“长租公寓第一股”青客：让房东降价，“二房东”模式能撑多久？

▲ 原上海浦东唐镇青客门店，现已搬离。（受访者供图/图）
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青客公寓的净收入为8.979亿元，同期来自金融机构的预付款达8.726亿元，即青客公寓最大的现金流来源。
几乎每天都有房东问着同一个问题： “青客是没钱了吗？ ”
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文 | 南方周末记者 卢宝宜

责任编辑 | 冯叶

2019年圣诞节，杭州房东朱海平很不快乐。这一天，他没有等来长租公寓青客每季度一付的房租，却收到了来自青客员工的一通私人电话。
电话那头告知朱海平，青客决定从2020年起，将其原本每月2450元的房租降低375元，至2075元。同时每年新增1个月的免租期，支付方式从季付改为月付。对方还称，需要朱海平就以上内容签署一份《降租沟通函》，否则将暂不支付其租金。
朱海平没有答应，表示一切按原合同办事。
朱海平与青客签约是在2018年5月，他将自己在杭州余杭区的房子拿来出租。按照合同，青客最开始有4个月用于装修的免租期，随后将房租按季度付款至青客宝App（ 青客旗下的租后生活平台 ），房东可在该App上将房租提现到银行卡。
合同的租赁期限为8年，从第6年起双方可无责任解约。青客租下朱海平的房子后，前3年租金不变，自第4年起每年涨租5%。
还没等来涨租，却先迎来了降租。由于朱海平不同意降租，他的房租迟迟未能到账。朱海平曾多次致电青客客服热线，却一直无法接通。
无奈之下，朱海平开始在网上发起各项投诉，发现众多青客房东都遇到了一样的情况。截至2020年1月14日，黑猫投诉上关于青客公寓的投诉单高达2205件。
借着在多个平台的投诉维权，朱海平找到了“组织”，加入了1个超300人的“青客拖欠房东房租”微信群。群里人数与日俱增，十分热闹。
几乎每天都有房东问着同一个问题：“青客是没钱了吗？”
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5000套亏损房源

青客成立于2012年，总部位于上海，是分散式长租公寓的代表企业之一，也就是大家口中的“二房东”——租下市场上分散的房源进行改造，再出租获取租金差。
作为国内“长租公寓第一股”，2019年11月5日，青客公寓（ NASDAQ： QK ）在美国上市，募集了4590万美元。不过，风光没有持续太久，仅仅7个交易日后，青客就跌破了发行价。
招股书显示，青客长期处于净亏损状态。2017—2019财年的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。
如今，青客的资金压力正在转移至青客的房东身上。
陈林称得上房东群里的“领导者”，作为青客的老房东，2015年11月，陈林就与青客签约，将其上海杨浦区的一套房子以每月5100元租金的价格托付给青客。按照合同，前2年租金不变，从第3年起每年涨租8%。
其后他的遭遇与大多数房东一样，多次收到青客的“降租令”。不过，陈林的房子被要求降价特别多，每个月要降1050元。目前，他已被拖欠上季度房租18972元。
由于一直与青客沟通无果，陈林召集了20名房东，于2019年12月30日首次前往青客上海总部进行协商。青客工作人员向陈林发放了一份《降租解约沟通函》，与朱海平的《降租沟通函》不同，前者提出，房东如不同意降租金，可选择与青客公寓解约。
沟通函上称，降租是因为这些房源均为亏损房源，即每月青客需支付给房东的租金，都高于收取承租人的租金。之所以有两份沟通函，对应的则是亏损程度不同的房源。
与陈林一同前往本部沟通的多位房东向南方周末记者介绍，房子的数据都统计在青客的电脑系统里，如果亏损超过1000元以上的，就会被要求签署《降租解约沟通函》；如果亏损在1000元以下的，则签署《降租沟通函》。
陈林在当天得知，自己的房子净亏损为1800元，包含青客人力成本的总亏损为2100元。“如果不要违约金，可以立刻解约。否则，要不降租，要不不给租金。”陈林称这是青客给他的解决方案。
在他收到的《降租解约沟通函》上还明确写道：“以上方案未回复确认之前，我司将暂停支付您租金。”
这样的亏损房源一共有多少？一位青客员工向南方周末记者透露，亏损的房源约为5000套。青客招股书显示，截至2019年9月30日，青客已签约的租赁单位数量为99656套。如按亏损5000套计算，亏损房源约占5%。不过，青客市场部给南方周末记者的官方回复是：“不超过总房源的2%。”
上述员工称，调整亏损房源的租金是青客每年的常规操作，“只是2019年特别多，2018年亏损房源约为1000套。”
青客招股书中披露的一组数据也体现了其艰难处境。截至2019年6月30日，青客公寓享受预付折扣后的租金（ 租户一次性付全款或使用分期贷款可享受VIP折扣 ）为1075元，租金差是租金的20%，较2018年同期下降5.1%。这意味着，青客公寓单间月租金差额仅为215元，且尚未计算高昂的运营成本、装修成本、维护支出等。
2019年末，青客为了止损，还设计了一套员工激励制度。
陈林到青客总部申诉的当天发现了一份内部文件，名为《关于“亏损房源退房、降价工作”项目配套激励的暂行办法》。当中提到，工作人员如果和业主成功协商，到达一定数量则能获得奖励。总体上，青客计划拿出房东让渡利益的30%用于奖励员工。
“也难怪业务员都在铆着劲让我们降退租了。”陈林说。
目前，有的房东已同意降租，有的已解约，尽快与青客说再见，但倔强的陈林不想妥协。根据陈林和青客签署的房屋托管合同，关于违约责任有这么一条：“乙方（ 青客 ）非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。”
北京策略律师事务所合伙人韩帅向南方周末记者表示，房屋租赁合同纠纷中，只要租赁合同合法有效，双方均需按约履行。合同履约中途变更租金，需看合同是否有相应约定，如没有，单方面变更即是违约。
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长达26个月的“租金池”

