盘点2019 | 8大黑马房企 见证超100%逆势增长

在稳字当头的2019年，强者恒强的格局已然定格，中小房企想要逆袭的难度则越来越大。但已然有一些房企跑赢大盘，弯道超车，甚至增长率超过了100%。

世茂

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没有短板的新晋TOP10

作为第一梯队房企中的黑马，世茂这两年的增长情况乐观且十分稳健。

今年，世茂终于重回十强房企行列。

据统计，2019年1-11月房企销售TOP100排行榜，世茂房地产在操盘榜、全口径销售额、权益金额这三项指标上全部位列十强，以2277.3亿元位居全口径销售额第九位。

在今年房企增速全面放缓的大环境下，黑马世茂突出重围，不仅超额完成2019全年2100亿元的销售目标，更以同比大幅增长47%的业绩，成为头部房企中销售增长最快的企业之一。

2019年以来，在行业沉寂中，世茂大举扩张。今年上半年，世茂在不到3个月的时间里，先后完成对泰禾、明发、万通、粤泰旗下11个项目的收购，累计斥资126.8亿元，在拿地上花费830亿巨资。据统计，世茂上半年新增土地货值1477.8亿元，位列第六位。但，世茂的收并购不止于此，据许荣茂透露，世茂还有很多项目还在谈，收购货值接近2000亿元，接近全年投资计划的七成。

规模的快速提升，离不开充足的土储、货值，以及控制得当的负债率等优势。根据年中报披露，世茂目前的净负债率仅为为59.6%，已连续第8年维持在60%以下的较低水平；从偿债能力看，目前世茂短期借款为320.6亿元，仅占总借款28%。截至6月底，现金比率达1.6倍，优越的资金流动性，在目前的竞争环境下，为世茂提供了很强的周期穿越能力。此前，世茂已保持数年净负债率低于60%的记录，这在高负债成为常态的房地产行业，如同一个奇迹。

金科

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深耕川渝的老牌房企

作为重庆本土最大的民营企业，业绩和观点对市场都至关重要。金科这几年的发展速度确实惊人。

从2016年开始冲规模以来，金科实现业绩“三连跳”，于2018年成功加入千亿俱乐部。今年1-11月份，金科销售金额达到1513.2亿，同比增长40.75%，在下行市场下，增长势头依然强劲。丰富的土地储备，和以二线城市为主的布局策略，成为今年业绩稳定增长的重要原因。

近几年来，金科一直维持着高强度的拿地节奏。2017年新增建筑面积达1245万㎡，同比增长103.10%，2018年新增建面2054万㎡，仍然维持在较高水平。今年1-11月，金科新增货值2162.7亿，排名第11位，拿地势头不减。

卓越集团

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稳健“冲千亿”的存量霸主

卓越作为“深圳CBD之王”，凭借早年具有前瞻性的“住宅+商办双引擎”的战略，一直以来走的是比较有特色的发展之路，在商办领域占有一席之地。

作为一家区域深耕型的中型房企，从2017年开始，卓越也开始全国化布局，走上了“冲千亿”的规模扩张之路。2018年初，李华高调提出“三年千亿”的规模扩张战略，声称卓越“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”当年，卓越集团拿地总面积达896.93万平米，围绕长三角、大湾区等经济活跃的重点城市积极布局。克而瑞数据显示，2018年卓越集团新增土储货值为1205.9亿元，排名第21位

通过两年时间，目前已经进入32个城市，规模扩张初见成效。根据克而瑞的数据，今年1-11月卓越集团的销售额达到824.1亿，同比增长70.3%，全年销售额有望突破900亿，距离2020年千亿目标仅一步之遥。

 相较于其他中型房企采取高负债冲规模的模式，卓越冲规模的投资资金全部来源于经营性回款，尤其是今年，负债率零增长，切规模实现大增。据悉，卓越拥有的优质自持资产占总资产的40％左右，目前每年能提供接近30亿的租金收入。

在投资策略上，卓越采取的是“精准研判+多元化”的拿地模式。为了精准研判，卓越对50个城市的招拍挂市场进行跟踪研判，凡是招拍挂的地，不管拿不拿都要研判，并且保留记录，之后和竞争对手的销售结果进行比对，修正研判结果的准确性。

同时卓越也通过多元化拿地，充分发挥了在逆周期拿地和城市更新方面的能力优势。通过收并购、产业勾地，或是通过融资＋代建的方式，利用合作伙伴的土地资源杠杆，获得了规模的快速增长。

