租赁型用地政策真的是抑制房价上涨的良药吗

吴晓波老师在今天的音频里说到上海近期加大租赁性质的土地供应的模式，会带来不确定性。一是房地产企业随着售卖型土地供给减少，在中心城市获得成本变高，大型城市是大型房地产企业的争夺之地，中小房地产企业的全面出局将变得不可避免，土地成本的持续抬高，巨型企业也面临着盈利模式的调整，楼市的黄金时代已经结束。二是租赁型土地供给的增加，房价的走势也会成为新的观察点，年轻人不但买不起房，甚至买房的意愿，租赁土地资源的增加将对售卖型房产价格的波动起决定性作用；第三，年轻人包括中产阶级，将对房屋的投资价值进行重新评估，不动产的配置比例和投资价值也会重新评估；第四是不动产的证券化可能出现新的改革方向，带租约的不动产可能会成为增势较好的投资品，如果政策松动，可能会变成金融衍生品在公共市场中流动，可能出现外一级的证券产品，一方面推动不动产的证券化，另一方面也隐藏着次贷危机。

个人看来，可售卖型住宅用地，对于开发商来说，一次性（以4年为开发楼盘的平均年限）可以回款套现，资金压力较长期持有仅可租赁小；对于购房者来说，售卖型住宅享有所有权及使用权，而所有权意味着房主享有隐性权利如户籍、学籍等，在这种前提下，只要人口保持一定增速，售卖型住宅在长期仍具有资产保值、增值的属性。售卖型住宅相对于租赁型住宅来说，稳定性较强，可抗风险，短期内可以变现，属于投资型产品；而租房属于消费型支出，除非搭着共享经济的快车，否则很难给租客创造长期、稳定的收益。而稳定性使得售卖型住宅可以自由使用，不必像租房时受房东制约，并且有房东随时毁约的不确定性风险。

如果租赁型住宅要像售卖型住宅一样具备优势，租售同权是需要政策支持的条件之一，而同权势必会带来其他的寻租风险，不同地段的学籍将影响房租，后续可能会面临学区房价格居高不下的窘境。而长期费用稳定对于租客来说比较有利，但对于开发商来说，短期可以收回一定成本，但干涉了市场经济的规律，无法随市场经济而灵活变动，影响开发商的长期利益。

不能简单判定租赁型住宅势必会缓解房价涨势或进一步推高房价，房价的走势也受多方因素的影响。

一是不同性质的出让用地的供给量。如果后续租赁用地在拍卖用地中所占比例不断攀升，住宅用地和已建成的商品房数量趋于恒定，而人对于售卖型住宅的需求如果没有随着用地供给减少，那么二手商品房的售价仍会保持上升趋势，甚至出现期货可居、有价无市的势态。

二是人口净流入保持稳定甚至上升。房产交易市场，始终需要城市对于劳动力有吸引力，不断吸引外部人口流入，保持租房或购房需求。如果租赁型住宅无法实现租售同权，那么城市对于外部人才的吸引力将会随着资源的稀缺性不断降低。同时，相对于商品房租赁，租赁用地的特殊性使得开发商至少要保住成本，在这一前提下，租赁价格的灵活度不高，需要靠高租金保本盈利。

三是投资回报率。商品房的特性决定了即使没有出租，也能保持价值增长，但租赁用地，如果没有租出，对于开发商来说，就是无法回本，而这一因素，可能会使开发商亏本出租。但在租赁房有限供应的前提下，对开发商来说最佳的策略，应是选择地段较好的用地，并定位中高端收入人群，提升租房的附加价值，如物业服务等，以良好的服务来吸引稳定收入的客户群。而这种盈利模式，基本将低收入的外来务工人群隔绝，会引起后续产业供应的不平衡。

四是开发商实力。购置租赁用地意味着长期内无法回收开发成本，需要开发商就较强的经济实力来抵抗风险。而这一政策将会使得可售住宅用地的争夺白热化，拉高楼面价，最终还是由消费者买单。

无论租赁型住宅对于未来是否有深远的影响，但它始终是房地产摸着石头过河的创新型政策，有它的理想性，也有它的局限性。时代已经如此，谁知道下一步怎么走，也就知道下一个盈利点在哪。