不仅房东群活跃，规模更大的租客群更为热闹。
南方周末记者在两个接近500人的QQ群中发现，众多租客目前正在面临临时被退租，且连押金都暂未拿到的情况。而且，他们的身上还大多背着租金贷款。
李莉在2019年6月才与青客签约，租下了上海川沙地区的一间房。没想到，在2020年1月4日这个周末，她的房子被房东擅自停水停电了。束手无措的李莉才想起，前两天房子外面贴了一张公告，是该房房东表示，由于没有收到房租，希望租户尽快搬离或与公寓方沟通。
当李莉联系房管员后，最后得出的解决方案是，与青客解约。由于已经停水停电，李莉为了尽快搬离，办理了自愿退租的手续。然而，李莉至今仍未收到她的押金。
“押金虽然只有1500元左右也想尽快拿回来，不然下一套房都没钱租。”李莉对南方周末记者说。此后，她多次致电青客服务热线咨询押金情况，都没有回复。加入租户群后，她才发现有众多租户遇到了一样的情况。
对于租户押金延迟退款的问题，青客回复南方周末记者称，原因是部分区域的水电煤等公共事业费的账单结算周期为2个月，因此会有延迟，押金最迟将不超过45个工作日内退回。
然而，除了押金难退的问题，大部分租户更担心的是租金贷的问题。
根据青客公寓披露的招股书，截至2019年6月，青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷，有65.2%的租客使用了租金贷。
所谓租金贷，是长租公寓行业的一种普遍业务。具体指：长租公寓企业引入银行、互联网金融平台、小贷公司等金融机构进行合作，以租金抵押等方式让金融机构先替租客支付全年房租，租客则可按月或按季度向金融机构还清租房贷款。为此，租客在与长租公寓企业签下租约的同时，往往也与该企业合作的金融机构签订了贷款合约。
李莉在与青客签约的同时，还与华瑞银行签了19个月的租金贷。谈及为何要办理租金贷，李莉表示，如果在青客租约1年以上的，大多都要办理，否则就得1次性付全款。加之，如果办理租金贷，能享受每个月便宜上百元的“会员价”，因此大部分刚出来工作的年轻人，由于资金不足，都会选择这个产品。
一位青客前员工告诉南方周末记者，如果租户办理租金贷，员工还将获得提成。因此，平台管理员总是想方设法地鼓励用户使用。
青客的租金贷是业内出名的长租期。李莉的19个月并不算最长，还有不少租户是在青客的对接下，与浦发银行、建设银行签订了26个月的租金贷。
虽然众多租户和青客的租赁签约时间与银行的贷款时间一致，但是在这些长租期的合同上，往往写着，租户在租满14个月后可与青客方无责任解约。
这意味着，大多租户的实际贷款需求是14个月，而长租期的合同，令青客一次性获取了26个月的银行资金，由此形成“资金池”。
但其中的风险在于，当租户14个月后选择停租后，本应由公寓向银行偿还剩余12个月的贷款，但如若公寓运作失败，没有能力向银行还款，还款风险依旧会落在租户身上。
从2018年下半年起，国内多家长租公寓因为资金链断裂而“爆雷”。大批按时缴纳房租的租客，因公寓无钱支付房东而流落街头，同时仍背负着巨额贷款。随后，国内多地发文叫停租金贷。
就在2019年12月，国家住建部等六部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，当中提到要加强对采取“高进低出”（ 支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金 )、“长收短付”( 收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期 )经营模式的住房租赁企业的监管。
同时，该意见还提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
根据青客招股书，截至2019年6月30日，青客公寓的净收入为8.979亿元，同期来自金融机构的预付款达8.726亿元，即青客公寓最大的现金流来源。可以预见，若按上述监管规定进行调整，青客现金流短期内必将急剧收紧。
青客办公室大门，不让陌生人进入，也没有公司标志。（南方周末记者 卢宝宜/图）

