我辈当重基本盘
大象的形与魂
文|文豪
来源|地产豪言
01
近年来，“黄金”和“白银”成为最著名的时代标签，仿佛是成功者的通行证，失败者的墓志铭。
但在实际对比之后，你会迷惑：两个时代是不是说反了？
白银时代提出于2012年。那一年，全国商品房销售额仅为64456亿，而2019年末，这个数字却高达16万亿，创历史新高。
7年时间，差不多翻了一倍半！
再看企业。7年前，千亿房企只有万科和保利两家。7年后，已达35家。
而且，前3、前10、前30、前50和前100各段位列强的权益销售金额集中度已分别达到9.5%、21.4%、35.7%、43.5%和53%，不止半壁江山。
再看强中之强。
在“历上最严厉调控期”（2017—2019），碧桂园、万科和恒大年销售额先后突破6000亿大关，稳居行业三甲。特别是碧桂园，已连续两年突破7000亿，居三甲之首。
看来，传说中的黄金和白银时代能否成立，已可质疑，而遑论成为企业成败的楚河汉界。
“规模”是房企最爱的词汇，应该没有之一。
业内传播最广的段子多是关于争第一、当老大的。
2004年，万科确立了在10年后（2014年）实现千亿的小目标，也是在那一年，同行们确立了“彼可取而代也”的大目标。
不完全统计，追赶者先后有2004年的合生创展，2007年的顺驰，2008年的富力，2009年的绿城和2014年的绿地。
然鹅，都功亏不止一匮。
或因囤地去化缓慢，不重视规模扩张，或因步子迈得太大导致资金链断裂，或因大举冒进商业地产拖累业绩，在短暂超越之后增速便陷入停滞。
直到2016年，中国房企竞争才出现新格局：一霸变三强。
三个意思。一、恒大、万科和碧桂园都以3000亿+的同级段位并列三甲；二、偶然超越变成持续共行；三、榜首位置大家轮流坐。
事实上，除2016年恒大居首外，最近三年都是碧桂园夺冠。
托尔斯泰说：“幸福的家庭都是相似的；不幸的家庭各有各的不幸。”
企业也一样。
碧恒万互为瑜亮，并驾齐驱，相似之处在哪里？
02
网红罗振宇在跨年演讲中提到“基本盘”一词，令人眼前一亮。
罗对“基本盘”的解释是：那些无论发生什么也改不了、夺不走、丢不掉的东西。
在房地产行业，基本盘是什么样子的？
上文说过，年销售千亿以上房企就达35家。对基本盘精确摹形，恐怕要写本书才说得清楚。让我们试着来找找“魂”。
1尽量长的发展历史：大而不倒，不如长而不倒更可信，最好已经穿越过几次周期；
2大而精当的规模：大不一定行，但不大一定不行，问问银行和政府；精当，一是指资产质量上乘，二是与企业秉赋相称，能产生化学反应；
3非运气化的业绩：一是稳定增长，二是来自内生性、体系化能力；
4穿越周斯的能力：鼓励时做得好，调控时做的也不差，甚至更好。
基本盘有多重要？
15年前，贸易出身的王石和财务出身的郁亮加在一起，还是把万科千亿目标的实现，算晚了四年！
这个被认为是“狂想”的目标，实现时间从2014年提前到了2010年。不能说王石和郁亮保守，在提出这个目标的2004年，万科全年销售额仅为91.6亿元。即便以2014年计，这也已经是10年10倍的增长目标！
这件事说明：有了基本盘，你的进步超出你想象。
2007年底王石在微博上连发7篇“拐点论”文章，2013年又同SOHO中国的张欣一起接受美国CBS著名栏目《60分钟》出镜采访，提出“泡沫论”。
也就是说，在大部分时间段，王石对中国房地产都抱着悲观的态度，但同时万科却成为最大、最成功的房企。
这件事说明：即使老板看错了，公司也能一路走好。
这既是偶然，也是必然。万科有着业内最早最大的基本盘，有着最多的一线基层业务单元，可以根据政策和市场的变动敏捷应对，尽快试错、修正，重回正轨。
但注意：万科特殊，不宜模仿。
老王三大主业是登山、游学和当厨师，副业才是管理企业。这是他的大气、潇洒，也是万科的幸运。
不信，请看潘张伉俪，在公司一言九鼎，臂如指使，于是专注商住一门、局限京沪两地的SOHO中国踏空了后来更加火红的年代。
鉴于中国房地产市场自相矛盾的两重性：既是最大最好的市场，又有着最惊险频密的调控。所以，敲小黑板再加一条基本盘的“素质”：战略定力。
要看到主流和规律，特别是经济发展、城市成长和收入增加的不可逆，不因短期波折和困难改变或放弃战略目标。
房企基本盘是对中国基本面正反馈的结果。
03
当下，行业最大的基本盘握在谁手？
在2019年百强销售榜上，我们看到了碧桂园的两个数字。
一是7715亿，这是专业机构给出的合同销售额；一是5522亿，这是碧桂园自己发布的、按项目持股比例计算的权益销售额。
当然，这两个数字都创了历史新高，也是行业之冠，碧桂园凭此连续三年排名榜首。
