房产加名 二三事

房产加名二三事

随着新婚姻法及相关司法解释的出台，又进一步梳理了产权人加名字相关问题。但是，仍旧有许多未婚夫妻要求婚前加名，以免自己利益受损，但婚前加名要征收3%契税，代价不小。而且，无论是婚前还是婚后购入房产，若尚在按揭中，想加名字并不简单。 

一、房产加名该咋办理，婚前婚后各不同。

 所谓加名，是指夫妻一方所有的房产增加另一方为共有人，在登记过程中分为“赠与”、“买卖”两种方式， （一）赠予 夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续； （二）买卖 双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。 若婚后加名，则程序较比其他简单很多。这种情况属于更正登记，双方只需持房产证、身份证、结婚证办理即可。

 二、按揭中房产如何办理加名 先去他项权证所属银行办理抵押变更手续，具体事宜可拨打电话咨询相关的银行，然后携房产证原件、复印件，身份证、结婚证去交易中心提交材料预审、缴费即可办理。 

 三、加名后若离婚房产如何分割 

（一）如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字绝非代表有二分之一份额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》关于分割的规定，有协议的从协议，没有协议的，需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

 （二）如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权方所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。 

（三）如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据上述司法解释，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿；如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

 （四）如果有贷款未还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产，则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。 

（五）对于房产增值部分的补偿，可以根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。 

1、一方婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分，该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割。 

2、双方婚后共同还贷部分属于夫妻共同财产，其对应的房产增值也应当属于夫妻共同财产。房屋所有权人不仅应当补偿另一方夫妻共同还贷部分的一半，还应该补偿共同还贷部分对应的房产增值。

 3、尚未偿还的贷款部分，未归还的贷款是房屋所有权人的个人债权，其对应的房产增值也应当属于房屋所有权人所有，另一方无权要求分割其对应的增值部分。 举例来说，假如夫妻婚前购房总价值200万元，首付50万元，按揭150万元。婚后数年，按揭还本30万元、付息50万元，房屋总值升至400万元。那么，离婚时应当这样分割：产权归产权登记的一方，未还的120万元贷款作为产权人的个人债务继续归还。属于共同财产的部分包括：婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息，以及相对应的房产增值部分30/200×400-30=30万元，而未登记的一方原则上将取得30+50+30=110万元中的一半即55万元。 在婚姻法新司法解释出台前，同样是这套200万元的房子，在相同情况下，未登记一方只能获得婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息的一半即40万元。也就是说，根据婚姻法新的司法解释，实际上未登记的另一方能多得15万元。

 四、房产分割相关问题检索 

（一）如果离婚时，房产还有贷款没有还清，那么又分几种情况?分别可能如何判决? 答：如果有贷款未还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产，则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。 

（二）婚前财产公证、房产证加名字哪个效力更大，或者说更加优先?有没有必要“双管齐下”? 答：无论哪种方式，房屋产权均应以最后产权登记为准。因此，婚前财产公证或者房产证加名字时最好各方能签署协议，对于产权份额及分割方式等进行明确，避免矛盾。

 五、案例检索 郭靖与黄蓉于2008年2月确立恋爱关系，2009年1月22日登记结婚，婚后未生育子女，双方于2009年11月起分居。郭靖与黄蓉办理结婚登记前，郭靖个人名下有三套房产，分别位于浦东新区、虹口区和宝山区，其中位于浦东新区的房屋(以下简称系争房屋)由郭靖于2003年1月 15日由其个人出资购买，2009年5月22日，郭靖考虑到与黄蓉结为夫妻，将系争房屋产权变更为郭靖、黄蓉两人，系争房屋尚有银行贷款，由黄蓉一直还贷，双方无其他重大共有财产，亦无其他夫妻共同债务。 2010年2月26日，黄蓉与郭靖因性格不和，黄蓉以夫妻感情破裂为由将郭靖诉至法院，要求解除与郭靖的婚姻关系，主张系争房屋产权归其所有，黄蓉向郭靖支付系争房屋价值一半的房屋折价款。 一审期间，黄蓉与郭靖就夫妻感情已经破裂这一事实均无异议，但就系争房屋的分割存在较大分歧。 本案争议的焦点是：黄蓉能否基于共同共有的房产登记事实主张享有房屋。

 【法庭判决】 一、准予郭靖与蓉儿离婚; 二、离婚后，位于浦东新区的系争房屋产权归郭靖所有，该房屋尚未归还的银行贷款由郭靖负责偿还，郭靖于本判决生效之日起十五内内支付蓉儿房屋折价款人民币300000元。 蓉儿对一审结果不服，上诉至上海市第二中级人民法院，二审维持原判。 

 【笔者分析】 本案系争房屋虽然系郭靖婚前购买，但婚后郭靖自愿将该房屋产权变更登记在郭靖、蓉儿名下，并登记为共同共有，故该房产应当认定为郭靖、蓉儿的共同财产，依法应当予以分割，具体分割方式，应当在扣除尚未偿还的银行贷款之后，结合房屋来源、双方婚姻关系存续期间长短及双方对该房屋所作贡献大小等因素，进行倾斜分割，蓉儿要求分得房屋价值一半的财产权益于情于理都不合适，蓉儿主张房屋产权归其所有、向郭靖支付相应房屋折价款的诉求，根据法律规定，不应得到支持。