押金难退、强制降租金 “长租公寓第一股”青客隐患重重
华夏时报记者 李贝贝 上海报道
2019年底，上海逾千名房东陆续被青客公寓（QK）通知要求幅度调低租金或在未来的租期内每年减免一个月租金。《华夏时报》记者了解到，青客方面认为这批房源存在“高进低出”、“收益倒挂”的情况，公司会亏损。对此房东们并不认同，并在近期来到位于上海徐汇区的青客总部进行多次交涉。
有业内人士指出，青客公寓出现押金退款难等问题的原因是对消费者权益的漠视，同时也暴露出该公司内部管理混乱的局面。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林直言，青客的财务状况让人担忧，存在着巨大的资金压力，难以取得投资者的信任。
但青客内部相关负责人向《华夏时报》记者强调，“不存在资金链断裂等问题，上市后公布的首份财报也显示青客资金状况在改善，我们的运营状况非常良好”。该负责人表示，下调房源租金只是在长租公寓市场调整期的一种选择。
强制房东降租金
青客公寓上市之后，CEO金光洁曾向媒体表示，青客公寓最基本的盈利模式就是“价差”：“拿房子的时候，如果租金倒挂，这个直接被否定……这个价差一定要大，如果太小了会亏本，死掉是早晚的事情。”
现在，青客正努力扩大“价差”。2019年底，青客在上海展开了一场“亏损房源退房、降价工作”。一名房东在青客总部偷拍到的文件显示，为鼓励员工积极参与，青客搭配了专项配套奖励，分别奖励参与员工退还租金及押金（套）金额的15%、免掉租金的15%等。
羊毛出在房东身上。2019年12月底，本该是3个月租金到账的时间，但不少上海房东没有按时收到租金，反而接到了青客要求降租金的电话。按照青客方面的解释，近期多部门要求对长租公寓“高进低出”房源进行监管，加之青客11月份上市后也需要扭转房源上的亏损情况，因而公司将“倒挂房源”罗列，由工作人员致电征询是否愿意降价。
对于这样的说法，大多数房东表示无法认同。一名房东告诉《华夏时报》记者，其一套位于浦东张江的房子原本租金为6000元/月，青客以房源“亏损”为由要求下降租金至4500元/月，降幅为25%，一年即少收入18000元。但据其了解，这套房源在区域内的价格并不算高，且几名租客的房租及水电费、网费加在一起更是超出6000元不少，质疑青客“亏损”之说为托词。
但青客显然更为强势：一位房东提供给《华夏时报》记者的“降租解约沟通函”显示，“方案您未回复确认之前，我司将暂停支付您租金”。而在不同意降租并投诉后，青客要求租金支付方案由按季度支付改为按月支付，同时留有3个月的观望期，如果租客不回复将按青客的降租通知强制执行。
愤怒的房东们选择“正面刚”。近期房东们陆续来到位于徐汇区龙华中路596号A座16楼的青客总部维权，积极向房管局等部门反映情况，并计划春节后与青客对簿公堂。
1月4日下午，《华夏时报》记者跟随多名房东进入青客总部。房东们被分别安排到位于15层的多个会议室与工作人员交涉。
现场一名青客工作人员向《华夏时报》记者解释说，这批“高进低出”的房源主要是公司在2015年、2016年扩张期内以相对高的市场价格收过来的。其称，目前被要求降房租的房源约占公司整体房源的2%，大约只有一千余套。但对于“单方面要求降租是否合规”的问题，该员工拒绝回应。
《华夏时报》记者注意到，来到青客总部维权的不仅有房东，还有租客。当日，几名前来讨要押金的租客也与青客市场部一名女性员工发生了争执。据租客透露，他们已经退房，但退押金申请提交一个多月后仍未收到退款。
租客们向《华夏时报》记者表示，向青客付租金及押金时以现金或支付宝方式支付。但青客方面表示，押金会退回至“青客宝”（青客的自有APP，有资金结算功能），其后才可以提现至个人账户。有租客表示，直到自己到青客总部讨要押金时，才知道有“青客宝”的存在，质疑青客有非法集资之嫌。不仅如此，亦有租客透露，青客以优惠条款诱惑租客办理“租金贷”。而事实上，对于租金必须经由“青客宝”一事，房东们也警惕起来，正积极收集证据向徐汇区经侦大队报案。
业内：资金压力不容小觑
目前，青客内部相关负责人表示已经在和房东积极处理此事，“包括和房管局等部门进行了积极沟通，青客不会通过拖欠租金来逼迫房东降价或解约，可能此前在方式方法上存在不足，但目前没有出现大规模拖欠房租的情况”。
至于下调房源租金，该负责人称，只是在长租公寓市场调整期的一种选择。而1月6日，青客公寓在上市后披露的2019财年第四季度财报也指出，2019年下半年，在中美贸易战和国内宏观调控的经济背景下，在评估宏观经济趋势后，青客采取了重防守的策略。“在经济下行期间，青客以整合公司内部资源、进一步提高经营效率、优化房源质量为首要任务。”
尽管如此，突然拖欠房东租金、押金难退一事，仍引起“青客公寓资金链承压”的质疑。
“不存在资金链断裂等问题，”上述青客内部相关负责人向《华夏时报》记者予以否认，“上市后公布的首份财报也显示青客资金状况在改善，2019Q4财报收入同比增长13%，亏损缩减58%，实现稳健的增长，我们的运营状况非常良好。”但根据2019财年第四季度财报，公司营业亏损为1.01亿元，归属于母公司普通股股东净利润为-2.47亿元人民币，同比下降12.44%。
公开资料显示，2019年11月15日，青客成功在纳斯达克上市，发行价为17.00美元/股，被誉为“国内长租公寓第一股”。
不过，青客IPO融资路并不顺遂，在数月的时间内，便经历了募资规模以及股价的两次“腰斩”：其一，青客公寓最终实际募资额4590万美元仅为早期传言的1亿美元的不足五成：其二，17.00美元的发行价仅维持7个交易日便宣告跌破，甚至在12月13日曾一度触及9.8美元。截至1月7日美股收盘，青客报收11.48美元/股，较最高点20.44美元/股下跌近五成。在采访的过程中，也有青客员工苦笑着告诉《华夏时报》记者：“（股价）都跌破发行价了。”
财经评论员严跃进认为，长租公寓第一股是市场给予的认可，但同时要客观看到背后的压力。
“现在隐患重重，未来前途堪忧。”盘和林向《华夏时报》记者分析称，青客的财务状况让人担忧，存在着巨大的资金压力，难以取得投资者的信任。
上述青客负责人坦言，青客的口碑当前的确深受影响。“我只能说我们应该有该有的态度。不管是对房东、租户或者员工都秉持‘好好沟通、换位思考、积极解决’的原则。”而在上述财报中，青客对未来仍颇具信心，称基于目前的宏观经济和运营条件，预计青客2020财年第一季度的净收入将在3.1亿元至3.25亿元之间。
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