看房，看什么？

原创2017-07-30老钱说钱

昨天回北京，到家已经七点多，困得睁不开眼，没办法开了天窗，今天填坑。

沾了出差的光，第一次去广州。

一个好哥们儿招待，在有限的时间里，带着逛了西关老屋和东山别墅，都很有特色。

朋友和他的准媳妇前阵子在广州杨箕附近买了房，离南方报业“广州大道中289号”特别近。

我大学主修新闻，在我高中至大学的时光里，纸媒风光的最后几年，这个地名如同圣地一般，听到就肃然起敬。

扯远了。朋友和我说，他买的房子大概6万/平。而就在几十米以外的另一栋楼，价格却是9万/平。因为另一栋楼被划进了边上重点中学的学区，就这么简单。

两个区位因素一摸一样的楼盘（抛开房子本身的朝向、层高、质量等），每平米差了3万块。也就是说，学票的价值＝平米数x3万。

所以，如果拦不住你买学区房的话，那也最好往小了买。房子越大，学票的价格也就越贵。

但，同一位置的两个楼盘，区位因素可以说一摸一样，每平米的价格却能差几万—这种现象并不少见。

差在哪了呢？

站在开发商的角度，这跟运营能力有关。两个挨着的地块，两个开发商同时拿到地。我的工期就是比你短，卖得就是比你贵，还比你快。

拿地、操盘、周转—“买、建、卖”这是衡量一家房企最重要的三个衡量指标。

但，站在买房者的角度，距离很近，每平米价格相差很多的两个盘。

买A还是买B？这是一个问题。

我做了张图，不完全地罗列了买房要考虑的区位因素：

如上图，前4条因素是决定着未来房价的上涨空间和增速保障；

后面6条决定着房子现在的价格；

其中，我用红线划掉了会所、精装修、品牌溢价。这些是开发商靠附加价值赚我们钱的地方。

如果你是为了自住，一步到位，不再置换，甚至把这套留给子女，那么在附加价值上有所妥协，无可厚非。

但，如果是投资房产，想买入—升值—卖出获利，那就不该支付任何附加价值。

买房说到底，还是投资。既然是投资，就有仓位—平米数，就有成本价—买入价。依然要遵照投资的铁律—不能买贵了。

因此，不能给开发商的品牌支付溢价、不用开发商装修。会所？抱歉，我这套房的目标接盘者不需要会所。

我的目标客户可能连绿化都不太需要。我不是在给自己买房，而是在给别人买房，我得提供他最需要的区位因素。

有时周末看房，我女朋友会说，哎呀这套房装修还不错，那个衣柜如何如何...

这些都可以直接忽略。如果一套脏兮兮的房子可以便宜30万，肯定毫不犹豫选择后者。

如果想装修自主，则最好是毛坯房。因为之前任何的装修都是负担—需要打掉还原，而这些都是成本。

如果是买来收租，则需要用最低的成本，提供最刚需的配套—最简硬装＋0软装＋二手刚需家电。最后在出手时，再恢复“准毛坯”的状态。

最后在分享一篇之前的文章：培养一个赚钱的爱好：看房