不明朗，他表示。

近几年的高地价导致房企利润空间被压缩，预计未来利润空间仍会缩小，“增收又增利”的现象不可持续。在此情况下，不少房企选择降低地产板块的业务比重，并寻求带动企业利润增长的新产业。“而布局长租公寓、涉足文旅行业以及增强物业板块的盈利能力究竟有多强，尚需市场考验。从财报中的销售贡献来看，这些探索只是刚刚起步。”严跃进表示。

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