华发股份

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努力冲规模的精品住宅专家

这几年，华发一直以冲规模作为企业战略。

2019年1-11月销售额达到767.8亿，同比增长67.1%，虽然离千亿目标还有一定距离，但与同类房企相比，扩张速度确实很快。

在布局策略上，华发近几年重点深耕一二线城市，2018年末，公司土储（含在建）1754.3万方，总口径货值约3350亿，超过85%都位于一二线，在这一轮从三四线回归一二线的轮动浪潮中，提前占好了位。

从产品来看，华发一直主打改善型产品，在优＋产品体系下，形成了“城市系”、“四季系”和“府系”三大产品系。2018年，华发全年销售均价高达29,866元每平米，比中国金茂的均价还要高出16.9%！在精品住宅领域得到了市场的认可。

中骏集团

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合作致胜的小“旭辉”

从2016年开始，中骏就展开了积极增加土地储备；2017年，中骏把总部搬到上海，定下“三年冲千亿”的目标，开始冲千亿之旅。

 经过这几年大量增加合作拿地的策略，中骏业绩迎来高速增长。2019年1-11月份中骏销售额已经达到681.5亿，同比增长56.5%，今年700亿的年度目标完成率已经达到97%，年度销售目标达成是大概率事件。

另根据年报，2016年到2019年上半年，中骏合同销售额中，合营公司及联营公司的合同销售金额占比大幅增长，分别为32.9%、22%、45%、54%。这和旭辉依靠合作开发迅速做大规模是同样的发展路径。

新希望地产

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天赋异禀的“资源型”房企

最近几年来，低调的新希望的销售增长率一直都保持在60%以上，非常稳健，去年销售额达到了303.1亿。而今年1-11月销售额更是高达590.7亿，同比增长124%！表现非常亮眼，可以说是今年最大的一匹黑马。

依托集团的背书，新希望收获两大优势：一是依托集团的产业布局，新希望地产重点布局在华东和成渝地区的，借力集团的产业赋能，在这些区域新希望都天生具备良好的政商关系和采购优势。二是融资成本低，新希望去年的平均融资成本仅为5.6%。这在民营房企中可以说是非常少见。同时，新希望资金量也非常充足，2018年底，在各家银行的未使用授信余额就高达124.25亿元。面对今年三四线全面疲软的市场环境，这两大优势也成为新希望规模快速扩张的利器。

弘阳

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3年3倍的真“黑马”

弘阳是今年唯一一个连续两年登上黑马榜单的房企，增速相当惊人。2018年弘阳实现了441.2亿销售额，同比增长超过147.7%，百强排名也从2017年的95位一路冲到60，1年排名飙升了35名。

今年1-11月，弘阳业绩达到590.1亿，同比增长56%，增长势头依然迅猛。

从布局来看，今年弘阳依然在持续重仓一二线城市，截至6月底，弘阳地产总土储为1569万平方米，其中83%位于新一二线城市。

在产品方面，今年上半年，弘阳地产针对商业与住宅两大业务板块，均进行了大刀阔斧的产品线升级。住宅板块，打磨出品三大产品线：时光系、昕悦系及宸晖系；商业板块，则提出了“商业4.0产品体系”，打造有IP的全时态游乐综合体。

另外，在营销方面，弘阳也形成了极具特色的打法，成为规模扩张的一大有力保障。

仁恒置地

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精耕细作的产品主义者

低调又高调的仁恒在业内是一个特别的存在。

仁恒置地的高调在超强的产品力在业内和客户方面认可度都极高，开盘热销不来虚的，截至今年1-11月，仁恒置地销售额达到439.9亿，同比增长90%，全年业绩有望实现翻番。

仁恒置地的低调在冲规模不在意竞争与排名，并未走大规模复制路线，而是坚持精准拿地、精耕细作的模式，并且只在重点城市核心区域布局，追求高利润，2018年仁恒毛利率依然维持在46%，远高出行业平均水平。

在布局上，仁恒置地持续深耕长三角和珠三角地区，2018年新增184万方土储，集团拥有的总土地储备面积为806万方，均布局在一二线城市位置较好、升值空间较大的地段，为今年的业绩发力提供了基础。仁恒的规模升级，可能意味着房地产行业已经进入到靠产品和运营致胜的新阶段。

小结

纵观今年的榜单，呈现出和前两年截然不同的特点：

一是聚焦一二线的中型房企（500亿左右），通过加大合作规模增长很快，全国性的大型房企反而受到分化市场的影响，发展相对平稳；

二是在整个行业资金收紧的大环境下，在一些房企现金流承压的同时，具备融资优势的房企，反而遇到了难得的发展机遇。

可以说，这一次的寒冬，正在掀起行业的一次大洗牌，这些黑马房企或多或少都具备一些独特的“御寒”秘诀，在未来两年依然值得关注。