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“二房东”模式之殇

近日，南方周末记者在工作日到访青客总部，发现大门紧闭，仅有少数办公室亮灯，里面传出用户协商的嘈杂声。
“真的是一地鸡毛。”一位青客员工对南方周末记者说，从2020年开年起，公司上海总部的多个会议室都变成了接待室，每天都要接待多位上门讨要说法的房东或租户。与此同时，公司员工却在一点点流失。
在赴美上市前，青客曾先后获得四轮融资，总规模超过1亿美元。在2019年10月最早发布的招股书中，青客的发行价推介区间为17—19美元，原计划最高募资近1亿美元。但上市前夕，青客又将招股书中的募资总额削减了一半，最终以发行价区间下限每股17美元的价格，发行了270万股，仅募资4590万美元。
彼时，青客提出房源要突破12万间的目标，并称这是企业盈利的平衡点。但根据2019年第四季度的财报，可用租赁单位的环比增速仅0.46%，即第四季度时新增的房源仅443个。
为了与自如、蛋壳错位竞争，青客给自己贴上了“月租低于2000元的长租公寓NO.1”的标签，房源也多选自一线城市的偏远区域或二线城市。满房率长期在90%以上，为行业最高。
但即便如此，也难敌亏损。招股书显示，自2012年成立至2019年6月30日，青客公寓累计亏损额为人民币20.286亿元。此外，公司已处于资不抵债的状态，总资产约为20.35亿元，总负债则高达27.03亿元，资产负债率高达133%。
一位要求匿名的长租公寓资深人士向南方周末记者表示，这是“二房东”模式之殇。“长租公寓需要两个核心资源：一个是资产，物业从哪里来；一个是资金，谁能借到便宜的钱。”但分散式长租公寓在当前追求规模效应之际，各家都使出了“烧钱”的办法。竞争之下抬高了收房价格，却还没能通过品牌和服务抬高租金价格，收不抵支成为必然结果，“只能比拼谁的钱撑得够久”。
另一位集中式长租公寓创始人则对南方周末记者说，国内租售比仍严重低于国际水平，意味着哪怕是自持物业的公寓也会面临盈利难题。
寒冬下，国内规模前三的另外两家长租公寓运营商——自如和蛋壳仍在选择跑步上市。更早一步上市的青客，当前市值约为5.76亿美元，相较上市时的8亿美元，市值缩水约30%。
据南方周末记者不完全统计，过去的2019年，共超过26家长租公寓因资金断链而破产停业。
（应受访者要求，朱海平、陈林、李莉为化名）

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