如何让人查不到美国的豪宅，即便你把车开进了故宫

◎智谷趋势（ID：zgtrend）|黄永明

美国有一个经典的笑话，说的是，有个人正在乘热气球，来了一阵妖风，把气球吹离了航道，飘啊飘，不知道飘到了什么地方。

气球上的人正着急的时候，看到地上有个种地的农民。他就朝农民喊：“喂，请问我在哪里啊？”农民大声回答他：“你在天上的一个热气球里！”

农民的答案100%正确，但是对气球里的人来说，只有0%的意义。

这个笑话是用来讽刺美国的律师和税务师的。作为客户来讲，你只有问对问题，才可能得到有意义的答案。

如何能够问对问题？这需要你有知识。

有一句话叫做“你不知道你不知道什么”。很多人总是跟我讲，我不需要知道那么多，我只需要请专业的人去处理就行了。在他们看来，有钱就行了。问题在于，你不学习，你就不会知道哪些事情是应该找人做的，以及该让他们怎么做。

最新的一个案例，是有人因为把车开进了故宫并且在社交网络上炫耀，引起了网友的不满，于是有网友在网上检索一番，把主人公在美国的豪宅给晒出来给大家看。

那位网友检索的信息是否准确，我无意讨论，我也不关心这个问题。我想谈谈这背后更重要的事情。

单就其贴出的截图来看，那些价值上千万美元的豪宅的持有人起码没有做好一件事，那就是资产匿名。

资产匿名是资产保护的一部分。

资产保护的最主要两个目的，一个是让财产匿名，一个是当你遇到起诉的时候，实现责任分隔。

那位名为“房东的ID”的作者，在他的调查文章的末尾写道，“美国公开透明的房地产信息系统，让所有东西都暴露在阳光下”。这句话，既对，也不对。

一方面，美国房地产信息的公开和透明程度确实是世界第一的，英国、加拿大、澳大利亚都无法与之相提并论。

另一方面，“所有东西都暴露在阳光下”是不对的，作者只是碰巧遇到了一个在资产保护方面不小心的业主。

如果这名业主按照我在《聪明的海外房产投资》课程中所讲述的方法做好资产匿名，那么“房东的ID”是1000%查不到房产的实际持有人是谁的。不要说网友查不到，就连美国政府也查不到！

为什么？因为你并不是一定要把个人的名字写在地契上的，以及某些类型的文件是不需要在政府备案的——如果没有在政府备案，那就没有人能够查到。

我在这里讲一下其中的关键点。

容易暴露身份的地方有几处，第一个是地契（deed）。这是房地产过户的一个文件，类似于中国的房产证。地契是在县一级政府登记的，这些记录是公开信息。现在很多县政府的信息还上网，于是网友就可以很方便查到。

地契当中有两方，一个是grantor（让渡人），一个是grantee（受让人）。你不希望你的名字出现在地契上。

你在购买房产的时候，建立一个信托（trust）。由于信托是完全私人的，不需要在任何政府部门登记，所以外人不会知道信托的实际受益人是谁。信托当中有一个角色，是受托人（trustee），你通过受托人去购买房产。

这样一来，地契上的受让人的名字就不是你，而是“XXX, Trustee”。那相应的，当网友去政府数据库里查询，他能看到的也只是““XXX,Trustee”。

这个“XXX”，通常由律师来担任。他以受托人的身份去看房、谈判、签合同、办理过户，地契上写的也是他的名字，没有人会知道背后实际的操控者是谁。

当他把地契登记好了，受托人就辞职，把受托人变更为你本人。记得，由于这一切都不需要在任何政府部门登记，所以仍然没有人会知道。

你在美国会经常看到路边有被遗弃的房子，那些房子年久失修，有碍观瞻，而且还可能欠了政府的房产税。看到这些房子，你心里可能会问，政府为什么不去联系这些业主呢？

你知道吗，有些房子就是由信托持有的，连政府也不知道实际控制人是谁。

容易暴露身份的第二个地方，是当你用公司去持有房产的时候，公司在政府那里的登记信息是有可能被查到的。但是这件事也是有完美的解决方案的。

总的来说，最完整的资产保护的结构，是通过信托购买房产，然后把你在信托中的利益（interest）放进一个LLC（有限责任公司）；这个LLC注册在房产所在的州，但它并不直接由你拥有，而是由怀俄明的控股公司拥有。

为什么要在怀俄明设一家公司？因为这个州不要求公司变更成员/股东的时候到政府备案，而且在押记令（charging order）方面的法律对你有最大程度的保护。

如此一来，没有人能查到房产的实际控制人是谁，并且，当你遭遇法院判决的时候，债权人也动不了你公司里的资产。

实际当中，债权人的律师一旦看到这种资产保护结构，我估计他就会跟他的客户说：“别追了，他的钱你动不了。”

我见过这样的真实案例。夏威夷的一个人起诉了一家开发商，法院判开发商赔偿这个人200多万美元。但是原告的律师苦苦追了一整年，拿到了多少钱？1.5万美元而已。因为被告设置了一个类似上述资产保护的结构（比我这里讲的更复杂，但基本原理是一样的）。原告跟被告住在同一个小区，天天看他住豪宅、开豪车，但是动不了他的钱。这个确实动不了，你找哪个律师也动不了。

老话说，知识就是力量。如果我能稍微改一下的话，是“知识结构就是力量”。当你的知识结构有欠缺的时候，你辛苦积累起来的财富可能会暴露在巨大的风险中。

在美国投资房地产，从一开始就把事情做对，是极其重要的。我建议你学习我的课程《聪明的海外房产投资》，从一开始就把事情做对。

最后再说一个小技巧：

如果你在美国的房产很多，那你也不要把所有的房产都做了保护，让人完全查不到和动不了。你要把一些价值不高的，特意暴露出来。

为什么呢？因为你要给那些想找你麻烦的人一些战利品。

你要是一点不给他，他是不会善罢甘休的。你给他一点，他满足了，这事儿就结束了。比如，你在美国有价值6,000万美元的房产，那你特意暴露个80万给他，那又如何呢？用80万去避免更大的麻烦，不是很好吗？

专门设置一些好摘果子给他人。

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