但碧桂园更重视的权益销售额。从2018年开始，碧桂园口径公布的就是这个数据。在碧桂园看来，它更能真实反映销售业绩和企业实力的数据。
而碧桂园将以之来厘定自己的基本盘，因为行业基本面已发生了明显的变化。
2018年以来，行业由高速增长向平稳增长过渡。2019年之后，在“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，整体规模增速更是显著放缓，以求稳为主。
此时，房企不能一味追求规模扩张，要由“增量”转向“提质”，企业整体目标增速也将趋缓。
2019年被戏称为过去最差的一年，未来最好的一年。
在这一年，碧桂园率先实现了向平稳增长的高质量发展战略转向，并将2019年定为了全周期综合竞争力的提升年。
碧桂园没有将未来称为“白银时代”，而是“后半场”。这是基于平常心的中性表达。
原因有两个。一是在“前半场”，也至少有一半时间处于非黄金的“调控”周期；二是生于前半场的碧桂园，既非口含金钥匙落地，也非一路在阳光平坦下走过。
碧桂园成立于1992年，距房改全面推开还有6年，距个人购房按揭推出还有5年，不仅远远谈不上政策和金融助力，还在两年后遭遇了一次严重的调控，1994年《人民日报》发表了著名文章《防止房地产业盲目发展》。
更有意思的是，碧桂园做地产是出于偶然，生于忧患。杨国强本是建筑商，因甲方做出烂尾项目，结不了建筑款，只得当了接盘侠，并无意栽柳柳成荫。
在罗振宇的跨年演讲中，这样的人被称为“我辈”，即“做事的人”。他们不是在解决想象中的问题，而在回应真实世界的挑战；不是置身事外，指点江山，而是对世界充满了主场感和建设性，“躬身入局”，把自己变成解决问题的关键变量。
前半场碧桂园的成功，不是在顺境中的水涨船高，而是在复杂多变的环境中，以其渐强大的“基本盘”，实现了市场化成长，形成了独特的内生性能力，实现了对同行和自身的超越。
所以，房企的成功，不在于你经历的是什么年代，而是在于你有没有基本盘。
碧桂园的基本盘是这样的：
一、业内布局最广泛者。
落子中国内地31个省、自治区、直辖市，200多个地级市，1235个县镇。
广泛而均衡的布局在可以对冲所有区域调控风险，及时抓住市场轮动带来的机遇。成为平滑周期、确保业绩增长的压舱石之一。
二、充裕优质的可售资源。
权益可售资源2.78万亿元，75%位于五大城市群，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域。
项目数量合计2381个，广东和长三角占到一半。其中粤港澳大湾区有接近9000亿元货值，可媲美深耕广东的中型房企。
三、硬实力+软实力。
从旧B2C（consumer）到新B2C（city），再到B2G（government）, 规模房企的运营内容扩大和深化到了服务、产业、造城等更长链条。这需要硬软实力并重，重点是软实力，如品牌效应、管理体系、创新基因、整合资源及跨界发展能力，这些都关乎企业的可持续发展力。
在碧桂园，这些能力体现为大盘开发及配套能力、教育板块、物业服务、建筑机器人等。
软实力的重点是管理。碧桂园的总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一的三级管控体系，可以有效提升对周期和市场调整的应变能力和内生动力。
四、弱增长时代的竞争优势。
行业增速放缓，洗牌加速进行，分化格局将会延续。突破成长极限要靠“抢蛋糕”的存量游戏。
蛋糕的最大部分将集中于中低级城市。大牌房企往往对这些城市认知片面、布局偏弱，本地开发商又实力不足，而碧桂园却有着长期开发经验和品牌积累，熟悉客户需求和口味，因此有着先发优势和更大的发展空间。
基本盘在手，前后左右都好走。
一个最好的例子：2019年，地产股价一片深绿，物业类上市公司除外。而其中最大赢家是碧桂园服务。上年不到两年，市值和股价屡创新高，已成中国物业综合实力三强。
最直接的原因是：一家全球最大的开发企业，独立成长出一家超3000个综合物业服务项目、覆盖约230万业主的超级服务企业。
往昔未竞。
在后半场，碧桂园仍然有着后劲十足、优势明显的基本盘。它不仅是最大的，没有之一；也是最好的，或许有之一。
文章来源：地产豪言
微信名：地产杂志
微信ID：dichanzazhi
传承中国房地产首席专业期刊《地产》杂志近20年的新闻格物精神，聚焦行业公司发展，追踪市场，洞悉资本，权威发布。
不卑不亢,不浮不躁。理性讲述商业故事，冷眼旁观企业之变，精准记录行业变迁。纸媒隐去的时代，精神薪火代际相承。理性深度观察中国房地产， “地产杂志”不应错过。
想了解更多？
赶紧扫码关注我们
地产杂志新媒体爆料请加微信↓↓↓↓
lihuicong2005；PreservedRoses